Log No.28 3号戸建リフォーム
もう10ヶ月も放置して恐縮ですが、Log No.24で紹介しました3号戸建リフォームの続きを紹介します。
都合の悪い記憶は改竄されているかもしれませんが、記憶している限り紹介しますので興味のある方は見ていってください。
居住部屋
６畳2部屋が襖で繋がっていたので、襖や欄間を全部抜いて一部屋にしようという計画でしたが、欄間など全部抜いてしまうと経年と共に歪みが生じやすいと聞いたので、襖だけ取り除いてフローリングを貼ることにしました。
壁は砂壁だったので、今回は石膏ボードを上から貼って壁紙を貼るという流れで実施しました。
余談ですが、床張ってたら規格外のネジが出てきました。
ガリガリくんで当たりが出た気分です。
石膏ボードを使うと費用は嵩むし、重くて搬入は大変だし、切ってサイズを合わせるのは面倒だしと面倒くさがりの私には辛かったですが、壁紙を貼るのは非常に楽で、仕上がりも綺麗。
やはり下地が大事なんだと思い知らされました。
キッチン
キッチンは油で汚かったのですが、清掃後、壁紙とCFを新しく貼って終了です。
換気扇はどうにも綺麗にならなかったので、初めて美装業者さんにお願いしました。
業者さんは特殊な液体に換気扇を漬けてましたが、ものすごく綺麗になってました。
あの液体は企業秘密なんでしょうが、欲しいです。笑
脱衣所
こちらも石膏ボードを張って、それから壁紙です。
床もしっかりしてたので、CFで綺麗にするのみで済みました。
洗面台も古かったので新品に交換しました。
洗面台の後ろの壁紙にシワが寄ってたり、なんならベニアが剥き出しのところがありますが、洗面台で隠れるので勘弁してください。
不器用ですいません…笑
プロが見たらキレられると思いますが、リフォーム前よりだいぶ綺麗な状態になったので良しとします。
廊下
玄関に入った時の印象が暗かったのと、床が少しふかふかしていたので壁紙を新しくして、フローリングを追い張りです。
天井はライティングレールを使用しました。
全体的に明るくなったのですが、天井の黄ばみが悪目立ちしてしまったので、どうせなら天井ごとやり直せばよかったと反省しています。
それと、ふかふかしていた床は追い張りしたことで多少はマシになったのですが、思ったより沈むのがわかるので、合板は張った方が良いかもしれません。（抜ける心配はなさそうです。）
トイレ
上半分の壁紙は新しくしました。
通気口を黒く塗って、ペーパーホルダーを新しくしたのみです。
２階
２階のリフォームは費用対効果が悪いのをわかっていながら、性懲りも無く畳部屋はフローリングに変更しました。
しかし、もう一つの部屋に関しては直すことをせず、カーテンレールだけ設置したので、コスト意識が少し成長したかもしれません。笑
一番手こずった外構工事
今回、費用・手間ともに想像を上回ったのは外構工事でした。
まず、なんと言っても木が多い。
とにかく最初は生えてる気を全部ノコギリで伐採して、50センチ以下の長さまで裁断しました。（焼却所が50cm以下じゃないと引き取ってくれないため。）
8m級の木の伐採
さて、大方の木は鋸で伐採できたのですが、流石に8m級の木は手ではできませんでした。
チェーンソーを持ってたとしてもうまい方向に倒せる自信がないので普通に怖いです。
てことで、ジモティで伐採してくれる人を募集したら来てくれました。
が、伐採作業にあまり慣れていないようで、わちゃわちゃしてたら隣のおじさんが元大工でチェーンソーの扱いに慣れてるからと伐採してくれました。
思わぬ助っ人に助けられてありがたかったです。
ブロック塀を破壊して駐車場拡張
実はリフォーム中にジモティ経由で入居申し込みがありまして、家賃を上乗せするので、ブロック塀を破壊して駐車場を拡張してほしいという依頼があったためハツることとなりました。
ハツることになったブロック塀はこちら
同型が出てこなかったですが、ハツリ方法は以下のようなバッテリー駆動のハツリ機を導入することを決定。
これでスイスイブロックがハツれると思ったのですが、想像以上にブロック塀が壊れない…続いて3000円でハンマーを購入。
ハツるのを断念した風景
ここまでハツったのですが、ハンマー振り回しすぎて手の皮が剥けたので心が折れました。（豆腐メンタル）
最終的にどうしたかというと…
プロに依頼。25万円のダメージ。
結局高いハツり機とハンマーを無駄に購入して外注となりました…
ブロック塀が傾いてるから撤去してほしいと町内会長から依頼が来る
さて、無事に25万円投入してブロック塀の撤去と土間打ちまでしてもらったのですが、問題はこの後発生します。
町内会長から道路に面しているブロック塀が傾いてるので撤去するか新しくしてほしいと依頼がきます。
というわけで、ここもハツることにしたのですが、こっちはさらに問題があって、ブロック塀の裏に大きな木の根っこと巨大な庭石が埋まっているのです。
そして、ブロック塀が傾いている原因を見てもらったところ、木の根っこが推しているのと、大きな庭石の重さで押されているのではないかという見解でした。
そのためブロック塀を撤去した後に木を抜根して、庭石も粉砕・撤去しなくてはならないということがわかりました。
もはや、私個人のDIYではどうにも出来そうにないので再度業者を投入。
いくつか見積もりをもらいましたが、大体どこも同じぐらいの見積もりで、60万円。
これは辛い。
さらに入居希望者からどうせ工事するなら土間打ちして駐車できるようにしてほしいというオーダーもあり、もうなるようになれと工事を決行。
幸いブロック塀撤去の補助金が15万円ほど出たので、最終的に50万円ほどの出費で着地。
最初のブロック塀撤去&土間打ちで25万円
2階目のブロック塀撤去&土間打ちで50万円
のトータル75万円を支出して、懐が寂しくなったのですが、当初車１台入れるのが関の山だった庭が、３台くらい置けそうな広さに進化しました。
流石プロの仕上がりは全然違います。
これで物件の価値が上がったのではないかと思います。そう思いたい。そう思わなければ耐えられません！
なんとか全ての課題をクリア
外構工事でかなりの痛手を負いましたが、早々に入居者が入ってくれて快適に過ごしてくれてるようなのでまあいいかなと言った感じです。
実利回りは概算で17%ぐらいなので、回収に時間がかかりそうですが、客付けが比較的しやすそうな場所で、売却もしやすそうな立地なのでマイナスにはならないかなと思ってます。
今後、入居者さんが長く快適な生活を過ごしてもらえればと思います。
以上失敗も多い3号物件の紹介でした。
最後まで読んでいただきありがとうございました。
Good day!
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