入居者の募集～退去まで⓵

こんにちは。大家兼不動産屋の廣田です。

不動産投資では、入居者から支払われる家賃が主な収益です。そこで、今回の記事では、入居者の入居から退去までの流れを書いていきます。

入居者募集～退去までの流れ

募集～退去という一連の流れを繰り返します。このサイクルの流れは下図のとおりです。

募集

入居者の募集は、不動業者に依頼するのが一般的です。不動産業者への依頼に関して以前の記事を見てください。

募集の業務は、不動産業者さんに依頼していますが、家賃などの募集条件は、その後の収益に影響を及ぼしますので、条件の設定に関して大家さんが関与するようにしましょう。

募集条件としては、
　　　・家賃関連の条件（家賃、管理費（共益）、敷金、礼金など）
　　　・入居者に関する条件（女性限定、２人入居可など）
　　　・契約・保証の関する条件（法人契約、保証会社、連帯保証人など）
　　　・部屋の使用に関する条件（店舗・事務所利用、ペット、
　　　　　　　　　　　　　　　　　ルームシェア、民泊など）
　　　・その他条件（部屋の改造の可否、短期入居など
などの条件があります。募集広告を出す前に、これらの条件を決める必要があります。不動産業者から募集条件を提案してもらい、大家さんが納得して決めて行きましょう。

家賃の決め方

募集条件のなかで、家賃設定は重要です。
そもそも、賃貸契約は大家さんと入居者さんの相対取引であるので、両者が合意した金額が家賃になります。家賃の額に関する特別なルールがある訳ではありません。
しかし、「○○駅の徒歩圏内の1Kのお部屋は50,000円～55,000円」というような、物件の所在地周辺の家賃相場があり、この相場（価格帯）の範囲で家賃が決まっているケース多いと思います。
相場に対して極端に高い家賃を設定すると、入居者を探すのを苦戦します。安すぎる家賃を設定すると入居者は決まりやすい傾向にはなりますが、収入が減少します。
また、サブリースをしている管理会社は、家賃を安く設定する傾向があります。
物件の近隣の家賃相場が、家賃の決める上での判断基準の一つとなります。
家賃相場の把握する方法は別の機会に書いていきます。

募集広告

募集広告に関しては、前回のの記事「入居者募集の仕組み（賃貸仲介）を見ていただければと思います。
最近、特に賃貸住宅に関しては、買い手市場（入居希望者より、募集している物件の方が多い状況）となっています。このような市場では、募集広告が重要となります。
一方　不動産業者の担当者も、自身が扱う募集物件のすべてを把握している訳ではありません。物件の魅力などは、大家さんの方がよく知っています。広告に関して大家さんが積極的に関与すべきだと思います。

問い合わせ・内見

問い合わせの・内見の対応は、不動産業者にお願いする分野です。
この段階で、家賃の値引き、入居条件の緩和などの問い合わせが大家さんに入ってくる場合があります。このときは、問い合わせに対して早く回答できるようにしましょう。

最後までお読みいただきありがとうございました。
今日はこの辺で、次回また。