住宅ローンを選ぼう！2021年度末編
こんばんわ。はたけです。今回は住宅ローンについて書いてみようと思います。
単に住宅ローンというテーマだと膨大な話の量になってしますので、今回はテーマを絞ります。
・２０２１年１２月現在
・はたけ（筆者）が実需用で長短期両方見据えた新築マンション購入において
・変動金利
・元利均等型
・頭金なし、（基本的に）繰り上げ返済なし、ボーナス払い無し
で住宅ローンを選ぼうとしているが、今何を考えながら住宅ローン会社を選んでいるか、という自分の考えをここに書きたいと思います。
参考にしたい方は是非読んて下さい。
※当コラムははたけが独自に調べた金利などの話なので、数字など細かい話は鵜呑みにせずに、住宅ローンの会社やコースなどの選択はご自身で調べたうえで最終決定お願いします。
※筆者は本審査すら終えてない住宅ローンDTです。つまり本コラムはDTが教える最強☆のナンパ方法！と何ら変わりありません。
※また、住宅ローンの設定は半年～１年で各社変更されるので結構賞味期限の短いコラムです
※いや、これはこうだよ？という点があればこそっと教えてください。
※一応、本コラム執筆にあたってはメガバンクの融資部門の親族と、例のFPおじさんに相談に乗ってもらってます。(監修では無い)
ではまず、最初は恒例CMからです。はやく本編を読みたい方は目次の「はたけと住宅ローンの設定について」を押してください。
恒例のCM
何度CMしても読んでもらえるのはマンション関連ばかりですね！でも僕は決して諦めません！
①の資産形成を始めたい人のための読み物は無料です。②、③は有料です。
何故このコラムを書こうと思ったか
こんな質問がnoteに来ました。
ちなみにマンション購入記というのはこちらです。
実はですね、こちらで購入した家なんですけど、もちろん契約前に仮審査一回してるんですけど既に１年以上前のことですし、あまりお金の勉強もしないまま仮審査を通したので「頭金500万入れる」「元金均等型」で適当に通してしまいました。（爆）
今考えるととんでもないことをしていたので、再度仮審査を通し直す予定でした。
※なぜ元金均等型がとんでもないことなのかは以下のnoteで説明しています。
そして何で再度の仮審査に１年以上待ってたかというと、理由が二つあります。
①ドコモと三菱UFJ銀行が合同でつくる住宅ローンを待っていた・・・
→・・・いつできるのでしょうか？正直もう待てません・・・
発表から１年経過したのですが、いまだに音沙汰がありません。
田舎者なので、docomoユーザーなのですが、auにするのが嫌で待ってたのですが・・・（後述）
②2021年度の源泉徴収の紙が貰えるのを待っていた
これは単純に給料が微増するので、よりローンの条件を良くしたかったからです。
はたけとコース住宅ローンの設定について
長い前書きが続きます。読み飛ばしてもらってもいいです。
まずはたけについて
・公務員
・電車圏ではない勤務圏への転勤は無い。（あったら単身赴任確定）
・親の資金援助はない。
・都心（大阪市内）のマンション購入
・一次取得
コース設定について
・はたけ（筆者）が実需用で長短期両方見据えた新築マンション購入において
・変動金利
・元利均等型
・頭金なし、（基本的に）繰り上げ返済なし、ボーナス払い無し
いくつかポイントはあると思いますが、しがない地方公務員ですのでマンション購入は当然実需用になります。
長短期見据えたのは今の相場高で今後の長期での相場が読めないからです。そして例えば10年後相場が崩れれば長期で住むし、今の相場が仮に続けば子供のライフステージに合わせて売却してどこかに転居も考えるという、両睨みの構えです。
マンション売却の可能性もあるのと、新築マンション（最悪売却可能）であること、また現在の低金利政策から変動金利を選択しています。固定金利選択は決して間違いだとは思っていませんが、これは今後の金利変動に対してとれるリスクとベネフィットのバランスになるので、語ると長くなるので今回は省略します。
頭金なし、繰り上げ返済無し、ボーナス払い無しは前回のコラムで述べたように『CFをなるべく保って銀行になるべくお金を返さないようにする』という発想から来ています。
繰り上げ返済の（基本的に）という部分は、今後短期金利の上昇や、賃貸に出したり売却時に一括返済する際には繰り上げ返済も考慮する、という意味ですが、おそらく売却以外ではしないと思います。
ボーナス払い無し、は父親からの「ボーナス払い」が必要な住宅ローンの組み方は分不相応であるとの教え（実際は個人によります）を守っています。
住宅ローンの選び方
最初に、こちらの２つのサイトが参考になると思います。
＜はたけとコース住宅ローンの設定について＞にて書いた条件で住宅ローン会社を選ぶ際のポイントは以下の通りだと考えています。
①自分の属性での最優遇金利
