初めての不動産投資をわかりやすく解説【入門編】

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1-不動産投資ってどんな仕組みですか？

不動産投資とは、不動産を購入することで物件のオーナーとなり、それらを第三者に貸し出すことで家賃収入を得る投資手法のことです。

つまり、貸し出す際の家賃分を資産運用をしているわけです。

1件目の物件のローンを完済し、その物件を担保に新たに2件目、3件目と資産を増やしていくことができるのが特徴といえるでしょう。

他の投資との大きな違いは、単発的な収入ではなく、入居者が定着してしまえば長期的に安定した収益が見込めることです。

物件選びを慎重に行えば、リスクも少ないといわれています。

近年はサラリーマンをはじめ、幅広い層から注目を集めています。

不動産投資と聞くとアパートやマンションの賃貸をイメージするかもしれませんが、投資対象の物件形態はさまざまです。

住宅だけでなく、オフィスビル、商業施設、ホテル、事務所、倉庫など、多岐に渡ります。賃貸できる不動産は、全て投資対象となるのです。

ただし、オフィスビルや商業施設、ホテルは購入金額が膨大になるケースが多く、初心者では手が出しにくく、莫大な資産も持っている投資家などが
運用していく不動産投資です。

また事務所やテナントなどは景気に左右されやすく、住宅よりも安定経営が難しい傾向にあります。入居者募集が難しく、不動産経営の知識や経験が求められることが多いです。

どちらも初心者にはハードルが高い物件種別といえるでしょう。

2-不動産投資が成功する人の特徴

不動産投資が成功する方の特徴は、次のとおりです。

・大きな利益を一気に求めないコツコツタイプ

景気は急に変わっていき、昨日まで通じていたことが、今日には突然通じなくなります。

不動産投資やローン、経営に関する勉強などを日々取り入れていき、
コツコツと努力を続けられる方は不動産投資が成功する可能性があります。

成功させるには、知識や経営ノウハウは必要な力です。

・周りの意見に流されない決断力がある

物件選びや金融機関選び、リフォームのタイミング、家賃の上げ下げ、売却時期など、不動産投資は重要な決断が多いため、決断力がある方は成功の可能性が上がります。

その反対に決断力がなく慎重すぎては、成功する確率は低くなります。

・リスク管理ができる

不動産投資には空室リスクや家賃下落リスク、災害リスクなど、様々なリスクがあるため、リスク管理できる方は不動産投資の成功率が上がります。

リスクを想定し先を見据えた計画などを立てておくと安全な不動産投資ができます。

不動産投資は日々の情報収集や勉強が大事

不動産投資では情報が命です。

正しい情報を取り入れていく事が、
投資の成功率を各段に上げることができます。

情報は常に更新していくので
日々確認する事も大事だが、さまざまな場所で情報を得ることが
大切になっていきます。

一つの情報場所から、情報を集めるよりも複数から集めたほうが
より正確性が増し、成功率を高められます。

必ず不動産投資の情報は人任せにせず、自分自身で集めましょう！

不動産会社から提示された資料には参考程度までに捉えてください。

必要となる費用が省略されていたりする恐れがあります。

不動産投資は画像や動画だけで済まさず、きちんと自分の足で行き
自分の目で確かめ、情報の確実性を高められます。

スタイルに合った不動産会社を選ぶ

不動産投資を行うときには不動産会社を選別のも大切です。

不動産会社によって保有している物件はさまざまでして、
新築物件を扱っている会社もあれば
中古物件を中心に販売している不動産会社もあります。

不動産投資を考えている方は、まずは自分の投資スタイルに合った
不動産会社を選ぶことから始めていきましょう。

まずは不動産会社を自分で絞っていき、投資物件の相談をしてみましょう。

自分の考えに合った提案をしてくれるのかが重要です。
確認するだけでも信頼のおける会社かの判断材料になりますが、
自分に合った提案をしてくれる会社であれば
失敗のないよう親身になってアドバイスしてくれます。

諦めや妥協をしない

不動産投資を始めると決めたものの、
条件の良い物件が見つからないことがあります。

このような状態に陥った際、不動産投資を諦めてしまう方や
求めている物件とは違う物件を購入する方もいるでしょう。

この様な行動は絶対にしてはいけません。

不動産投資は投資額が大きいため、普段の買い物よりも何十倍も考えていかなけばなりません。

不動産投資を成功させている人は好条件の物件が現れた際に迅速かつ的確に判断できる能力が備わっています。

自分が希望する物件が必ずしも良いものとは限らないため、
購入する前に目で確認したり、近隣の相場など色んな情報を調べていく事が重要になります。

3-不動産投資に必要な資金はどのくらい？

不動産投資に必要な頭金は、一般的には物件価格の20%程度、
物件の担保価値や融資を受ける人の属性が高ければ物件価格の10%程度を
用意することでローン審査に通りやすくなります。

