「良い物件は表に出ない」

　不動産業界では「良い物件は表に出ない」という言葉を耳にすることが多く、投資家や購入希望者にとって気になるトピックです。しかし、これは一概に言えるわけではなく、タイミングや市場動向、売却の背景によって左右されることが多いです。この記事では、どのようにして物件が表に出るか、また水面下で売買される理由について掘り下げていきます。

表に出ない物件の背景

　良い物件が一般市場に出ない理由の一つに、特定の業者との長年の信頼関係や、物件の売却プロセスが関係します。例えば、区分マンションの取引では、売り手が数社に打診するか、信頼できる一社にのみ依頼するケースが多いです。一社に任せた場合、信頼度が上がり、在庫が少ないと高値で売却される可能性があります。逆に、複数の業者に声をかけると、価格の競争が起こり、高い価格で売却できる一方で、業者間の関係が悪化することもあります。
　どちらが良いかとは何とも言えませんが後者は頑張っているように見えますよね前者は楽な仕事です。

市場に出る物件と水面下の物件

　市況に出れば、物件は相場に沿った価格で売却活動が進められますが、水面下での取引では、物件の売り手が高く売りたい場合や、素早く売りたい場合に使われる手法です。このため、一般市場に出る前に水面下で売却が決まるケースも多いです。特に、金融機関の融資状況や市場の動きによって、表に出る物件とそうでない物件が分かれることが多いです。

　例えば、融資を伴う購入の場合、金融機関の審査が厳しくなると、物件が一般市場に出る前に売り手と買い手の間で直接交渉が進められることがあります。これにより、売り手は市場に出る前に良い条件で売却でき、買い手も競争が少ない段階で物件を手に入れることが可能です。

区分マンションの利回り

　区分マンションの利回りは、物件の立地や築年数、賃貸需要などによって異なります。例えば、東京の人気エリアにある物件では、賃貸需要が高いため利回りも安定しています。しかし、郊外や築古物件では、空室リスクが高く、利回りも低くなる傾向があります。物件が市場に出るかどうかにかかわらず、利回りの予測をしっかりと行い、購入時にリスクを評価することが重要です。

出口戦略

　購入時から出口戦略を考慮しておくことも大切です。特に、物件を購入する際には、将来的にどのように売却するかを見越しておく必要があります。
　水面下で売却するか、市場に出すかを判断するためには、物件の特性や市場動向を理解し、最適なタイミングで売却活動を行うことが求められます。

　また、良い物件が表に出ることもある一方で、悪い物件が水面下で売られることもあります。これは、物件の状態や売り手の事情によって異なります。例えば、ある物件が金融機関の融資審査に通らない場合、物件は表に出ても売れず、価格が下がっていくことが考えられます。

仲介業者との関係

　不動産取引では、仲介業者との信頼関係が重要です。特に、物件を売却する際には、どの業者に依頼するかが売却の成功に大きく影響します。一社に依頼するか、複数の業者に声をかけるかは、売り手の戦略次第ですが、それぞれにメリットとデメリットがあります。

　一社に依頼する場合は、業者との信頼関係が深まり、高値での売却が期待できる一方、複数の業者に声をかけると、競争が起こり、高値で売却できる可能性が高まります。ただし、業者間の関係が悪化するリスクもあるため、慎重に判断する必要があります。
　売主からしましたら高く売れればいいやと思うかもしれませんが正直業者が仮に10社も打診かけると仕事がしにくくなるケースもあります。

市場に出る前に物件を探す方法

　良い物件を見つけるためには、一般市場に出る前の物件情報をいち早くキャッチすることが重要です。業者との信頼関係を築き、水面下での物件情報を得ることで、競争が少ない段階で物件を手に入れるチャンスが広がります。特に、物件が市場に出る前に情報を得られると、価格交渉の余地があり、良い条件での取引が期待できます。
　この場合は多分値段を割り戻すのと仕入れの間位で購入できる可能性があるため買い手も売り手も双方お得な傾向はあります。

まとめ

　「良い物件は表に出ない」という言葉には一定の真実が含まれていますが、それだけではありません。物件が表に出るかどうかは、タイミングや市場動向、売却の背景に左右されます。水面下での取引が多いのも事実ですが、物件の特性や売り手の事情によって異なります。物件選びや売却時には、業者との信頼関係を築き、タイミングを見極めることが成功のカギとなります。水面下で行うのは仲介は時間との勝負もあり立場上時間をかけると不利に働く傾向が高まります人件費や経費を回収できる保証がない中で動いている身にもなればわかりますが一方で売主は早く高く売れれば良いという関係の為です。平行線の時もあれば早期に交わることもあります。
　先日芸能人の家という物件が来ましたがこの手は公開できな場合が殆どの為表に出せない物件もあるのです。