Log No.33 東京貸家争奪戦

こんにちは
広島の小規模大家さんとして2年少々活動してきたのですが、この度東京へ引っ越すこととなりました。
ここ数年は貸す側としてどうやったらお客さんが入居してくれるかばかり考えていたのですが、久しぶりに借りる側に回ってみて、思い出したことや感じたことがありましたので記録します。

筆者の引越し歴

私は社会人になってから3回ほど引っ越しをしてまして、今回が4回目の引越しになります。引っ越し場所は都内・大阪・広島です。
全て一人暮らしで、物件は１K〜１LDK。
物件構造は木造・軽量鉄骨でした。
今回の引っ越しでは家族と一緒になるため、ちょっと今までとは違った視点で探しているところにも注目です。

完全なる売り手市場「東京」

私の貸し出している賃貸は敷金・礼金0にしたり、家賃調整したり色々工夫してやっとこさ入居がつくので、そんな感覚で悠長に東京の物件を探し始めたのですが、すでに心構えからして間違っていました。
とりあえず良さそうな物件をいくつかピックアップして不動産屋さんに行った時に選ぼうかななんて考えてたのですが、お気に入りに入れていた10件の物件が2,3日後には全て消えているではありませんか。
この時、東京での家探しは地方の家探しとは別格なことを思い出すこととなりました。

価格交渉の余地がない

新着が出てもものの数日で消えて無くなってしまうので、当然価格交渉の余地などありません。
交渉しようとするもんなら「あっそ、じゃあ他の物件当たって」と言われるのが関の山です。

礼金というものが機能している街

礼金とは元々住む家が少ない時代に家を提供してもらって、そのお礼として礼金を出すのが発祥のようですが、供給が増えて買い手市場となった昨今では借りてあげているという意識が強く、礼金を払うということがおかしくなっていました。
そんな中でも東京は強気で礼金を取れるわけですから面白いですね。

広島で積み上げた家賃収入が東京の大家さんに吸われる

さて、不動産賃貸でひと財産作ろうとしている私であればボロボロの限界アパートに格安で住むという選択肢があるのですが、今回は家庭の事情（妻の要求する生活水準が高い）により、断腸の思いで家賃15万円を予算にしました。
これが何を意味するかというと、この3年間で作ってきた戸建３戸から得られるキャッシュフローがそっくりそのまま東京の大家さんに吸われることになります。
小学生で習った食物連鎖のようです。笑
ただ、見方を変えれば不動産賃貸でのCFをそのまま東京の賃料に当てれば、ある程度相殺できるので、まだ資本を作ることができそうです。
不動産のCFがなかったら毎月の生活でキャッシュを使い果たしてラットレース状態に陥っていたと思うとゾッとします。

家賃15万の物件が一瞬で消える

日本は不景気だと思っていたのですが、私の探しているエリアでは（断腸の思いで決めた予算）15万円の物件が出ても１、２日で消えてしまいます。
どんだけ金持ちおんねん！
ってことで家が全然決まらないため、作戦を考えることにしました。

良い賃貸物件を獲得するための作戦

総合仲介ではなく管理会社に直接電話する。

どこの不動産屋さんに電話しても「うちは総合仲介をしておりまして、ポータルサイトに載ってる物件はほとんど仲介できます。」と言われるのですが、総合仲介を利用すると、仲介業者から管理会社に空室状況を問い合わせることになるので時間がかかります。特に２、３月は引越しラッシュなので、空室確認をお願いしても忙しくてなかなか確認を取ってもらえません。
であれば、もう管理会社に直接連絡してしまった方が早いです。
実際、管理会社に連絡したら空室状況は即答でした。
物件がすぐに取られてしまう環境ではスピードが命なので、この探し方は必須かもしれません。

