(できることなら)買わない方が良い、避けるべき土地【3つの要注意宅地】

こんにちは。

建築コンサルタントのtakumiです。

家を建てる計画がはじまり、土地を探されている方もおられると思います。

本日は、｢できれば買わない方が｣という、要注意の土地を3つご紹介し、解説します。

要注意です！

■私道にしか面しない土地

建物を建てるための土地って、多くは市道などの公共の土地に面しています。

でも、たまに公共では無い道にしか面していない土地があります。

｢私道(わたくしみち)｣というのですが、法的なところはともかくとして、トラブルになることがあります。

ミニ開発のように、大きな土地をいくつかに割り直したような土地に多く、土地の価格も少し安くなっていることが多い物件です。

↑↑↑ミニ開発の例

法的に合法な開発でも、小さな開発だと道が開発業者のままとなって、私道となることもあります。

このような、公共が関与していない｢私道｣だと、

・道路がボロボロになっても整備してくれない

・通行や維持管理に関して費用負担がある

・道路が災害を受けた際に管理業者が復旧しないこともある

道の管理業者が倒産して、宙ぶらりんになってしまった私道も多くあります。

私道のことで裁判になっている事例もありますので、購入の予定があるならよく考えましょう。

★建物を建てるための道路について詳しい記事はこちらです↓↓↓
https://taku-kenchiku.com/住宅の土地選びは前面の道路に注意/

■旗竿敷地

旗竿敷地というのは、旗のように道路から通路状の細い敷地を通って奥が広くなったいる土地のことです。

通常、周囲の物件よりも安くなっているので、不動産屋さんもすすめてくることも多い案件です。

｢道路からちょっと奥に入ってるので、落ち着きのある土地ですよ｣なんて。

ほんまかいな、、、

確かに、道路からは離れるので、道路の騒音は聞こえにくくなります。

しかし、デメリットとしては、周囲が全て建物に囲まれている(可能性がある)ため、

・隣地の建物からの視線があり、プライバシー上落ち着かない

・周囲が密集していると、四周に建物があり日当たりが良くないことが多い

・四周を囲まれいるため、風の通りが悪くジメジメする

・道路から死角となるため(公衆から見えないため)、防犯上良くない面がある

といった懸念があります。

これらはあくまでも可能性ですから、実際にはう通路(竿の部分)の広さや長さによって、そこまで酷くない場合もあります。

じっくり観察してみましょう。

■擁壁の上にある土地

私はいつも、｢盛土は良くない｣と言っているのですが、山地や丘陵地を削って造られた土地だと、

不動産屋さんも、｢ここは削ってつくられた団地だから切土ですよ｣なんて言うかもしれません。

嘘です。(あ、いや、嘘かもしれません。)

土質を調べればすぐ分かりますから、簡易な調査をかけるべきですが、すぐに盛土があると分かる土地もあります。

大きな擁壁がある土地です。

下の図のように、大きな擁壁は、その擁壁をつくるために土を一度掘削してから擁壁ができたら土を戻します。

そうなのです。擁壁の高さが高いほど、大きな盛土があります。

盛土があると多少なりとも沈む可能性がありますし、いつまで経っても緩いまま。

あまり強い地盤ではなくなります。

擁壁自体はきちんと計算し、しっかりつくれば地震に対しても危険ではないのですが、そもそも盛土が多ければ元も子もありません。

★開発による土地の注意点を詳しく書いた記事はこちらです↓↓↓
https://taku-kenchiku.com/開発団地でも危険な土地がある？/

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