29歳夫婦、東京城南エリアで中古マンションを買う (1)事前準備編
29歳夫婦が東京都の城南エリア(目黒区・品川区)で中古マンションを買うまでの道のりを備忘録として文章に残したいと思います。
自己紹介
現在目黒区で夫婦で賃貸に住んでいます。ギリギリ20代です。二人共IT系の職種で基本的には在宅です。
私はこだわりが強く、徹底的に調べるタイプです。そしてついにはこんなものを書き始めました。 旦那は、私とは違い若干サボり癖があります。←初っ端から悪口
戸建て？マンション？新築？中古？
共働きで二人で在宅するには手狭ですし、もう少し日当たりの良い広い家に住みたいなということで、引っ越しを検討し始めました。まず、最初に悩むのが
・マンションか戸建てか
・新築か中古か
・賃貸か購入か
などといった選択肢です。
これはそれぞれのライフプランや予算によるのかなと思いますが、私は、
・少なくとも30代半ばくらいまでは都内にいたいが、その後のことは分からない
・狭い戸建てには住みたくない
・リノベとまでいかなくても自分でリフォームしたい(The分譲マンションの感じが好きではない)
ということで、「10年以内の売却想定で都内中古マンション」を探し始めました。私の周りでは、郊外の注文住宅 or 郊外新築マンション or 都内中古マンションが多かったように思います。
本当に購入でいいの？
上記で「10年以内の売却想定で都内中古マンション」と書きましたが、やはり賃貸と比較して、購入するとなるとリスクが伴います。特に2022年現在は不動産価格が高騰しており、逆に住宅ローン金利はかなり低水準になっています。まずは、ネットにも色々な賃貸vs購入の記事があるのでそれを参考に基本的なメリット・デメリットを理解するのが良いと思います。
ただし、はじめから賃貸と購入でどちらがお得なのか、購入するとどれくらいのリスクがあるのかなどを計算するのは難しいです。私も購入したい物件の手続きを実際に進めて初めて購入に必要な費用が分かってきたので、最初の段階ではあまりガチガチに考えすぎなくても良いと思います。私のまわりでも「購入したほうが賃貸よりも広い家に住めるから！」という理由で購入している人も結構いました。
中古マンションの条件を決める
次に中古マンションの条件を決めました。
私達がピックアップした条件はこんな感じです。多いな！って感じですが笑
優先度をつけていけばよいので、まずは洗い出すことが大事かなと思います。
1.物件価格
2.エリア
3.広さ
4.間取り
5.方角
6.駅徒歩
7.築年数
8.階数
9.坪単価
10.ハザードマップ
11.トキメキ
物件価格
まず物件価格ですが、自分たちの収入と貯金でいくらの物件が買えるのか初めは分からないですよね。最初に考えるのは、月にいくら払えるかです。私達はペアローンを検討していましたので、夫婦それぞれで考えます。一般的には月収の20~30%くらいが妥当と言われています。私達は、家賃だけではなく趣味にも結構お金をかけるタイプだったので(堂々と言ってないで節約しましょう)、月収の20~25%には抑えたいと思っていました。また、特に女性は出産などがあるかもしれないので、なるべく負担は少なめに考えるのが良さそうです。
月々の返済は、「ローン返済」「金利」「管理費」「修繕積立費」で構成されており、頭金をどれくらい払ったか、ローン返済を何年にするかでローン返済額が変わってきます。SUMMOのアプリでは月々の返済シュミレーターがついているので、このくらいの物件価格だと月々の返済はこれくらいか…というおおよその感覚をつけていくと良いと思います。
また、残念ながら後から知ることになるのですが、月々の支払いとは別で初期費用として、「手付金」「諸費用」がかかります。これらのまとまったお金をすぐに用意できるかも考えなければいけません。
・手付金…物件価格の5%程度。手付金は、物件価格として頭金の一部となります。
・諸費用…物件価格の6~10%。物件価格とは別でかかる費用のことです。オーバーローンとしてローンに組み込むこともできるそうです。
エリア
私は、自分の実家が横浜方面だったので、横浜に近い都内として、目黒・品川エリアを選択しました。また、東急線や目黒線沿線が好きだというのもあります。この他にも区としての財政状況や制度なども確認しておくと良いでしょう。品川と目黒に限った話をしてしまうと、品川区のほうが子育て支援が手厚い、目黒区は道路がガタガタでキャリーケースをひくのが大変(ほんまかいな)などといった話も聞きます。
簡単に比較するのであれば、こういったサイトが役にたちます。
方角・階数
