投資用マンションの売り時とは
投資用マンションの売り時を見極めることは、投資家にとって非常に重要なポイントです。マンションの売却による利益を最大化するには、タイミングが鍵を握ります。今回は、投資用マンションの売り時を判断するためのいくつかの指標と、売却を検討すべき状況について考えてみましょう。
1. 差益のバランスを重視する
マンションを売る理由はさまざまですが、最も一般的な理由のひとつは「損をしないで売却したい」というものです。購入時に支払った金額と、売却時に得られる金額との差益をどう見るかが重要です。一般的には、購入から10年以上経過しないと、新築マンションは減価償却が進むために売却しても損をするケースが多いです。中古マンションでも同様に、5年以上は保有してから売却を検討する方が良いとされています。(物件状況にもよるのですが一番早く残債で売れた方がこの期間でした)
以外にも営業担当が居なく購入会社も無くなり放置している方が多いことがありました。
2. 持ち出し分の回収を考える
毎月の持ち出しや固定資産税の支払いがある場合、それらの費用をどの時点で回収できるかが売却のタイミングを決定する要素となります。例えば、新築マンションを購入した場合、15年以上かかって初めて持ち出し分を回収できる可能性が高いとされています。中古マンションでも約10年ほどが一般的です。この期間を待たずに売却を急ぐと、投資としての成功が難しくなる可能性があります。
3. 購入価格を基準にする場合
購入価格を基準に売却を考える投資家も多く見られます。2007年以前に購入した物件であれば、現在の価格で売却しても購入価格を上回ることがあるでしょう。しかし、ワンルームマンション規制後に購入した新築物件は、規制の影響を受け、同じ条件で売却することが難しい場合があります。特に、立地が優れていない物件や、年数が経過している物件は売却価格に影響を与える可能性があります。
4. 築古物件の売却時期
長期にわたり保有している築古物件は、購入時点での価格が低いため、売却時に利益を得やすい傾向にあります。築年数が経過するごとに賃料収入は減少する可能性がありますが、物件価値の下落が緩やかである場合、売却による差益が大きくなるケースもあります。
5. 広いマンションや住宅取得控除が使える物件の利益予測
広いマンションや住宅取得控除が適用される物件は、購入時点での価格が上昇する傾向にあります。これらの物件は、需要が高いため売却時にも利益を出しやすいと考えられます。特に、都心部に位置する物件は購入後も価値が上がりやすいため、タイミングを見極めれば、良い売却機会を見つけることが可能です。
6. 買取業者と仲介業者の違い
売却を考える際に、不動産会社に相談することが多いかもしれませんが、買取業者と仲介業者の価格感覚は大きく異なります。買取業者は、再販目的で価格を低めに設定する傾向があるため、仲介業者を利用した方が市場価格に近い金額での売却が可能です。ただし、売却までのスピードや手間のかかり方も異なるため、自分に合った方法を選ぶことが大切です。
売却時のデータと市場トレンド
2023年の不動産市場では、都心部の物件は依然として高い需要がありますが、地方の物件は供給過剰や人口減少の影響で価格が下落しているケースも見られます。特に、東京都心部や大阪、福岡などの主要都市では、地価の上昇が続いており、マンション価格も堅調です。
また、金利の動向も売却タイミングを左右します。金利が低いときには購入者が多く現れ、売却しやすい傾向にありますが、金利が上昇すると、買い手が減り、価格交渉で不利になることがあります。
2022年の金利が低水準だったため、多くの投資家が物件を購入し、これが市場全体に影響を与えました。しかし、将来的に金利が上昇する可能性があるため、今後の動向に注視する必要があります。
まとめ
投資用マンションの売り時を決める際には、次のポイントに注意することが重要です。
差益のバランス：残債と売却金額のバランスをしっかり見極める。
持ち出し分の回収：持ち出し費用が回収できる時期を考慮。
市場の動向：特に金利や地価の動きに敏感になる。
売却手段の選択：買取業者と仲介業者の違いを理解して選択。
これらの要素を総合的に考えた上で、最適な売却タイミングを見つけることが、利益を最大化するためのポイントです。
※これらは予想でございますが悪質業者に絡まれますとこの金額に到達しないことも結構あるためそこは気を付けないといけません。気を付けたりして上記ラインが良いとこかと思います。