入居時期をずらす

3月は新生活や転勤に伴う引っ越しが多いため、競争が激化するのは周知の通りです。そこで引越し時期をずらす事を考えました。
引越しエリアは奥様の実家近くなので、一度私が実家に避難し、引越しラッシュが落ち着いたところで決めるのも良い手かなと思いました。
ただ、4月以降に掲載される物件は言い方は悪いですが、売れ残りが多くなるので、良い物件が残ってる可能性が低いのが難点です。

新築を狙う

そこで考えたのが、新築の物件で完成が4月以降のものを探すという方法でした。
これであれば、3月中に入居しなければならない層と奪い合いをしなくて済みますし、不人気な物件から選ぶことがなくなります。

D-roomとシャーメゾンの2強

これまで転勤を何回か繰り返し、転勤中の同僚・先輩の家にもお邪魔してきましたが圧倒的にD-roomとシャーメゾンが多く、設備の品質も安定して良いです。（流石大手！）
その分賃料は周辺賃貸より高めですが、それを補って余りあるクオリティ。
新築の懸念は物件を事前に見られないという点がありますが、今まで見てきたこれらの物件から比較的安心して選ぶことができます。
もし、この2強の物件があるなら即決で申し込みしたいところです。

物件は我が家の生産設備と考える

さて、あれこれ書きましたが、最終的にどうなったかというと…
立地、設備、広さなどの項目で妥協できるところが全くなかったためお金で解決することにしました。笑（予算オーバー）
本当は生活コストは極力抑えたいというのが本音ですが、共働きで妻の勤労意欲が異常に高いので、その意欲を削がないために目一杯住環境にコストを払うことにしました。（そう自分を納得させるほかない。）
とにかく、家事・育児にかかる時間・労力をお金で押さえつける方針です。
最近流行りのパワーカップルとして、金にもの言わせて贅沢の限りを尽くしてやりますよ！

撤退も考慮しての賃貸

毎月支払う家賃がここまで高いと買ってしまった方がトータルの支払いも安くなって、資産として物件も残るのではないかと考えていたのですが、収入が減ってしまった時の逃げ道も用意しておくということで賃貸に落ち着きました。
というより購入も考えたのですが、調べたところ軽く桁が違うのでローンを組めたとて首が回らなくなることが容易に想像できる状況ですので選択肢に上がりませんでした。

先を見据えた物件選び

都内ではなるべくコンパクトな生活を目指していたのですが、筆者は保育園に通う子供がいるので、その子の成長も見据えて広めの部屋となりました。
今回引っ越すエリアは住環境の良さや学区の関係で越境してくるファミリーが多いことから我々も子供がある程度大きくなるまでは居座ることを考えるとなんだかんだ10年くらい住み続けるのではと想像しています。
下手に小さな部屋に住んで、子供が大きくなったから引っ越すを繰り返すといわゆる引越し貧乏になる可能性が高い(家賃15万の物件に入居する初期コストは100万くらいになる)ので、早いうちから支払った方が良さそうです。
特に私の場合は転勤で引っ越すため、ある程度の初期費用は会社が負担してくれることから引越しを少なくするような方法をとった方が最終的には節約できそうです。

希望条件の明確化と即断即決が良い家選びの鍵

なんとか物件選びを終えたわけなのですが、今回賃貸物件を探して東京の賃貸の流動性が非常に高いこと、売り手市場だということを思い知らされました。
そのため、自分達の住む家の条件をより詳細に詰めてその物件が出てきたら速攻で掴むことが何より重要なことではないでしょうか。
何事もチャンスは一瞬ですね。
とは言っても小規模ながら戸建賃貸大家をしている私にとっては賃貸用の物件を探すより自分の家探しは圧倒的に楽に感じます。
収益物件は良い物件であれば、掲載した途端に問い合わせが殺到しますので、より熾烈な戦いが待っています。
それに比べて自分の家探しは毎朝条件に合う物件が出ているかちょこっと見て問い合わせれば十分間に合います。

まとめ

以上、私の物件選びでしたが最後までお読みいただきありがとうございました。
この記事が住む家を探している方や大家さんの参考になれば幸いです。
ではまた
good day