2,000万円台の物件を買わない方がいい理由。
こんにちは。不動産投資110番のnoteをご覧頂き、
誠にありがとうございます。
本noteでは、
・ワンルームマンション投資について
・ワンルームマンション投資で失敗しないためには
・ワンルームマンション投資業界の裏側
・ワンルームマンション会社の真実
など、ワンルームマンション投資について発信しております。
1,はじめに
ここ数年で、業界の全体的な都内物件の在庫不足により、2,000万円台の物件提案が急速に増えてきました。
5年前と比べても2倍、3倍もの量が流通しているかと思います。
その中で、今回のnoteではそのような物件に手を出してはいけない、すなわち、購入してはいけない理由についてお伝えしていこうと思います。
2,2,000万円台の物件を買わない方がいい理由。
では早速、「2,000万円台の物件を買わない方がいい理由」を2つ、解説していきます。
2-1 「ハイグロスの物件に比べてリスクが高い。」
都内で流通している2,000万円以下の物件は、下記のような条件のいずれかに当てはまると思います。
・築浅だが、立地が悪い。
・築古だが、立地がいい。
・築古で、立地も悪い。
これが全てです。
築古や立地が悪い物件は、修繕リスクや空室リスク、家賃下落のリスクが上がります。
その分、購入価格が安いということになります。
逆にハイグロスの物件になるとまず、築古な物件はありません。
立地に関しては、ほとんどが銀行評価の強い立地に建っている物件が多いですが、中には築浅デカ部屋で悪い立地に建っている物件もありますので、そこは立地の判断基準が必要です。
2-2「ハイグロスの物件に比べて資産化速度が遅い」
まず、4,000万円のハイグロス物件と、2,000万円の物件を比較したときに、月々のキャッシュフローは、そこまで差はありません。（ハイグロスは家賃も高いため）
ですが、ローン残債はハイグロス物件の方が高くなります。
例）金利1.6% 35年ローンで計算。
4,000万円の借入物件場合→年間1,493,304円返済
2,000万円の借入物件場合→年間746,652円返済
なんと、月々のキャッシュフローは変わらないのに、残債が減る速度は約2倍も違うのです。＝資産化速度が2倍も違う。
これが、損益分岐点を早め、キャピタルゲインに影響していくことになります。
3,まとめ
2,000万円台の物件が業界内に多く流通される市況になり、
業者のポジショントークもいかに2,000万円台の物件を良く見せるかが重要になってきました。
その結果、「ハイグロス物件はダメだ」「そんな物件は高いから買わない方がいい」「安い物件を何個も買ったほうが」などといった情報、考えが一般的になりつつあります。
間違った情報に、惑わされず、正しいを判断基準を身につけて、ワンルームマンション投資に取り組みましょう。
4,不動産投資110番について
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