マンション購入記#6 住宅ローンと火災保険

今回は不動産購入と密接に関わる住宅ローンと火災保険についてのお話です。

前回までの話はこちら。

住宅ローンについて

住宅ローンを選定する上で、重視する点は人によって様々かと思いますので、私が特に見ていた点について触れたいと思います。

変動金利か固定金利か

私の考えでは金利の低さと激変緩和措置により、変動金利一択でした。
まず、私が仮審査で承認をもらった中で最も低い金利は0.28%でした。
私の主要な投資先の一つであるS&P500指数に連動するインデックスファンドの過去30年間（1991年から2021年）の平均利回りが約8%であったことを考えれば、破格の金利水準です。

また、多くの金融機関では「5年ルール」と「125%ルール」と呼ばれる激変緩和措置があります。
5年ルールとは、金利が上昇しても5年間は毎月の返済額が変わらないというルールです。
125%ルールとは、5年経過後の6年目からの毎月の返済額は、今までの返済額に対して125%の金額までしか上げることができないというルールです。
※住宅ローンを返済期間中に完済する義務が免れるわけではないので、未返済分は終盤に返済を求められる点にはご留意ください。

マイナス金利が24年3月に解除され、近い将来住宅ローン金利の上昇が見込まれますが、それでも上記のルールがあるためいきなり返済が出来なくなる、ということはないと考えています。

団信をどうするか

もう一つの重要な観点が団体信用生命保険（団信）です。
団信の基本補償は死亡/高度障害だけですが、最近は7大疾病保障やがん保障など、手厚い団信を提供する金融機関が増えてきています。

私としては、団信は非常に魅力的な商品であると考えており、団信の補償内容と上乗せ金利のバランスはよく検討していました。
債務者の年齢、補償内容、支払額（借入額）など複合的に考える必要がありますが、私は上乗せ金利が+0.2%くらいが一つの目安でした。

住宅ローンの探し方

私は以下の3つの方法で探しました。結局、①（と②の併用）が一番良い条件だったので、仲介業者から紹介された金融機関で申し込みました。
①仲介業者の提携ローン
②勤務先の取引銀行
③インターネットの比較サイト

①は何もしなくても仲介業者から提案があると思いますので、区分（都市銀行/地銀/信金など）の違う金融機関から気になる金融機関を選べば良いかと思います。
なお、私の場合はそのうちの一行は既に自分で申し込み、仮審査も通っていた金融機関だったのですが、仲介業者経由で申し込んだら更に良い条件で承認が下りました。

②は勤務先によっては取引銀行から優遇金利で受けられるローンがある場合がありますので、こちらもチェックしてみると良いかと思います。
私の勤務先にもいくつかあったので、調べてみましたが①と同じ銀行、金利だったので、①で他の金融機関とまとめてお願いしました。

③は情報収集としていくつかの比較サイトを見てみました。
私はモゲチェックを使ってみましたが、①と②ほどの魅力あるローンが見つけられなかったこと、定期的に来るメールが煩わしかったことから、ほとんど使わずに退会してしまいました。
ですが、思わぬローンが見つかることもありますので、もし①と②だけでは不安、幅広い金融機関から探したい、ということであれば使ってみても良いと思います。

火災保険について

押さえておきたい基本知識

住宅ローンを手配した際、合わせて火災保険も案内されると思います。
代理店に言われるがままに契約する、という方も多いと思いますが、以下の点は抑えておいた方がいいと思います。

①補償対象の範囲
保険の対象は「建物」と「家財」に分けられますので、両方が対象となっているか確認しましょう。
家財については最近は高額化しているので、ご自身が思っている以上に高額である可能性があります。
シミュレーションサイト（損保ジャパンHP）もありますので、保険金額（補償額）の目安としてご参照ください。

②地震保険の有無
地震による損害は、別途地震保険に加入する必要があります。
地震保険は単独では加入することができず、火災保険とセットで加入する必要があります。
また、地震保険の保険金額は火災保険の50%まで（30％〜50％）、かつ建物は5,000万円、家財は1,000万円までという制限があります。
これは地震保険が住居の完全復旧ではなく、被災者の生活再建を目的としているからです。
また、国の制度となっておりますので、どの保険会社で加入しても保険料に差はありません。
地震保険については、損害保険協会のHPにわかりやすくまとまっております。
私は東京という地震リスクが高いエリアで購入したこともあり、地震保険にも加入しました。

少しでも安くしたい方向け

個人的には基本的に保険はフルカバーで加入していた方が良いと考えているのですが、補償を手厚くするとその分保険料も高額になってしまいます。
もし保険料を抑えるなら、この辺りがポイントになるかなという点をまとめます。

①免責金額の設定
免責金額（自己負担額）を上げることで、保険料を抑えることが出来ます。
万が一の高額な損害だけ保険でカバー出来れば良いという方は免責金額の設定・引き上げを検討しては如何でしょうか。

②その他破損の補償
その他破損は自然災害以外でも補償されます。
その分、保険料も高額になりがちなので、この補償を外すことで保険料を抑えることが可能です。

③臨時費用補償特約
臨時費用特約は、損害保険金とは別に損害額の10％が上乗せで支払われる特約です（保険会社によって異なる。）。
被災した際、思わぬ出費がかかることがありますので、この特約をつけておくとそうした出費にも対応が可能です。

④（マンションの場合）共用部の火災保険（特に個人賠償責任保険の有無）
共用部では個人賠償責任保険を包括で加入しているケースがあります。
この場合、個人で加入している保険（専有部の火災保険、もしくはその他保険）と重複している可能性があるので、見直しを検討しましょう。

以上が、私の住宅ローンと火災保険の検討のポイントでした。
なお、各商品については必ずご自身で金融機関や保険代理店等にご相談頂きますようお願いします（上記は私の個人的な認識で、正確性を保証するものではありませんのでご了承ください。）。