投資向け集合住宅の設計④：狭い土地活用と高利益率の可能性を最大限に引き出す『容積率と建蔽率』
投資向け集合住宅の設計における日影規制や建蔽率などの概念を理解し、適切に活用することで、不動産投資で高利益を得ることに繋がります。
本記事では、容積率・建蔽率の概念と活用例について解説します。
前回までの記事は下記からご覧ください。
1. 容積率と建蔽率の概念
容積率
容積率とは、敷地面積に対する建物全体の体積（床面積）の割合のことです。この数値が設定されることで、土地一区画あたりの建物の最大容積が決まります。
例えば、1階床面積50㎡/2階床面積30㎡の場合、延床面積は80㎡になるので、敷地面積が100㎡であれば、容積率が80%になります。容積率が200%まで建てられる場合、土地空間を活用しきれていないことになります。このように、容積率は土地空間の利用効率を示し、最も効果的な建物設計を追求する際に重要な指標となります。
容積率は、都市計画法などにより設定され、通常、住宅地域よりも商業地域の方が高く設定されます。都市の過密化を防ぐため、また適切な日照や風通しを保つために制限が設けられます。
建蔽率
建蔽率は、敷地面積に対する建物の延床面積（建物を真上からみたときの面積）の割合のことです。
例えば、建築面積が75㎡で、敷地面積が100㎡だった場合、建蔽率が75%になります。建蔽率が80%まで建てられるのであれば、敷地面積を活用しきれていないことになります。建蔽率を最大限に利用することで、敷地面積の利用効率を高め、投資リターンの最大化が可能となります。
建蔽率も容積率と同様に、都市計画法により制限が設けられています。これにより、都市の緑地保全や、近隣住民の日照権などを確保します。
これらの数値は都市の景観や生活環境を形成するために大変重要であり、建物の大きさや形状、配置等を決定する上で必要な基準です。
2. 容積率と建蔽率の活用例
容積率と建蔽率の上限を活用した具体例は、地上階を駐車場や共用部分にし、上層階を賃貸スペースに割り当てるなどの設計を考えられます。これにより、狭い土地でも最大の収益性を追求することが可能です。また、土地や周囲の環境に応じて建物の形状や高さを工夫することで、容積率と建蔽率を最適に活用できます。
設計上の工夫を最大限に活用するためには、建築に詳しい知識と経験が必要となります。適切な設計と施工により、投資家や地主は狭い土地から高い利益率を達成することが可能です。
まとめ
容積率と建蔽率の概念と活用例を解説しました。
容積率は人口をコントロールするための基準であり、土地全体の建築可能な建物の容積を制限します。
また、建蔽率は風通しや防災のための規制基準であり、土地全体の建築可能な建物の面積を制限します。
これらの概念を適切に活用し、不動産投資の高利益獲得に繋げていきましょう。
次章では、容積率と建蔽率の考え方を踏まえ、対策方法について詳しく解説します。
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