上海摩天楼流不動産投資理論その1～大家１４年目突入

どーも。上海摩天楼君です。
昨年度法人を２つ閉じました。
サラリーマン定年時に不動産投資家としては引退するつもりですので、ついに引退まで十数年になりました。最近友人と病気の話が増えました。

思い起こせば２６年間投資家として生き残ってこれたのは良かったと思いつつ、お金がない時代は学び、意欲、遊び心もあり今より楽しかったなと思います。最近舌が肥えてきたのかラーメン、うどん、牛丼から遠ざかっています。昔は何を食べても美味しかったのですが、最近は疲れ気味ですのでお正月は７日まで休み体をリフレッシュさせます。

少しアイスブレークです。
健美家のコラムは結構好きでよく見てます。
赤井さんや、ぺんたさんの日記は最初のころ参考にさせていただきました。
とても感謝してます。
一番好きなのは平原圭さん、あそこまでアクティブに動けて、頭使えない、すごいなと思います。
高額セミナーをしない大家の皆様は全員リスペクトしてますが、私は投資侍さん、平原圭さんをサラリーマン大家として特にリスペクトしてます。
あの二人はサラリーマン大家としてはニュータイプだと思います。
度胸もあり、努力家で綿密な計算ができて、ミクロ、マクロが見えているなというのでリスペクトしています。
→ミクロ、マクロの意味は書きません。
1人健美家で書いている若手の方で楽しみな方がいて、この人はどこまで伸びるか楽しみにしていて、ニコニコしながら見ています。

健美家コラムはベテラン大家さんがどう物事を考えているか、市場参加者の心理を読むのに参考になります。

ただ、ベテランさんの意見でも少し違うなと思うことはあります。どの記事に反論するのかみえみえですが、私はこのコラムを書いた方を尊敬してます。

■ご意見：昔から海になっていた浦安に家やアパートを持ってはいけない。

■摩天楼君の考え：埋立地ではない浦安もあります。
液状化しなかった、東西線浦安の徒歩圏内のエリアがそう。わたくしは地震後すぐに浦安を視察（針を体にうちに）に行きました。
それが２０１２年に物件を買う際に参考になりました。
当時は今の路線価以下で築古が買えました。
１㎡×３０万円で大手町から２０分以内でアパート付で土地が買える。
これが歪みかなと思い、二つほど買いました。木造、軽鉄の戸建てなら立つので問題ない。道路つけが良いそのまま売れる土地になるＡＰを買う。
近くの市川でも一個買いました。すべてファイナンスを返済して売却済みです。
浦安１０年近く保有して最初に投資した金額が６倍になりました。
また安くなれば投資したいですが、新浦安には興味はなく、東西線浦安駅の一定方向のエリアに投資したいと書かせていただきます。歴史的な遺跡がある場所は埋立地ではありません。

さてと書きますか。

■理論①ワンルーム（私の場合２５㎡）、ファミリー（５０平米以上）に分けて１坪あたりの家賃相場を把握していないエリアには投資をするべきではない。
当たり前すぎてすいません。ただこれ基本的なことなんですが、浦安と同じ時期に松戸柏エリアに１個物件を買いました。
７年間で投資した金額が元本を割れましたｗ
家賃設定が高いのを気が付かなかったんです。
浦安は住んでいたので家賃には詳しかったので入れ替えの際に、むしろ家賃をあげた物件もありました。

■理論②不動産相場は株と同じで将来のニーズで動く。
最寄り駅の乗降者数が将来増えるのか読むべき。また、最寄り駅のテナント観察、開発計画を把握すべき。
はい、これも基本中の基本ですね。最寄り駅のテナントが埋まらない物件は客付け苦労します。町に勢いがあるかは歩けばわかります。
今は駅の乗降者数が減っていなくても土地は下がる時代だと思います。

■理論③道路つけの悪い土地、形の悪い土地、旗竿地には投資しない。
最近不動産ポータルサイトにでている物件が私道２メートル接道。旗竿地ばかりで見る気もおきません。使い勝手が悪いので買いたたかれます。
私はサラリーマン大家は投資すべきではないと思います。
流動性がないんですよね・・・

■理論④擁壁地への投資はしない
③とかぶりますが3ｍの擁壁でも工事をするのかなり大変です。高齢者のニーズが見込めない。維持管理もリスクですので基本的には投資しません。
３ｍの擁壁でどうだろう、２割～３割程度普通の土地より安いかと思います。7ｍとか値段つくのかが感想です。

■理論⑤物件を見た瞬間に毎月どれだけ経費がかかり、どれだけ手残りが残るのか把握できない物は買わない。頭の中ですぐに計算できないと大家として厳しいと思います。なので私は自分が投資するエリアを決めてます。

稼働率×（家賃－経費）
稼働率は4年で退去、1か月空室機関でも2％近く下落します。私はここにADを入れる派です。AD含めて95％以上で相当優秀です。

経費はまず固定資産税、私は木造、軽鉄の物件であれば路線価、土地の形状、道路つけからある程度の数字を出すことができます。

固定資産税評価額÷７×８＝路線価と言われてますが、
普通の道路に記載された路線価単価×土地の面積と比較して、
固定資産税評価額÷７×８は乖離している。整形地で角地でもなかなか路線価単価×土地を超えないと回答しておきますね。
この固定資産税評価を基準にするのはありだと思います。これが路線価とあまり乖離していない土地は良いといえると申し上げておきますね。
整形地ではない大き目の土地であれば路線価単価よりも、２割以上、
→固定資産税評価額÷７×８＝路線価は低いと申し上げておきますね。

次に仲介会社さんに支払う管理費では物件により異なりますがやはり５％は見ておくべきです。これは簡単ですね。

次に運用経費ですが毎月の掃除費用、
ネット代、
エアコン代（私の場合1部屋毎月１０００円で見てます。7～8年で交換するので費用が9万円前後）、
リフォーム代
（私は１㎡毎月70円とみてます。30㎡であれば毎月2100円、年間2.3万円、4年間で9.2万円。)、
10年に1回程度の大規模修繕
（私は1㎡毎月200円とみてます。30㎡であれば毎月6000円、年間6万円、10年間で60万円。）
とまあこんな感じで考えてます。数字を突っ込みたい方がたくさんいるかと思いますが、一つの目安です。

総論　見た瞬間に家賃相場がわかって、
固定資産税評価額の土地単価が土地の形状、大きさ、接道から予測できて、
固定資産税評価額の建物価格が面積と築年数、建て方からわかって、
家賃ではなく、稼働率、大規模修繕、固定資産税、リフォーム代等を加味した手残りがわからない限り、大家なんてやるべきではないと申し上げておきます。
何が言いたいかというと地域に密着して研究しない限り、
大家としては生き残れないと記載しておきますね。

さて夕飯の時間ですので、次に書きたいこともありますが、次回はなぜ何も努力もせずに素人の私が生き残れたのか書きたいと思います。

久しぶりの書き物でしたので受けるか心配です。
受けない場合、次は書きませんｗ

上海摩天楼君　拝