マンション購入記#2 内覧前の事前準備

前回の記事の続きです。

この記事では、私が内覧をする前に行ったことについて記録します。
この事前準備を行ったことで、スムーズに物件購入が出来たと思うので、これから物件探す人の参考になれば幸いです。

資金計画の策定

物件を探し始める前に、大まかな資金計画（予算、返済プラン）を決めました。
具体的な手順は以下の通りです。
①自身の資産を整理し、住宅購入にいくら使うかを決定する（頭金を入れるか否か/月々いくらのローンなら返済できそうかなど）
②複数の銀行に仮審査を申込み、自身がどういう条件で購入できるのかを確認する
③上記の結果を基に、返済プラン（借入額、金利、借入期間など）を様々な条件でシミュレーションする

以上を行うことで、自分が安心して購入できる大まかな予算感を決めてることができました。
また、事前に仮審査をしていたことで、買付もスムーズでした。

なお、実際には仲介業者の提携ローンを組むことで、自分で仮審査するよりも良い条件で借りられることが多いと思います（仮審査で承認されなかった条件でも組むことができる可能性もあり）。
そういう意味でも、ここでの仮審査はあくまで自分の資金計画を考える上での目安、くらいに考えておけば良いかと思います（あまり難しく考えずに、気になった銀行1,2行に取り合えず申し込んでみる、くらいの感覚で大丈夫です。）。
私の場合は、ネット銀行1行と都市銀行1行に申込し、1行は即日、もう1行は翌日に回答が来ましたので、たいして時間もかかりませんでした。

物件購入の判断基準の設定

続いて、自分の判断基準を設定します。
自分の希望する条件を箇条書きにし、その中で自分が特に重視する項目（判断基準）の優先順位1～3くらいを決めておきます。
物件を探す前にこの基準を決めておくことで、物件探しの条件設定、内覧時のチェックポイント、更には良い物件に出会った時の意思決定の速さなどにプラスに作用しました。

私の場合は、以下の判断基準を設定しました。

１．生活利便性が高い

ここで言う生活利便性とは、日常生活をどれだけ快適に過ごせるか、という意味です。
もう少し具体的に言うと、物件/部屋自体のスペックの良さ、物件周辺施設（スーパー、ショッピング、病院など）の充実度などです。

比較的フットワークが軽く、平日も休日も外に出ることが多い私ですが、インドアも大好きで、家の居住性はかなり重視しています。
月に1日以上、年に数回はまとまった引きこもりdayを作るくらいなので、家の居心地が良いことは最も優先度が高い条件でした。

２．交通利便性が高い

続いで私が重視したのは交通利便性です。
私の生活圏はかなり広く、しかも流動的なので、よく利用する駅TOP3、主要ターミナル駅、新幹線停車駅、空港へのアクセスの良さの順番で考えました。
以前は週に1回は飛行機を利用していたので、空港アクセスの優先順位が高かったですが、今は新幹線の利用が多く、今後も当面の間は利用する頻度が高いと思うので、今回はその点を重視しました。

なお、職場へのアクセスを重視する方は多いと思いますが、私の場合はあまり重視しませんでした（結果的に職場へのアクセスも良い場所になりましたが）。
その理由として、そもそもテレワークが可能であること、定期的に人事異動があり職場が変わる可能性があること、そしてキャリアチェンジなどの可能性があること、を考えれば職場へのアクセス重視で立地を選ぶのはあまり合理的な判断ではないと思ったためです。

３．資産価値が高い

最後の条件として、資産価値の高さを見ました。
今後の人生のことは予期できないため、終の住処としての物件購入は考えておりません。
賃貸ほど簡単にはいきませんが、今後のライフスタイルによっては物件の売却なども考えています。
その際にはローンの残債と売却価格の差分が重要になるので、少しでも価値を維持できるそうな物件を選ぶように意識しました。

とはいえ、素人の私に物件の資産価値など判断することも見通しを立てることは容易ではありません。
しかし、少なくとも一般的にどのようなマンションが資産価値が高いかは調べればある程度知識がつくので、迷ったらその条件に合致しそうな物件を選ぶようにしました。
私は資産価値が高い（維持しやすい）物件の条件として、以下の点を意識しました。

＜意識した条件＞
エリア（都心に近いほど良い）、駅近（5分以内）、タワマン（少なくとも100戸以上の大規模物件）、管理状況が良い（中古の場合）

物件条件の選定

大まかな資金計画と判断基準が出来たところで、購入を検討する物件の条件を決めていきます。
既に判断基準の選定で、ある程度条件は考えていると思いますので、それを具体的な物件条件に落とし込んでいきます。

なお、エリアについては折角物件を買うなら、憧れている街に住みたい、という方もいると思います。
ですが、様々なエリアや物件を見ることで相対的にそのエリアや物件が良いのか悪いのかを判断することが出来ますので、個人的には少し広めのエリアで色々な物件を見ることをお勧めします。

私の物件条件は以下の通りです。
かなり広いエリアで見ていたので、エリアごとに一部条件を変えて探していました（条件が分かれているのは予算の問題です。都心とそれ以外では坪単価でこのくらいの開きがあります）。
また、浴槽の大きさというややマイナーな条件が入っていますが、私は毎日お風呂にゆっくり浸かりたいので、マスト条件に加えました（最近の1LDKマンションだと1216サイズの小さい浴槽が多いので）。
参考：SUUMO記事「我が家に最適なお風呂の大きさは？」

共通（マスト）条件

・予算〇〇万円以内（資金計画で策定した予算）
・駅徒歩5分以内
・築20年以内
・所有権
・日当たり良好（リビングはもちろん、寝室にも光が入ること）
・眺望良好（低層階でも良いが抜け感があること）
・浴槽の大きさが1317以上であること（出来れば1418以上）
・（中古の場合）管理状況が良好

条件1：都心５区の場合

エリア：都心五区（千代田区、中央区、港区、渋谷区、新宿区）
間取り：1LDK
専有面積：40㎡以上

条件1は今のライフスタイルに合わせたもので、メリットとしては都心への交通利便性が高く、資産価値も高い（維持しやすい）ため、将来売却する時にも困る可能性は低そうです。
デメリットとしては、ライフスタイルの変化には対応しづらい点、（場所によっては）私の生活圏である東京以北へのアクセスが良くない点が挙げられます。

条件2：それ以外の場合

エリア：都内城北エリア、城東エリア、埼玉（大宮/浦和エリア）
間取り：2LDK以上
専有面積：60㎡以上

条件2のメリットは、広さをとれるので、書斎を作ったり、欲しい家具などを変えたりと家での生活を充実させることが出来ます。
また、ライフスタイルの変化にも対応しやすく、将来同居人が増えることになってもすぐに引っ越す必要がなさそうです。
一方、デメリットとしては都心へのアクセスという意味では条件1よりも限定され、かつ立地という意味で資産価値も条件1よりは低くなる可能性が高そうです。

事前準備編は以上です。
次回は物件内覧についてまとめたいと思います。