第68話　なぜわたくしは賃貸用新築戸建を取り組むのか 20240812

どーも、わたくしうっちー（@utchii_tatehama）と申します。
過酷な労働から解放されるべく、日夜勤め人卒業を目指して、活動しております。

目標：2030年までに50万/月⇒100万円/月（上方修正）のCFを構築して、サイドFIREします。
不動産賃貸業で資産を積み上げて、経済的に自由になります。
現在：CF 24.3万/月

目標実現のためにわたくしは、これまで現金買いによる築古戸建を購入および再生して賃貸する手法でCFを積み上げてきました。
現状は、目標のCFの1/4程度です。
今後規模の拡大をしていきたく、銀行融資を用いた新築案件を取り組む手法にチャレンジしております。
先日、この新築案件に対して銀行様から融資してもらい、着手金を工務店様に振り込んだところです。
盆休み明けから、賃貸用の新築戸建の工事が開始されます。
※妄想表面利回り 9%後半を想定。

新築で賃貸用物件を建設しようと思うと、主に以下のような選択肢があるでしょう。
①戸建
②アパート
③マンション

昨今の洗練された不動産投資家は、新築アパートを選択される方大多数かと思います。
吉川栄一先生を筆頭に富山の若手大家の皆さん（ふんどし王子、ポールさんなど）がこの手法を世に広めたと思います。
土地を現金買いして地主になり、土地を担保に上物を銀行融資で建設するスキームです。
通称、吉川メソッドです。

わたくし調べでは、間取りは１LDK、8部屋程度で、総額5千万円～8千万円、返済比率50%以下 という条件が多いかと思われます。
とても洗練されたスキームで、8部屋・家賃6万/月とすると、48万円/月の家賃収入があり、半分返済したとして、手残りは24万円です。
すごい。
1物件で、わたくしの今のCFと同じ金額を稼ぎ出すのです。
しかも、築古じゃなくて、新築のため残存価値はまだまだあります。

上記の理屈から、わたくしは規模拡大と手残りを最大化したいならば、新築アパートの手法を用いることが、もっとも効率的な手法と思います。

新築戸建は、新築アパートに比べるとCF少ないし、同じような手間がかかります（融資や工務店との打ち合わせなど）。
だけど、わたくしがこの2点があるからまず融資1発目は新築戸建てにしようと思ったのです。

①市場にほぼ出回らないため、圧倒的な競争力がある。エリアの選定ミスをしたとしても、最悪、毎月の返済額と同じ家賃に設定したら、数日以内に入居者が決まると確信してます。
②失敗リスクがアパートに比べると少ない。間取りもイメージしやすいし、工務店も数多く案件をこなしているため大きなミスが少ないと思われる。

要は、新築案件の潜在的なリスクである、エリア選定・商品力・工務店倒産リスク・資金ショートなどのリスクが低いという認識です。
はじめての新築案件は、小ロットではじめたいというわたくしの戦略です。

ちなみに定性的ですが、わたくしは入居者が一番住みたい理想の居住形態は新築戸建だと思ってます（家賃とかは別として）。
新しくて、きれいで、他の入居者がいない（戸建てだから）って最高でしょう！？

健美家のコラムに書かれているように、新築アパート建設には様々なトラブルに巻き込まれます。
近隣住民からの反対や嫌がらせ（地域住民説明会など）、完成時期遅延による募集期間の変更リスク、工務店が飛ぶリスクなどなど。
詳細はコラムを参照ください。とっても勉強になります。

小さくはじめて大きく育てる如く、失敗したときのリスクが少ない新築戸建から始めるのです。

まあ、単純にわたくしはアパートの知識が無いので、間取りイメージや想定できるトラブルもわからず、選択しなかったというのも大きな要因です。
マインドブロックというものかもしれません。

いまいまのわたくしの考えは上述のとおりです。
今後、同じように新築戸建てを増やしていくか、新築アパートの挑戦もするかもしれません。
まずは新築第1号の新築戸建を精一杯取り組み成功させたいと思います。

読んでいただいて、ありがとうございました。
それでは、(^-^)ﾉ またね～。

ご参考まで新築戸建ては以下のようなメリット・デメリットあると思ってます。

新築戸建のメリット
・市場に限りなく少ない供給量➩わたくしが市場を作るようなイメージ。
・金額のロットが少ない➩総額1千万円代で建設可能。
・アパートと比べ近隣住民からのクレームが少ない➩新築立ち上げリスク低。
・長期入居が予想される➩ファミリー層。
・出口が容易➩住宅ローンで購入してくれる可能性あり。
・建設対応可能な工務店が多い
・入居者視点から、理想の賃貸物件は新築戸建てだとわたくしは思う（単純に住みたい物件として）。

新築戸建てデメリット
・高家賃帯となるため顧客数が少ない➩家賃12万以上で募集予定。お金持ちがお客様。
・空室損の影響が大きい➩家賃収入が0 or 1のため。
・供給母数が少ないため、実績データ不足➩検討違いな場所や家賃帯の可能性あり。
・CFが少ない。
・返済比率が高め。