29歳夫婦、東京都城南エリアで中古マンションを買う (2)怒涛の1週間編
29歳夫婦が東京都の城南エリア(目黒区・品川区)で中古マンションを買うまでの道のりを備忘録として文章に残したいと思います。
今回は怒涛の1週間編です。
内見
さて、前回物件探しまでお話しさせていただきました。いよいよ内見です。
はじめての中古マンションの内見では1日に5個の物件を見ました。多かったですが、物件同士の距離が近かったこともあり、わりとさくっと終わった印象です。
まず、びっくりしたのは、中古マンションの内見には、居住者(売り主さん)が同伴ということです。当たり前っちゃ当たり前なのですが。なので、「うーん、暗いな」「思っていたよりせまいな」みたいなことは口に出してはいけません。結構気を遣ってしまって、細部までちゃんと見れたかというとそうではありませんでした。どこがリフォームが必要かなどはこのタイミングである程度判断する必要があるので、じっくり見ましょう。私は、あとでもう1回来ればいいや思っていたのですが、2回内見すると売り主さんに悩んでいるという印象を与えてしまうそうなので、特に人気物件ほど1回で見定めなければいけません。これ以外にも何を見なければいけないかを事前に担当の方とすり合わせしていくことをオススメします。
加えて、私たちは二人とも人見知りの無愛想夫婦なので、印象が悪かったかもしれません。 次回は林家ピー子とパー子を意識したいと思います。
翌日、購入申込み？
内見の後、お友達の不動産屋さんに感想を聞かれ、「2番目に見た物件がすごくよかった！」と答えました。「じゃあその物件の申し込み状況を念のため確認しておくね。多分あそこはすぐ埋まると思うから、早めに検討してね〜」と言われ、ふむふむ…と思いながらそのまま呑気に回転寿司に行きました。
その日の夜、「例の物件もう別の申し込みがありそう、もし本気度高めだったら陽当たりおばさんたちも明日にでも申し込みしたほうがいいよ！」との連絡がありました。え？申し込み？早くない？！と慌てる私。物件自体は私たちの条件をすべて満たしており(これってすごいこと！)、お気に入りだったため、翌日申し込みを行うことになるのでした。
そもそも物件購入までのフローとは？
慌てて購入までのフローを調べ始めます。ざっくりとフローはこんな感じです。
★購入申込作成
★ローン仮審査
↓
★売買契約
L 手付金の支払い
L 不動産売買契約書印紙代の支払い
★ローン本審査
↓
★ローン契約
L 金銭消費賃貸借契約書印紙代の支払い
↓
★残債決済
L 住宅ローン残代金(手付け金を除いた額)の支払い
L 登記費用 + 精算金 + 仲介手数料 + 住宅ローン融資手数料の支払い
★引き渡し
この中から上2つの書類作成を翌日すぐに行いました。
購入申込み
購入申込みと聞くと少しビビってしまいますが、「この家が欲しい」という意思表示のために購入申込書みを提出するそうです。購入申込みをしたからといって、絶対に物件を買わないといけないわけではありません。やっぱり気分が変わった、お金が足りなかった、などという理由でキャンセルすることが可能だそうです。紙1枚ほどの申込み書です。重要な項目としては、希望物件購入価格、希望引き渡し日です。希望購入価格は、ここで書いた値段以降値下げを要求することはできない、と言われ端数分をマイナスした額で記入しました。これが吉とでるか凶とでるか・・・
ローン仮審査
次に、ローン仮審査用の書類を提出します。いくらまでローンが組めるか、金利はいくらか、がこの仮審査の結果で分かります。わたしたちは事前にローンが通りそうな銀行を調べていたので、その銀行で出すことになりました。ただし、必ずしも仮審査で出した金融機関でローンを組む必要はなく、「この家をこの金額で購入することができる支払能力がありますよ」ということを第三者に証明してもらうことに意味があるそうです。
そして私たちはここで初めて、物件購入にかかる費用感を理解しました。ローンの組み方としてだいたいのパターンとしては、
①物件価格＋諸費用全部フルローン(オーバーローンというらしい)
②物件価格のみフルローン、諸費用は現金で
③諸費用は現金、物件価格の一部も頭金として現金で支払い、残りをローン
の3パターンになりそうな感じです。①→③の順番に現金比率が高くなります。最近は、①のオーバーローンする人も増えているそうですが、少し審査が通りにくいようです。私達は、ローンがいくらまでおりるのかを確認したかったこともあり、①のオーバーローンで試しに仮審査を出してみました。
仮審査を行うためには、確定申告書や源泉徴収書など多くの書類が必要になり、めっちゃあたふたします。
年収だけでなく、勤務先企業や転職回数なども審査に影響します。そもそも転職したての人、試用期間の人はローンを組めないパターンが多いので、家を購入するタイミングでは転職しないようにしましょう！