新築物件の場合は物件価格の4～7%、中古物件の場合は物件価格の7～10%が目安となります。

中古物件などは購入時に仲介手数料がかかる分、費用が思ったりよりも
高めとなります。

全てを合計していくと、自己資金には、物件価格の15～30%の現金を
貯蓄していると不動産投資を円滑に始められます。

自己資金が100万円であるならば、
300万円～600万円の物件を購入できます。

4-メリットとデメリット

不動産投資を始めたいと思っている方はメリットやデメリットを詳しく認識する事が大事になってきます。

下記を参考に自分のライフ設計の中に
不動産投資を取り入れていくのか判断してください。

4-1 メリット

1-副収入を得られる

不動産投資では購入したアパート・マンションを入居者に貸すことで
入居者から家賃を得ることで収入を得られます。

最初は銀行からの借入【借りる】で不動産を購入して、月々の返済を賃料収入から返済していき、返済し終わった後は、毎月の賃料がそのまま自分の元に入っていきます。

2-節税効果を得られる

不動産投資では減価償却を行うことで節税効果を得ることができます。

不動産などの資産は費用計上を数年にかけて行います。

この時に数年に分けて費用計上をするのが減価償却費です。

• 会計上（税金計算の関係上）→減価償却費により利益が減る　→所得税等の税金額が減る

• 実際のキャッシュフロー→実際の出費は伴わない　→手元に現金が残る

この差異により手元にキャッシュを残しながら節税を行うことができるのです。

3-手間や時間がかからない

不動産投資は他の投資に比べてもダントツで手間や時間がかからないことが魅力的です。

例えば株式投資ですと、常にチャートを見ていなくてはいけなくて、
プライベートの時間が削られるのが多くなるので、時間がない方には不動産投資がおススメです。

一方、不動産投資においては必ずしも
すべて自分で行わなければならないわけではありません。

物件購入するためには物件選びが1番時間がかかってしまいますが、
１度物件を決めて購入してしまえば、その後は不動産管理会社などに
管理を任せてしまえば手間がかかりません。

不動産会社に委託後、管理会社から送付されるレポートに
目を通し判断を下すだけで賃貸経営がうまく進みます。

不動産投資にかける時間は人によって変化しますが、
月におおよそ30分～1時間となります。

4-2 デメリット

続いてはデメリットの部分を紹介します。

1-空室リスク

不動産投資のよく聞く代表的なデメリットは空室リスクの存在です。

不動産投資は入居者から家賃収入を得ることで
利益を出すシステムですから、その入居者がいなくてはお話になりません。

空室が長期間埋まらなくとも、購入した建物の返済は止まりません。

空室が長期間埋まらなければ儲けが出なくなるだけでなく、返済があることで負債になってしまいます。

2-滞納リスク

不動産投資には滞納リスクというデメリットもあります。

入居者がいたとしても、その入居者が賃料を支払わないケースです。

空室は埋めることができれば解決できますが、滞納の場合は問題のある入居者に対処する必要があるためより問題は複雑です。

※実際に私の家の隣の入居者は家賃を払わず毎週、取り立ての人が来ているのに一向に払わないので大家さんもきっと頭を悩まされているとい思います。

対策としては、入居者に保証会社加入を求めるのがいいです。

家賃保証会社に加入してもらうことでたとえ
滞納があっても保証会社がすぐに代わって支払ってくれます。

入居者の親などが保証人になると回収にも時間や手間がかかってしまいますが、保証会社であれば期日通りに確実に弁済をしてくれるので、滞納リスクからはほとんど解放されますので滞納リスクを避けるためにも相手側には保証会社に必ず加入してもらいましょう。

3-災害リスク

不動産も実物資産でありますので、地震や火事などの自然災害が多いこの国日本では不動産自体が滅失するリスクが存在します。

物自体がなくなってしまうと、不動産投資としてはかなりの損失を受けることになります。

まとめ

不動産投資の入門編をまとめましたが、不動産投資は金額も大きく参入しにくい投資ですが、参入してしまえば、自由な時間も増えるので今のうち貯蓄と知識を蓄えるのを欠かさないようにしましょう。

次回は「投資の際のメンタルとの向き合い方」を書いていきます。

ご朗読ありがとうございます。