入居者の募集～退去まで⓷

こんにちは。大家兼不動産屋の廣田です。

今回は、入居者の募集～退去までの３回目です。

退居連絡

退居の連絡は、退去日の〇ヶ月前に書面で連絡する、というのが一般的で、契約書に記載されています。通常の居住用物件の場合は、１～２か月前としているケースが多いと思います。店舗、事務所などの事業用では、６か月前というケースがあります。
退居日とは、その日まで家賃がかかりますという意味で、後日トラブルにならないように、書面で行うのが通常です。

退居届を受け取った時から、次の入居者の募集活動を始めます。家賃、入居条件などを検討し、募集広告につなげます。

退居立会

入居者が、引っ越しを完了した時点で、部屋の中を入居者と一緒に確認します。このとき、室内の劣化・破損の修繕費用のうち、入居者に負担してもらうものを明確にします。（原状回復義務）
この、修繕費用の負担区分の考え方の基本は、国土交通省のガイドラインによります。
　　　国土交通省／原状回復をめぐるトラブルとガイドライン
室内の劣化・破損の修繕費用の負担に関して、トラブルが多発したため、国土交通省からこのガイドラインが出されました。

最近は、立会を実施しないで、入居時に、室内の状況を確認したチェックシートを提出してもらい、そのチェックシートをもとに、室内をチェックする方式もあります。

敷金精算

入居時の敷金を預かっている場合は、退去日を基準として家賃の負担分と、退去立会で確認して、入居者が負担する修繕費を敷金と精算します。残額がある場合は入居者に返却し、不足の場合は入居者に請求します。

敷金償却
退去時に、敷金を償却するという契約もあります。全額償却する場合、敷金の一部を償却する場合があります。敷金償却は、居住用より、事業用の物件で多いようです。

敷金なし
最近は、入居時に敷金を預からない契約が増えています。敷金の代わりに、入居時にリフォーム費、ルームクリーニング代など名目で、退去時に発生する費用を徴収します。

原状回復工事

入居者の退去が完了したら、次の入居者の募集のために、原状回復工事を実施します。
原状回復工事の内容としては、破損して部分修理、ルームクリーニングは最低限必要だと思います。退去した入居者の生活感を消すことがポイントです。

原状回復工事＋バリューアップ工事

物件の陳腐化を防ぐために、退去時の原状回復工事の同時に、バリューアップ工事を付加して実施するこもよくあります。また、設置後一定以上の年数を経過した、設備（給湯器、エアコンなど）などは、故障していなくても、取り替えを検討するのも有効です。設備故障は、家賃減額につながる可能性があるため、原状回復工事のタイミングで更新するの有効だと思います。

まとめ

入居者の募集～退去の関して書いてきました。実際の作業は、宅建業者（管理会社）に委託できますが、何をどうするかは、大家さんが意思決定する必要があります。特に、原状回復工事やバリューアップ工事は、費用対効果を考量し判断が必要になります。
また、物件の広告に関しては、大家さんが積極的に関与するべきだと思います。

最後までお読みいただきありがとうございました。また、
今日はこの辺で、次回また。