【不動産売買, 買取案件を爆増】登記受付帳を活用して相続案件を増やす方法
こんにちは！登記簿マップ編集部です。
不動産売買, 買取会社の皆様、新規の案件の開拓にお悩みではありませんか？
今回は、「登記受付帳」を活用した効率的な”相続案件”の発掘方法についてご紹介します。
そもそも、登記受付帳とは？
登記受付帳とは、各地の法務局が不動産登記の更新状況をまとめた行政文書のことです。
不動産において登記情報の変更があると、登記受付帳に記録され保存されます。
ここには登記された地番に加え、「相続」や「差押」などの登記事由が記載されています。
そのため、登記受付帳で相続で登記された不動産の地番を確認し、謄本を取得することで、相続された不動産の所有者情報を調べ、売買の提案を行うことができます。
なぜ今、相続案件に注目すべきなのか？
近年、相続市場は急速に拡大しています。
その背景には、
高齢化社会の進展
相続発生件数の増加
不動産相続登記の義務化（2024年4月より開始）
などの社会の動きがあります。
また、あるデータでは、相続された不動産のうち少なくとも約10％が一年以内に売買されているということが分かっています。
つまり、相続された不動産は、不動産売買や買取の案件に非常に繋がりやすいということです。
登記受付帳活用のメリット
登記受付帳を活用することで、以下のような明確なメリットがあります。
タイムリーな案件発掘
相続登記情報をリアルタイムで把握可能
相続発生後、早期にアプローチが可能
効率的なターゲティング
相続を受けた不動産所有者をバイネームで確認できる
上記により、無駄な営業活動の削減できる
競合との差別化
一括査定などとは異なり、直接所有者にアプローチが可能
営業マンの力量に依存しない顧客獲得が可能
具体的な活用方法
STEP1：法務局への情報開示請求と登記受付帳データの取得
各地域の法務局総務課庶務係宛に、情報開示請求を行うことで、その法務局が管轄している範囲内の登記受付帳データを取得することができます。
例：札幌市内の登記受付データを取得したい場合は、札幌法務局に情報開示請求。
申請から約1か月ほどで情報開示請求の受理の連絡が届きます。
その連絡に沿って、法務局に再度訪問または郵送で連絡を取ることで、登記受付帳のデータを取得することができます。
※情報開示請求とデータの受け取りに対しては、それぞれ手数料が発生します。
※弊社の登記簿マップを活用された場合は、この作業は完全自動化できます。
STEP2：登記情報から「相続」のものを抜粋する
登記受け受け帳データを取得した後は、データの中から登記事由が「相続」のものを抜粋する必要があります。
受付データには、「抵当権の設定」などの登記が含まれています。
その中から、売買に即決しやすい「相続」に関するものを抜粋する必要があるのです。
※弊社の登記簿マップを活用された場合は、この作業は完全自動化できます。
STEP3：必要な物件の選定と地番の確認
相続によって登記がされた物件を抜粋したのちは、必要な情報の選定を行います。
相続されたからとはいえ、物件の場所によっては売買しづらいものや、用途地域の観点から売買の対象とできないものも存在するはずです。
各物件の地番をもとに、所有者に売買や買取のアプローチをするべきであるかを判断し、選定していきます。
※弊社の登記簿マップを活用された場合は、各物件を地図上に表示するため、選定の負担が大幅に軽減できます。
STEP4：登記情報提供サービスで謄本を取得
必要な物件を選定した後は、各物件の所有者を確認する作業に入ります。
登記情報提供サービスに各物件の地番を一つずつ入力し、謄本を取得して、物件の所有者情報を取得していきます。
※弊社の登記簿マップを活用された場合は、この作業は完全自動化できます。
STEP5：謄本から所有者と所有者の現住所を確認
謄本を取得したら、所有者名と所有者の現住所を確認します。
またこの際に、所有者の現住所と相続物件の住所の差異についても同時に確認します。
所有者の現住所と、相続物件の住所が異なる場合は、相続した物件を売却する可能性が高く、売買案件につながる可能性が高まります。
STEP7：所有者にアプローチ（DM, 訪問等）
最後に、所有者情報をもとに、DMを作成して送付、また直接訪問をして所有者にアプローチを行います。
※弊社の登記簿マップを活用された場合は、DXの作成, 発送作業を全て代行させていただきます。
本アプローチにおける重要なポイント
・DMの内容を差別化する
相続人である物件所有者の目に留まる相続DMを送ることが必要です。中には手書きの文書の同封や、目に留まりやすいデザインに力を入れる会社もあります。自社の強みや魅力をDMの内容を通して伝え、他社と差別化することが重要です。
・繰り返しDMを送る
相続当初は売却を考えていなかった方も、数ヶ月後には売却に向けて動き出すケースは非常に多くあります。時期をずらして複数回送ることも、効果的です。
・他社よりも早く接点を持つ
登記受付帳をもとにアプローチを行っている会社は少なくありません。特に、相続後すぐに売却を考えている人は、早い段階で接点を持った不動産会社を通して売買を行う傾向にあります。そのため、できる限り最新の登記情報をチェックし続け、他社よりも早く接点を持つことが重要になってきます。
・より売却に踏み切りやすい案件を優先度高く対応する
相続DMを送る不動産所有者の住所と、相続物件の場所が一定以上の物理的な距離がある場合、相続物件の活用を検討していない所有者が多く、売却に踏み切る可能性が高い状況にあるといえます。
・社員が疲弊しないよう、外注先やシステムを活用する
前述のサイクルを回し続けることはかなり負担が大きく、社員が疲弊してしまい、結果人手不足で継続を断念するケースが非常に多くなっています。
外注やシステムを活用して、低負荷で継続できる仕組みを取り入れることが重要です。
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ワンクリックで謄本取得とDM送付を自動化できます！
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成功事例：弊社の場合
弊社では、実際に、この手法で相続案件の獲得を行ったところ、以下のような結果が得られました。
相続登記人に対するDM送付数：約8000通（年間）
反響数：約80件（年間）
買取、媒介件数：約50件（年間）
売上：約8億円（年間）
よくある課題と解決策
Q1：手作業での情報収集が大変...
→ システムを活用することで、自動化・効率化を行い、安定的に作業を遂行することが可能です！
Q2：コストがかかるのが心配
→ 確かに謄本の取得手数料に加え、システム導入時はシステム利用料が発生します。一方で、この手法から年に1,2件の案件が決まると、投下したコストの元を問題なく取ることができます。手前味噌にはなりますが、発生するコストは「先行投資」であると考えるのが適切でしょう。
まとめ：システム活用で効率的&安定的な案件獲得
登記受付帳を上手く活用することで、相続案件を大幅に増加させることができます。
一方で、手作業での登記受付帳チェック等の作業は、特に小規模不動産会社には大きな負担となっています。
そのため、当社の『登記簿マップ』のような専用システムを活用することで
相続登記情報の自動収集
リアルタイムな情報更新
各種作業の自動化
が可能になります。
本記事を通して登記受付帳を活用した案件の獲得方法にご関心を持たれた方がいらっしゃいましたら、ぜひ、まずは無料相談からはじめてみませんか？
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