私は如何にして心配するのを止めて物件を愛するようになったか

怒りや悲しみを過ぎた先には愛がある。不動産の購入で学んだことをまとめました。冗談で書いているので本気にしないでください。不動産にマニュアルはないので、自分の頭で考えよう。

物件を探す
好きな手段で探す。検索条件から新着物件通知をLINEに配信できるアットホームがおすすめ。

物件名を確認する
姑息な不動産会社は物件名を隠して広告を出す場合があるため、GoogleMapに住所を入れて物件名を調べる。丁目までしか記載がない場合でも衛星写真でチェックしたり、ストリートビューでお散歩すると外観からわかることも多い。

所有権を確認する
旧法借地権は物件価格が大幅に安くなる要因。賃貸に出す可能性があるなら家賃には影響しないので利回り的にはチャンス。銀行融資の成功率は少し下がるが、申し込み時点では関係ないので気にしないこと。ただし、地代が高い場合や借地権に更新料や譲渡の承諾料が発生する物件や新法借地権には危険が伴う。

取引態様を確認する
売主→媒介→仲介の順にお付き合いをしたい。売主は神である。媒介は売主と媒介契約をしている。仲介と表記があった場合、売主とは契約しておらずに媒介から許可をもらって広告を出しているか、媒介であることを隠して広告を出している。

媒介に連絡をすると、媒介は手数料を売主と買主の両方から取れるため、とても嬉しい。そこに仲介手数料の値引きチャンスが生まれる。売主に連絡をすると手数料を払わなくていいのでお互いに嬉しい。物件価格の値引きチャンスが生まれる。

そもそも購入したい物件がなければ何も生まれないため、物件を探して提案してもらうという役割で仲介の価値が大きい。市場に物件がないときこそ仲介の出番である。ビジネス経験が少ない人は素直に仲介に頼った方がよい。

なるべく上流の連絡先を調べる
Real Estate Information Network System（通称：レインズ）の物件情報は不動産ジャパンで実質公開されているので、イケてる物件が見つかったら、よりよい取引態様の業者がいないかチェックする。なお、サイトは超使いにくいが、おかげで誰も使わないからチャンスだ。

物件の売買履歴（というか広告掲載履歴）を確認する
物件名から調べるサイトはたくさんあるので、好きなサイトにどうでもいいメールアドレスで会員登録してみよう！
https://t23m-navi.jp/
https://mansion-market.com/mansions
https://www.ieshil.com/
https://www.homes.co.jp/price-map

相場＝坪単価／平米単価
物件毎に広さが異なるため、単純な価格では判断しにくい。そこで価格の指標には坪単価や平米単価を使うことが多い。ただし、間取りや階数や天井高や設備機器や内装次第で大きく価格が変動するため、なるべく同じような条件の部屋で比較した方がよい。

物件を貸した場合の賃料をイメージする
不動産検索サイトで同じような物件を賃貸で調べてみよう！いくらで貸せるか？で物件の価格は決まる。

物件を貸した場合の空室率をイメージする
マンションの場合、賃貸募集中の空き部屋がいくつもあるならNG。また、不動産検索サイトで同じような条件の物件が同じ地域にたくさんある場合も空室率は高いと考えられる。同じような物件が周辺には存在せず、住みたい人が多い地域であればチャンス。

利回りを計算する
「利回り = 年間の賃料÷物件の価格」で何％になるかを計算してみよう！5％以下なら買ってはいけない。所有権の物件で7%になるくらいに値引きができるなら問題ない。ボロボロのアパートなど逆に建物に価値がなさすぎて利回りが高くなる場合もあるが、空室率が高かったりするので注意。

物件のリノベーション後の販売価格や賃料をイメージする
イケてるリノベーションをしたら、いくらくらいで売れそうかを予想してみよう！例えば、60平米ならリフォーム費用は600万円に収まるので、1,000万円以上の値上がりが期待できるなら問題ないと言える。カウカモに載る感じになれば大体オッケー。ちなみにカウカモで取材風に紹介されてるのは業者リノベ物件。カウカモの人が言ってた。

不動産会社の住宅ローン代行
ほとんどの場合、不動産会社が都市銀行（みずほ/りそな/三菱/住友など）をお世話してくれる。不動産会社が提携ローンを持つ場合、不動産会社に払う数万円の代行手数料がなくなる。自分でネットバンクの住宅ローンに申し込んでもいいが、めんどくさいので多分挫折する。借り換えなら楽なんだけどね。

不動産会社の火災保険代行
各社で対応がバラける。自分で最低限の内容で申し込んだ方が間違いなく安くすむ。個人的には、地震や津波が心配なら、その場所の物件を買わない方がいいと思う。

頭金
現代において頭金は必要ない、というか自己資金を入れないと借りれない時点で「借りれていない」と考えよう。手付金や諸費用は頭金ではない。銀行が出せって言ったら出す。

仮審査
ざっくりした個人情報と計画での仮審査が通れば、本審査が始まる。仮審査で落ちた場合は物件の価値が低かったと考えて、止めてくれた銀行に感謝。本審査で落ちた場合は何かマズいファクトがあったと考えて、リスクを発見してくれた銀行をリスペクトしよう。

年収が足りない場合
副業や資産運用を始めて、確定申告で収入と支出を作り上げよう！「売上」を年収にインクルードすれば、年収1,000万円は作れる。メルカリで毎月数十万円分買ったり売ったりするなど。いずれも確定申告書を提出するまで年単位の仕込み時間が必要。普通に税金が増えるので要注意。

住宅ローンを既に組んでいる場合
住宅ローンは1人1つが原則。銀行に前の家は賃貸に出すつもりとか言う人はアウト。しかし、前の家を売って住み替えたいけど、今いい物件が出ているから今買いたいというニーズや、今の家は扶養家族に入れた親が住む予定で新しい家がほしいなどのニーズには答えてくれる。

・都市銀行で組んでいる　→　フラット35が空いているじゃないか…
・フラット35で組んでいる　→　都市銀行に借り換えてフラット35を空けろ
・都市銀行とフラット35で組んでいる　→　買った物件を担保に入れたり、セカンドハウスにしてみたり、親を住まわせてみよう。金利は上がるけど短期なら気にしない！

手付金は可能な限り安くする
手付けが安ければ契約をバックレてもダメージは少ない。5000万円の物件でもとりあえず「手付金は100万円でお願いしたいんだけど！」と言っておこう。「あー、お客さま困ります。10%が相場です〜」とか言われると思うので、渋々「じゃあ、◯◯万ならなんとか…」とか言って可能な限り減額交渉をさせるようにしよう。

相場の変動や手付け金を捨ててでも優秀な物件が出てきた場合は損切した方がいい場合があるので、手付金の金額は意外と判断に関わってくるゾ。

申込書の内容や判断時期にもよるが、手付金を返してもらいたい場合は融資が通らなければいい説も。

不動産営業の服装とランク

不動産営業マンはスーツやシューズによって、どの程度偉いかを推察することが可能な場合がある。基本的に色が薄ければ薄いほど偉い。グレーのスーツでブラウンの革靴なら、それなりに自信があるというファッションによるアピールだ。チーフを付けてるか？腕時計は高そうか？肌は黒いか？髪は立っているか？

売れすぎてる営業を担当にするか、売れてない営業を担当にするか、ケースバイケースで使い分けよう。面倒な物件探しや融資でも付き合ってくれるのは売れない営業だったりするのだ。