素人が騙される不動産MAの馬鹿な実例

お久しぶりです。

こんばんは、死にかかって色々考えてました。
田舎に帰って政治活動でもしようかと思ったのですが、結局会社員として今後生きる、金融屋としては完全に引退するという結論になりました。

さて、今回は不動産MAについてライトに書きます。

会計、税務理解している人は読まなくてよいです。

悪名高いぼったくりM＆A会社（わしはどことは言ってません）で売りにでている不動産M＆Aについて客のふりして話聞いてきました。

■最近の不動産M＆A案件の特徴
・たいてい自己資本比率1～２割程度、マイナー信金だのマイナー地銀、金利は２％前後

・路線価１０万前後エリア築２０～３０年RCレジばかり、土地がデカいのにどうするねん、建物価格、土地価格比率で建物が７～６割ｗ
〇王子だの、〇模原だの、〇本、〇橋の奥地だのまじ、解体費、土地を切る費用、売却するのどうするねんとBSだけ見てわかるレベルです。

・自己資本比率は１割程度

・社長の給与は高い、不要な社用車等が計上されている。不要資産は買い取りますが条件、しかしこんな糞みたいな会社で数千万円も給与だして、よく金融機関文句言わないなと感心してましたｗ

■彼らのセールストーク実例

BS総資産は４０億です。借入が３６億です。
都内優良物件で実際の資産は含み益があり、利回５％で引き直した場合、総資産は６０億円になります。
→みんな利回は５％で不動産を評価する、この時点でM＆A会社は物件の中身見ていません。誰が買うのかと突っ込みたいですがｗ

よほど土地の形だの、土地の境界確定書があるのか、謄本の土地面積と実際の面積に乖離があるのか、暇つぶしで聞いてみたいのを抑えて、
買う気があるそぶりをだして相手に話に乗ってみましたｗ

■彼らの提示価格は
実際の市場価格６０億－借入３６億＝２４億円が提示価格でした。

これきいて、なめられてると思いましたねｗ

普通な

（実勢価格－BS上の簿価）×法人税率、将来の税率を差し引くんですよね。

この場合だったら、６０億円－４０億円＝２０億円が含み益でも、

法人税率＋売却手数料＝４割程度

なので２０億円×４割＝８億円を差し引き含み益は１２億円。

含み益１２億円＋純資産４億円＝１６億円

普通は１６億円が提示価格じゃねえのかよと思いましたが、糞物件ばかりで嘗められているのがよくわかったのでやめましたｗ
まあ、この糞物件の塊に６０億の価値なんかないのは明白なのでｗ
お金もらってもこんな物件と負債引き継ぐのいやですｗ
論点は税務だからねｗ

含み益に対しての税率、売却経費程度はM＆Aの交渉の場で出すのは普通です。まあ、地銀だの信金担当者も低能力で、M＆A会社もアホばかりなので、税金を引くことすらしらん、むしろこの２０数年、私が金融の世界に入った、９０年代末の金融機関にこんなアホはいなかったと思うのは私だけでしょうか。最近は自頭良いと思った金融機関担当者いませんｗ

■おまけ
BS以下で買った場合、詳細説明は省きます。
BS資産＝市場の実勢価格で純資産３０億円の会社を２０億円で買った場合、
１０億円安く買った場合、１０億円が負ののれん代として、利益として計上されます。確か５年かけて利益計上、この場合毎年２億円×５年＝１０億円が利益として課税されます。数年前にライザップがこの負ののれんで利益を高額計上しているのが話題になりました・・

さて、次は何を書こうかなｗ
それじゃあまたね！本日の作成時間１２分３９秒！