②提携ローンかどうか
③審査の厳しさ
④失業や減俸などで返却できなくなった際の対応
⑤団信
⑥諸費用の扱い
このあたりでしょうか？順番に解説していきます。
①自分の属性での最優遇金利
金利の低さはネット銀行＞メガバンク＞地方都市銀
が基本になると思います。もちろん一部例外はあります。
現在、金利が特に低いと思ったのは
・auじぶん銀行
Twitterでau経済圏の人でなければHPの表示で借りられる人は少ない！みたいな書き込みを見ましたが、自分はdocomoユーザーなのですが、普通にかなり低い金利で仮審査通ってます。
※当銀行が提携ならこれより金利低くなります。
・住信SBIネット銀行
さらなる引き下げの条件が結構めんどくさい上に、引き下げも少し小さい…
・paypay銀行（旧ジャパンネット銀行）
マンション買った当時はジャパンネット銀行とかいう名前（しばらくジャパネットの銀行だと思ってたのは内緒）でしたが、普通に団信が金利を結構上乗せしてて候補にも挙がってなかったですが、今見ると結構良い条件になってます。今なら普通に候補に入れてもよさそう。
※なお公務員などが固定金利を選ぶ際には【ろうきん】があるので、そちらも考慮してください。これ結構すごいです。最長40年で１億まで、家具や車代も一緒に借りられて、団信もつきます。自分が固定金利にするなら、これ選びます。この条件で頭金なし40年1.35%はえぐいと思います。（フラット35は省エネで0.5%金利引き下げがいつかできるとの噂があるので、一応注意。）
あと、ネット銀行の金利の低さについて、基準金利変動のリスクもあるとの意見も頂いています。正しい結論が出せたかは謎ですが、こちらも参考にしてください。
②提携ローンかどうか
仮審査は提携ローンは一つくらいは通した方が良いとは思います。
（住宅ローン特約)
契約後に提携ローンで仮審査をせずに本審査に落ちて物件が買えなかった場合、手付金没収になります。
また、提携ローンであると都市銀行や信託銀行の場合、金利がかなり優遇される可能性があります。このためにこれらの銀行がネット銀行の低金利を上回る場合があるので、営業には金利の優遇についてよく聞いておきましょう。（超重要）
自分も実は今第一候補は提携の非ネット銀行です。（詳細を言うと物件がバレかねないので伏せます）
③審査の厳しさ
当然、金利の安さに比例します。ネット銀行＞メガバンク>地方銀行
の順で厳しい。金利が安いほど例外を認めない（＝融資の可否を基本的にAIが属性を判定して決めてしまう）ので当然です。もちろん貸してくれないと意味は無いので、ある程度銀行は探す必要はあるのかもしれません。
が、２次取得者や事業などで他の借金がある方以外で、団信や年齢、個人事業主以外の理由で他の銀行に断られたのに、貸してくれる銀行を探し回るのはリスクもそれなりに高い（銀行は返済できない可能性が高いと判断している）ので、留意してください。
④失業や怪我や病気などで休業や減俸などで一時的に返済できなくなった際の対応
こちらの対応もネット銀行＞メガバンク>地方銀行の順に塩対応になります。遅延料金請求、遅延がひどい場合は抵当権の行使を実行されます。人が対面で対応してくれる銀行ほど（良くも悪くも）リスケジュールなど親身になってくれます。
借りたものは返すのが当然ですが、人間何があるかわからないのでこういったことも考慮しておいても良いと思ってます。
⑤団信
＝団体信用生命保険。何か起きた際にローン残額が減ったり、現金が給付される仕組みです。生命保険の１種です。
自分が死んでも資産的に残された家族に何も影響しないほどの家庭なら不要ですが、通常の収入と資産の持ち主であれば家族に迷惑をかけないように入っておくべきです。
しかしこの項目が一番扱いづらいです・・・何故なら保険の補償内容に何を期待するかは人によって違うからです。
・一般的な団信は死亡と高度障害がついています。
金利は0～0.1%上乗せパターンが多いです。なお、これは圧倒的に割のいい生命保険です。入れるならもちろん入った方が良いと考えています。
・がん５０と、がん100
指定されたガンに『はじめて』なると、ローンの残額がそれぞれ50%or0%になる保険です。
不謹慎な話かもしれませんが、死亡したらそもそも残額0じゃないか、と考える方もいますが完治できる癌も多いですし、どちらにせよガンになるとその治療のために結構な期間拘束されますし、自営業やフリーランスはその間の稼ぎが減ったりなくなったりします。
勤務の方でも残業代などがなくなるので、給料が変動する可能性があります。
ガン50は上乗せ金利があったりなかったりしますが、がん100は大体+0.2～0.3%の上乗せになります。
つけた方が良いかどうかは正直、悩ましい・・・癌家系だったり、残業代が多かったり、自営業やフリーランスなら、と個人的に思ってます。