今回私は、陽当たりを異様に気にしました。現在コンクリートの窓が少なめなマンションに住んでいることの反動です。(陽当たりおばさんという名前の由来です)
96歳の祖母にも「中はいくらでも変えられるけど、陽当たりは変えられないから、陽当たりの良いお家を探しなさいね」と言われたので、多分これはガチです。方角と階数に加えて、窓の大きさも確認するようにしました。
→お友達から窓が大きいと冬が寒いというコメントをいただいたので検討します！笑
築年数
築年数によって耐震基準が異なります。気になる人は忘れずに確認してください。
・1981年以前の住宅は旧耐震基準
・1981年～2000年の住宅は新耐震基準
・2000年以降は現行耐震基準
以上のことから私達は、2000年以降=築20年くらいの物件を条件としました。必ずしも2000年よりも前に建築されたマンションは危ないというわけでは全くないので、そこはご自身で売り主さんに確認してください！
また、築年数によって税金控除額も異なるのでそちらも注意です。
・不動産取得税…新耐震基準に適合していれば、全額控除
・固定資産税…新築~築5年までは控除、築6年が最も高くなり、そこから徐々に安くなる
坪単価
そしてこの条件の中で意外と見逃しがちなものが坪単価です。(私は㎡単価で計算していました) 不動産仲介業者さんの多くは、この物件は割高ですよと教えてくれたりしますが、中には教えてくれないケースもありますので、自分で計算してその地域で相場通りかを確認すると良いと思います。物件価格÷平米数で㎡単価がでます。
特に中古マンションでもお金をかけてリノベした売り主さんは、相場より高い値段を設定するケースが多いです。せっかく買うならお得に買いたいですよね！
トキメキ
一番ふわっとしていますが、これも個人的にはすごく大事だと思っています！
そして私達の今回の物件探しの前提は、「10年以内の売却想定で都内中古マンション」でした。ということは、5~10年後にも売れるような資産性のある物件でないといけません。売れるという観点でいうと、「エリア」「駅徒歩」「築年数」ここらへんが重要になってきます。
エリアは、やはり需要と供給で、需要が上回っているところ。再開発の予定があり、今後さらなる発展が期待できるところ。山手線沿いなどになるでしょうか。
駅徒歩は、よく言う話ですが、徒歩10分以内はマストかもしれません。私自身は15分くらいだったら(運動にもなるし)歩いてもいいかなと思うのですが。
築年数ですが、築30年の物件を買ってしまうと、売るときには築40年になってしまう可能性があります。そういった意味でも築20年程度が限界かと思いました。
いざ、物件探し
条件が決まったので、いよいよその条件に合致する物件を探しはじめました。上記の条件に該当する物件は、広めにとっても70件くらいです。ピンとくる物件は、まあ、ない。全然ない！
私はSUUMOを毎朝見るようにしていました。最初はいろんな物件情報を見るのが楽しかったのですが、あまりの物件の少なさにだんだんと苦痛になってきます。うわぁ今日も新着物件がないよ…といった感じです。ちなみにSUUMOのバッチ処理は1日4回だそうです。でもだいたい朝しか更新されてない気がしました笑
https://business.suumo.jp/chintai/faq.html
少ない中でも何件か見たい物件をピックアップしリスト化しました。少し条件がずれているものもありますが、一旦目を瞑りましょう。
管理費と修繕費について
ぶっちゃけ、意外と高いなと思いました。
戸数の多さや豪華な設備があるタワマンなどで価格は変わってくるようですが、この管理費と修繕費、安ければいいというものではないようです。清潔か・安全か・必要最低限の機能がついてるか(オートロックなど)などが、これによって変わってくるので、逆に安すぎる場合は大丈夫かな？と心配したほうが良さそうです。どちらも固定額ではなく、将来値上がりすることもあるので、それも念頭に置いたほうが良さそう。
借地権について
借地権の物件も購入はもちろん可能なのですが、月々地代がかかるので月額費用が高くなることと、残存期間分でしかローンが組めない可能性があるろとのことで、めんどくさそうだなと思ってしまい、候補から外しました。
https://www.home4u.jp/sell/juku/course/glossary/2792-8717
リストの中から志望度の高い物件を選び、不動産仲介業者のお友達に内見のお願いをしました。
続く…
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