体験事例(3)-PART2-第2・3回目の説明
■手取り家賃収入の受け取り
いつもと同様2回目のご説明をして2回目の手取り家賃収入をお振込みしています！
物件を購入すると基本的にはこれが毎月続くというイメージを持っていただきます！
■第2回目の説明
・売却について
そもそも区分マンションという商品は、基本的には長期的な目線で考えれば、損益分岐のラインをいつかは超えられ、売却することで利益を出すことが出来ます。不動産の商品上ではおそらく最も流動性の高い商品であるためその実現性も高い傾向があります。
しかし損益分岐にかかるまでに時間はかかります。
マンションの築年数経過毎の平均的な価格下落率と、ローンの残債の下落スピードを比較していくと、例えば築10年で購入した物件であれば、損益分岐に約10年程度かかることは一般的です。
しかしこのように中長期的な目線で考えることさえできれば、高い稼働率による安定した運用が期待でき、ミドルリターンを狙える商品になってきます。且つ節税や保険機能を持たせるといったことも可能ですので、大きくリスクをとって不動産投資を行いたくないという方には合っている商品かと思います。
また福岡市であれば市場の追い風もあってより短い期間で、期待以上のパフォーマンスを発揮していく可能性はありますし、現実にそうなってきております。
ただし今回は戦略をもって売却することで、ある程度短い期間で利益を出して、アパート購入への頭金としていくことを考えます。
そこで第1回目にて簡単に説明したように、今回は家賃を上げて売却する戦略を検討します。
まずは現賃料のまま売却した場合と、賃料を上げられた場合で、どのような売却益のイメージなっていくか比較しながら見ていただきます。
賃料ＵＰの幅は現在の他の部屋の平均的な募集賃料も見つつ、退去までには築年数が2~3年経過する可能性があることも加味して、現時点の相場賃料より低めに設定して考えます。
今回の物件ですと、他の部屋や周辺相場では13.5万円程度で賃貸募集されていましたので、5千円ＵＰの13万円で考えてみます。
結論として、賃料を5千円ＵＰできた場合、120万円程度は利益がＵＰする見込みとなりました。
なお今回の物件は実は別でもうひとつ戦略があり、2段構えで売却戦略を考えています。
また予定時期に売却が出来ない場合も想定してプラン設計も考えました。
不動産投資体験サービスではこのように売却時の戦略なども踏まえて、入口から出口までを解説しております。
・【超重要】最悪の場合のシミュレーション
もちろん今回もしっかりとリスクを知っていただくために、最悪の場合のシミュレーションを想定していきます。
実際にその際に必要な費用なども具体的に解説しております。
ここが投資をスタートしても大丈夫かの判断基準のひとつです。
・不動産収入を確立していくために
お店開業の為に不動産で収入をつくる、という目的を達成するには1棟物件が必須です。
今回のお客様には、手元資金をつくるための不動産投資から1棟物件へどう遷移していくかプランに落とし込み説明いたしました。
1棟物件を増やしていくには、、、
手元資金と融資を受けられる環境づくりが重要です。
手元資金などが足りない状況から不動産収入を増やしていくやり方は、過去様々なスキームが生まれましたが現在ではほぼ難しく、また手元資金づくりとして消費税還付や矮小新築RCの短期転売なども建築費増により今は難しいです。
火災保険の悪用などはもってのほかです。
結局は王道的なやり方をとりつつ工夫によって拡大していくほかありません。
工夫のひとつとしてあげられるのが、確定申告書・決算書の作り方です。
ここの作り方ひとつで銀行の融資の受けやすさは変わります。
■第3回目の説明 確定申告について
融資を受けやすい環境づくりに必要なものの一つが、確定申告の作りこみ方です。
税理士さんが不動産投資にとても強いといった場合は任せるのがベストですが、そうでない場合も多くあります。
確定申告書の作りこみ方次第で銀行の印象は変わってきます。
PL／BS的観点、経費の計上の仕方など工夫できる余地がございますので、実際にテストで確定申告書をつくりながら解説しております。
またどの銀行を意識するかで減価償却費の計上パターン考えることもありますのでしっかりと事前計画が必要です。
さらにそもそも節税ができず所得税負担が増す状況、節税をしない方が良い状況などもあり、様々な観点から確定申告や物件の購入時期を考えていきます。
このあたりは申告書を見ながらの方がご理解いただきやすいため、第3回目に解説しております。
今回は体験事例(3)をご紹介させていただきました。
体験のイメージは湧いてきましたでしょうか。
こちらの不動産投資体験サービスは、
気軽に体験したいといった方には、リスクの考え方などを簡単に解説しながら不動産投資を体感いただいておりますし、
本気で不動産投資に取り組みたいといった方には、かなり踏み込んだところまで解説させていただいております。
不動産投資のやり方は千差万別なので、どのような方にもあった投資があります！
手軽に取り組みたい方から、本気で学んでいきたい方まで多くの方に体験いただければと思っております！