マンション購入記#5 不動産売買契約

買付が通ると、不動産売買契約へと進みます。
私の場合、買付依頼書を提出してから5日後が契約日でした（結構早い・・・）。
不動産売買契約を締結後は、基本的には後戻りできません。
もしキャンセルするとなると、高額の違約金を支払うことになります。
今回は不動産売買契約に関するお話です。

前回までのお話はこちらです。

契約日までに行うこと

申込が通るとあっという間に売買契約の日を迎えます。
当日慌てることがないように、事前に行っておいた方が良いと思ったことをまとめています。

契約関係書類の確認

当日に読み合せる書類（不動産売買契約書、重要事項説明書など）は事前に入手して、疑問点などは解消しておきましょう。
当日はかなりの資料を読み合せるため、2時間ほどの時間がかかります。
それに加え、質疑応答、更には当日に差し替えなどが発生すると、更に時間がかかってしまいますので、内容理解と時間短縮の観点から事前に確認することをお勧めします。
私は、買付から契約まで時間が短かったこともあり、契約当日の時間ぎりぎりまで仲介業者とやりとりして内容を確認していました・・・
私が特に注意して確認した点については後述します。

手付金の準備

手付金は不動産売買契約の当日に支払います。
手付金の額に明確な決まりがないようですが、相場は物件価格の5~10%らしいです。
ただ、それだけの大金をすぐに用意するのも大変だと思いますので、具体的な金額は仲介業者の方と相談すると良いと思います。
私は、特に相談した訳ではありませんが、買付依頼書を提出した時に担当の方から提案があった金額（物件価格の2.5%程度）をそのまま了承しました。
今振り返ると、相場より低い・・・

ちなみに、支払方法も昔は現金が基本だったようですが、最近は振込でも対応できるようです。
私は売主と同じ銀行口座を持っていたので、当日着金が可能ということで振込で対応しました。
契約場所まで現金持参も大変だと思うので、振込対応できないか相談してみると良いと思います。

その他の準備

仲介業者の方から案内があると思いますが、上記の他、収入印紙代、印鑑、本人確認書類を当日持参するようにとの案内がありました。
また、仲介業者提携の住宅ローンを検討する場合は買付依頼書の提出～売買契約の締結までには仮審査を申し込むことになるかと思います。
私も短い期間ではありましたが、仮審査を申込み、売買契約の時には既に審査が通った状態で臨むことができました。

契約当日の流れ

契約当日は、売主、買主、それぞれの担当者の計4名が出席し、契約手続きを行います。
基本的にはひたすら重要事項説明書や売買契約書などの書類の読み合せだけですので、我々（売主/買主）は聞いているだけです。
ですが、冒頭でも触れた通り、売買契約締結後は原則キャンセルできませんので、少しでも気になる点があれば遠慮なく質問しましょう。

読み合せが終わると、いよいよ売買契約の締結です。

私の場合は仲介業者との仲介契約もこのタイミングで締結しました。
また、途中でどうしても気になる部分があり、契約書の差し替えを要求したので、3時間近く時間がかかり、終わる頃にはクタクタでした・・・

ちなみに、今回19時スタートだったので終わったのは22時前だったのですが、担当の方によると終わるのが0時近くになることもあるそうです。
こんなに時間がかかっても丁寧に対応してくだった担当の方には頭が下がります・・・

特に注意しておくべき点

以上が不動産売買契約に係る一連の流れです。
特に難しいことはなく、仲介業者の方が丁寧にフォローしてくれると思いますので、そんなに困ることはないと思います。
しかし、重要な契約であるにも関わらず、短い時間で契約締結まで進みますので、事前に売買契約について勉強してから臨むことをお勧めします。

その手助けになればと思い、私が注意した点などをまとめておきます。

全体像の把握

売買契約の全体像を学んでおくと、勘所がわかるのでスムーズかと思います。
私はこちらのYoutubeを参考にしました（後編もありますので、そちらもご覧ください。）。

備考欄の理解

重要事項説明書、売買契約書は基本的なフォーマットに物件の情報などが入っているだけですので、特に気になる点はないかと思います。
大事なのは、「特約条項（備考欄）」です。
こちらに、当該物件の個別事情が含まれていますので、必ず特約条項を確認し、内容を理解しておきましょう。
特約条項は数ページに及びくらいの記載があることもありますので、理解が難しければ仲介業者の方に確認しましょう。

買付条件の確認

上記にも関連しますが前回の記事でも書いたように、買付依頼書を提出後は、水面下で（仲介業者経由で）条件交渉が行われます。
売買契約を結ぶということはこの条件交渉が終わっているということかと思いますが、その条件が不動産売買契約書等に反映しているかは必ず確認しておきましょう。

売買契約後

無事に売買契約が締結されれば、住宅ローンの本申込を行います。
既に仮審査は複数行で通っているかと思いますので、その中で条件が良いものに申し込みます。
なお、銀行によっては本命ではないと受け付けないという謎の対応をするところがあるらしいですが、確実に物件を買いたいなら複数行出すのもありだと思います。
私2行に本審査を出しましたが、途中でトラブルもあったりしたので2行に出しておいて良かったと思っています。