5年経った今、昭和56年の投資用不動産の成長

　5年前、私は昭和56年築の投資用不動産を購入した。正直、旧耐震構造であることに少し不安があったが、価格の魅力と立地条件がそれを上回った。物件は名古屋駅からわずか2駅という好立地にある。駅近ということが最大の決め手だった。

　実際に購入してみてから、さまざまな経験をしたが、今振り返ってみれば「成功している」と言ってもいいのではないだろうか。特に、物件の古さや耐震基準が大きな障害になることはなかった。

初めての入居者との出会い

　購入後すぐに、幸運にも最初の入居者が決まった。古い物件ではあったが、駅近の便利な立地に加え、リフォームを加えたことで、新しい住まいを探している人たちの関心を引いたのだろう。入居者が見つかるまでのプロセスも思っていたよりスムーズで、入居はこれまでに2回転している。空室期間も短く、経済的なストレスはほとんど感じなかった。

　ただし、古い物件であるがゆえに、予想外の出費が発生した。購入から5年ほどでエアコンが故障したことだ。窓に取り付けられていたタイプのエアコンで、古いためか修理が必要だった。約2万円かかったが、実質的な負担は軽微だったため助かった。

家賃と収益のバランス

　家賃は月額49,500円で設定した。現在の相場はおおよそ50,000円前後なので、この価格設定は妥当だと思う。これまで約60カ月の賃貸期間で約300万円の収入があった。購入時の諸費用はリフォーム代込みで100万円弱だったが、これも順調に回収できている。

　現在売却されている物件の価格は750万円での情報があった。築43年の物件だが、都営住宅が一般的に65年ほどで建て替えられることを考えると、まだ十分に収益を見込める期間がある。ただし、耐震基準が改定されたため、将来的には建て替えや大規模修繕が必要になる可能性もある。中銀カプセルタワーや表参道の同潤会アパートの例を参考にすれば、建て替えのタイミングが訪れるのはまだ先だろう。

古さに伴うリスク

　一度、地震が発生した際に、窓ガラスがひび割れたことがあった。強化ガラスだったため、修理には約8万円かかった。しかし、これも保険でカバーされたので実費負担はなかった。

　古い物件だからこそ、こうした突発的な出費は避けられないものの、それに対する備えをしておくことでリスクを最小限に抑えることができると実感した。

管理会社との付き合い

　物件の管理は地元の賃貸併用の管理会社に委託している。普段は順調に運営されているが、時折、管理会社からの連絡に少し不安を感じることがある。例えば、トラブルが発生したのではないかという恐怖感だ。しかし実際には、連絡の内容は「新しい入居者が決まりました」といった報告で、トラブルは一度もなかった。

　とはいえ、管理会社のスタッフの対応には少し気になる点がある。話し方がやや見下しているように感じることがあり、私の知らないことを当然だと思って話しているように思えることがある。これまで大きな問題にはなっていないが、もう少し丁寧な対応が望ましいと感じることもある。

名古屋の未来に期待

　名古屋はリニアモーターカーの開通が控えているため、不動産市場のさらなる成長が期待されている。しかし、私の物件はそのプロジェクトのエリアからは少し離れているため、直接的な恩恵は難しいかもしれない。それでも、名古屋駅からのアクセスが良いという点は今後も強みになるだろう。

結論

　昭和56年築の旧耐震構造の物件を購入してから5年が経過した。振り返ってみれば、大きなトラブルはなく、賃貸収入も安定しており、成功と言っていい結果を出せている。古い物件には独特のリスクがあるが、それに備えることで問題は最小限に抑えられる。決して古くても悪いという事は無かった。中規模のマンションではあるがペンシルタイプでもないのと管理組合がしっかりしているため修繕積立基金も1億近くあるため安心はしているが気は抜けません。

　今後も物件を維持しながら、新たなチャンスを模索していきたい。昭和56年の物件は、表面上は時代遅れに見えるかもしれないが、しっかりと管理し、リスクに備えることで、投資として十分に成功させることができるのだ。