ローンの仮審査はだいたい2.3日で結果が分かるようです。若干ソワソワしながら結果を待っていました。
第一の壁: 手付金
もし、これで契約まで至った場合は、すぐに手付金の支払いが必要になります。事前準備編でも触れましたが、私たちは手付金の存在をここで知ることになります。手付金というのは「この物件を買います。その証拠にこの現金を預けます。もし個人都合でキャンセルしても、このお金は返却不要です」という証拠金です。手付金は、あくまでも証拠金なので、引き渡し時に諸費用が引かれた上で返ってきます。返ってくるとはいえ、突然物件価格の5~10%を現金で支払うなんて！聞いてないよ！仮に8000万円の物件だと400~800万円になりますね。
これを知って、都内に家を買ってる人たちってみんなまじですごいんだなって心から思いました。貯金しよう！
このまま買っていいの？やっぱり不安
ローンの仮審査の結果を待っている間に、手付金も大金だし、「このまま不動産買ってもいいのかな」と不安になってきました。主な私の懸念事項は以下でした。
(1) 今の不動産価格が一番高く、今後人口減少などもあり、不動産価格は徐々に下がっていくのでは？
(2)バブルみたいなのが急におきて、不動産価格が急落したらどうしよう？
(3)「購入のほうが賃貸よりも安く大きな部屋に住める」というけれど、結局諸費用も結構かかるし、毎年固定資産税もかかるし、実は賃貸の方がお得なのでは…？
これらは私たちが売却前提であること、また、中古マンションは賃貸という選択肢もあるからこそ生まれる不安です。
今回は、(1)と(2)に関して色々と調べた内容を共有します。(3)は、実際にシュミレーションしてみましたので、次の記事でご紹介します。(何記事書くつもりだ)
(1) 今の不動産価格が一番高く、今後人口減少などもあり、不動産価格は徐々に下がっていくのでは？
これは正直一番皆さんが気になる部分ではないでしょうか。
コロナで不動産価格が下落する！東京オリンピックが終わったら不動産価格は下落する！などという意見もありましたが、実際2022年3月現在そのようなことはなく、ずっと不動産価格は上がり続けています。いつ下がるの！？っていう感じです。
調べてみると、このような記事を読んだりして、不安になっていました。中古マンション成約件数が減少に転じたという話です。
個人的には、不動産価格が下がる可能性はあるのかなあと思っています。ただし、前の記事でも書いたように、どんな時代でも需要のある物件 <エリア・駅徒歩・築年数・眺望など>を選択すれば、向こう10年で値崩れすることはないのではないかと思っています。最近では中古マンションの価格が新築マンションを上回るような街もあるくらいです。こちらSUUMOさんの記事ですが、紙版を入手して一時期持ち歩いていろんな人に見せていました。(迷惑)
今回申込みを行った物件に関しては、そのエリアの向こう10年の再開発計画の内容を調べたり、マンションレビューで評判や販売履歴などなどを調べたりしました。このマンションレビューというサイト、全国のマンションの様々なデータが乗っており、相場を調べたりするのにも役立ちます！ぜひ登録を！
(2)バブルみたいなのが急におきて、不動産価格が急落したらどうしよう？
バブルみたいなのと言っているあたり、経済学に疎い感じを全面に出していますが(経済学部出身)、1990年代のバブル崩壊は金融政策の引き締めが原因とされています。現在でも金利が低く、誰もがローンを組みやすくなっているので、バブル崩壊前と同じ状態な感じもします。住宅ローン金利もかなり下がってきており、これ以上は下がらないのではと言われています。
こればかりは本当にどうなるかわかりません。ですが、不動産バブルが崩壊し不動産価格が急落したところで、金利が高ければ結局買えないので、気にしすぎてると何もできないのかなと思ったりもしています。一度下がってしまったら長い年月をかけて元の水準まで戻るのを待つしかないのかもしれません。いずれにせよ、不動産は金融政策と関わりが深いので、今後も注視していきたいと思います。
(ド素人の考えなのでそうかそうかと思って聞いてください。なにかアドバイスがあればぜひご連絡ください。)
https://www.musashi-corporation.com/wealthhack/real_estate_bubble#2
続く…
今後の予定(仮)
29歳夫婦、東京都城南エリアで中古マンションを買う (3)賃貸vs購入ガチ比較編
29歳夫婦、東京都城南エリアで中古マンションを買う (4)涙のお別れ編
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