・３大疾病、８大疾病
細かいことは省きますが、内容についてよく読んでおくことをお勧めします。依頼があれば有料記事で内容について解説します。
いずれにしても加入時期とその疾患の好発年齢、平均連続入院期間に団信の発動条件などを考慮するに、個人的には金利上げてまで補償するのはやや分が悪い保険かな？と思ってます。けど、そんなに悪い保険では無いと思います。
この分はカバーするならネットの生命保険（もしくは県民共済）医療特約付きの方でも十分だと思います。
まあ安心をお金で買う行為は外野から検証できないので、正直どちらでもいいと思います。いずれにしてもそこまで悪い商品ではありません。
・楽天銀行やauじぶん銀行みたいにがん50と一定期間就業不能状態だと残額0になる保険が最初からついてるのはめちゃくちゃ強いと思います。正直、生命保険としては金利含めて破格です。この２つの銀行はこれらの団信が金利上乗せ無しで付帯しているというだけで選ぶ理由になります。
⑥諸費用の扱い
諸費用分もローンに含めてくれる銀行が多いです。
・事務手数料に関しては金利上乗せ型と、別に支払う方法があります。事務手数料は通常ローン総額の2.2%ですので、金利を0.2%程度上乗せするのは実は経済的合理性が強いです。
例えば、１億借りて2.2％の事務手数料は220万円。楽天銀行の手数料33万円を引いて約190万円。
これを元手に投資信託を買って5%の金利で運用すると35年後約1048万円になります。
なお、金利0.2%上乗せで支払うローン総額は約356万円ですので、圧倒的に金利上乗せタイプがお得になります。
0.3%上乗せだとしても総額537万円結果であり、結論は変わりません。
これは借入金が大きくなるほど、違いが大きくなるので、覚えておいて損はないと思います。
逆に借入金が小さいと無視できます。
事務手数料の安い代表的な銀行はこの２タイプです。（他にもあると思うけど、たいして調べてない）
・新生銀行の事務手数料取り扱い型は面白い。
・楽天銀行
https://www.rakuten-bank.co.jp/home-loan/
なお、楽天は別に事務手数料を金利上乗せにしていると自称していませんが、事務手数料一律33万円で金利が他のネット銀行より少し高くなっているのは自分はそういう趣旨だと理解しています。
楽天銀行の住宅ローンの金利は「高い」とおっしゃる方がいますが、上記の計算式を当てはめると事務手数料の安い楽天銀行はその差額をきちんと資産運用すれば、auじぶん銀行の金利に勝る可能性が高いです。
この事実から目を背けて、金利が高いからと楽天銀行を候補から除外するのはもう一度資産形成の勉強をし直す必要がありますね？(あとは言わなくてもわかりますね？資産形成についてのコラムをクリックするのです！)
結局ナンバーワンは誰だ！？
上記の考察化から、もしはたけが今まで出てきた銀行の中から住宅ローンを選ぶとしたら
①楽天銀行
②auじぶん銀行
③paypay銀行
になります。特に①、②を選ぶ理由はもちろん団信の金利上乗せ無しの補償内容の充実度、金利の安さです。事務手数料はなるべく金利上乗せが有利な話は先の項目でしましたので、その分を考慮すると楽天銀行が№１です。これは例え自分が携帯電話をau回線を使い、auでんきを使っていたとしてもです。
借入額が大きければ事務手数料金利上乗せ型の銀行も考慮に入ります。
※3位は借入額次第では三菱UFJの手数料上乗せ型、りそなや埼玉りそなの同タイプでもといいと思います。人によってはこれらが2位になるかもしれません。正直3位以下はなんでも…でもやっぱり手数料型のどれを比べても楽天と比較すると総合で見劣りが…
しかし
怒らないでください。自分は今、実は提携の都市銀行（信託銀行）を選択しようとしています。理由は提携がゆえに金利がネット銀行と同等、団信が上乗せ無で３大保証付き、手数料大幅減、しかも対面なのでいざというときのリスケジュールに対応してるからです。なので結論的には営業の提携銀行の内容をよく聞いてください。
もちろん、こんな条件でなければ楽天かauにしたのは間違いないです。
結語
いかがだったでしょうか？これから住宅ローンを選ぶ方には参考になる部分もあると信じて書きました。
もちろん営業の方とはよく話し合ってローンを選択してもらうのが良いと思います。そして再度言いますが、やはり『提携ローンは強い』です。
固定金利にしたい公務員は「ろうきん」の存在を思い出してください。その場合でも一応、提携ローンは通しておいて下さい。
以上です。長くなりましたが、またいずれお会いしましょう。。
(まあ、どの銀行選んでも資産形成の期待値には大差ないと思ってます。そもそも1億与信のある人は大体生きていける。)
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