【前編】「都内のマンション価格は上がってるから、最悪でもマイナスはない」のか？
今回より、不動産投資に興味がわいてきたサラリーマン・OLの方に向けて、全３回（前編・中編・後編）の<驚愕の記事>を連載していきます。
「不動産投資になんとなく興味が沸いてきたけど、何にもわからない！」という方は、まずは以下の記事をざっと見た後に、是非この記事を見てくださいね。
▶超初心者向け！サラリーマン向けの不動産投資の仕組を徹底解説
それでは、【前編】をスタートします。
■営業マンのトークを鵜吞みにしてはいけない
企業で働いている普通のビジネスマンがはじめて不動産投資をする場合、一般的なセオリーで行くと、まずは都内や地方都市の区分マンションを買うことがどうしても多くなると思います。
これは決して私だけが言っている事ではないのですが（例えば、Youtubeで顔出しで暴露している不動産屋さんもいます）、実は、初心者が区分マンションの投資をしても、ほとんどは失敗すると言われています。
なぜ、計算が出来るはずの頭のいいビジネスマンが失敗してしまうのか、少し謎なところがありますが、現実は残念ながらそうなのです。
失敗してしまう理由は沢山あるのですが、その１つは「営業マンのトーク（謳い文句）を鵜吞みにするから」だと感じています。
今回の連載では、投資初心者が、ワンルーム不動産の営業マンのどんなトーク（謳い文句）に引っかかってしまうのかを、１つだけご紹介しつつ、その切り口から、本当にそのセオリー通りで儲かるのかを検証・解説したいと思います。
※なぜ１つだけかというと、いっぱい挙げてたらキリが無かったり、１個１個が薄くなって、あなたの印象に残らないかな？と思ったからです。代わりに１つ１つの記事で深堀りしていきたいなと思ってますので、ご了承いただけたら有難いです。
■どんなトーク？
税金対策になるとか、老後のキャッシュフローが出来るとか、営業マンのトークのネタはいくらでもありますが、なかでも「都内の区分マンションの価格は上がっているから、最悪トントンなら売れるし損はない」というトーク（謳い文句）はとても多く使われるらしいです。（※もちろん「損はない」と断定すると問題なので、そこはうまいこと濁されると思いますが。）
今回、ご案内したいのはコレ。
なぜこのトーク（謳い文句）が多いのかというと、投資初心者のサラリーマンに回ってくるような区分マンションの投資案件の殆どは、利回りが低すぎるから（つまり物件が割高だから）です。
そういう物件を売りたい場合、普通に融資を組んでも、毎月の収益（家賃収入ー返済）がほんのちょっとプラスか、むしろマイナスになってしまうため、「最後は帳尻があう」という会話を出しがちということです。
そしてとても運よく(？)、毎月の収支がちょっとプラスになる融資の組み方をしたお客さんに対しては、「最悪トントンで売ったとしても・・」という話も加える事ができてしまいます。
また実際に、収支計算表を見せてくれるので、
「あーほんとだ！これならさすがに買っても損はなさそうだな」って思ってしまうわけです。
もしもあなたが不動産投資を勉強し始めたばかりなら、「でも毎月マイナスになる物件は、さすがに誰も買わないんじゃ・・・？」と思いますよね。
それが、買っちゃうんです。こちらはもう少しだけ詳しく、個別セミナーでご案内しています。『エリートなサラリーマンほど引っかかる』とよく言われるワケもわかると思いますよ！
■物件の具体例
次に、話を具体的にしたいので、実際に数か月前に私に営業メルマガが飛んできた仲介物件を例にします。
▼こんな物件でした
所在地：東京都新宿区
交通：丸の内線 新宿御苑前駅 徒歩6分
建物：鉄筋コンクリート造地上7階建。エントランス有り。
総戸数：60～70戸
対象物件：3階部分、1Kの26平米。4～5平米のバルコニー有り。
築年数：39年
金額：2820万円
相場賃料：10.9万円
管理費：8650円／月
修繕積立金：8340円／月
※備考：中をリフォーム後にお渡し！
▼間取りはこんな感じです
要は、よくあるワンルーム投資案件のたぐいです。
この不動産業者さんは、こういうのにアクションを起こした人に対して、クロージングするスタイルなのでしょう。
立地は、新宿から近くて最寄駅からも近いので、良いと思います。写真は載せれませんが、建物もまあまあ大きくてエントランスもあり、39年経ってはいるものの、そんなに貧相な印象はうけない建物です。
内装リフォーム後に渡してくれるとのことですし、しばらくは空室の不安も無さそうな気がします。
■計算してみると、全然マイナス
ということで、計算してみました。
具体的には「まる5年経過して、6年目に売った」と仮定して計算しました。
なぜその仮定にしたのかと言うと、理由は以下３つです。
融資の組み方にもよるが、持ってれば持ってるだけマイナスになるケースが多いので（後に解説します）、なるだけ早く売ることを前提としたい。
とはいえ、初心者が物件を買った後にすぐ売りに出すのかというと、実際はあまり無いと思った。（言われたことを信じていて所有したいと思っている、シンプルに行動に移せない 等）
個人が5年以内に不動産を売った場合、「短期譲渡税」といって、利益の40%程度が税金で持っていかれてしまうので、6年目以降に売りたいケースが多いと思った。（6年目以降に売れば、その税金は約半分になります。）
さて、結論としては・・・
築45年となった6年後、物件価格が15%上がって売ったくらいでは、どんな融資の組み方をしたかに関係なく、全然マイナスです。もはや、「最悪トントンで売っても・・」とかのレベルでは無いです。
たしかに都内のマンション価格はここ数年上がっていて、10%～20%アップなら現実的だと思う人もそれなりにいると思ったので、いったん15%アップで売ったとして計算してみました。ただ実際には、簡単に売れるものではありませんし、投資用のワンルームとなると尚更です。
■ざっくり解説
さきほど、「普通に融資を組んでも、毎月の収支（家賃収入ー返済）はほんのちょっとプラスか、むしろマイナスになる」と言いましたよね。
これは今回の例で言うと、具体的には、
・1カ月あたり、マイナス1万6500円 ～ プラス4千円
・1年で言うと、マイナス19万8千円 ～ プラス4万8千円
くらいの範囲です。
ただし前提として、この数字はこんなサイトで計算したもので、つまり賃貸管理シミュレーションではなく、あくまで融資の返済シミュレーションです。当たり前ですが、空室率や修繕費用など一切考慮されていません。
ということで、「毎月の家賃収入で儲けること」はもはや有り得なくなってきますので、その可能性はもう無視して考えましょう。
不動産投資で儲ける方法はシンプルで、「毎月の家賃収入で儲ける」「売却して儲けること」の２つしかありません。
なので、ここからは単純に「売却したときの利益からいろいろ差し引いて、それでも最後にお金は残るのか？」という視点で、解説していきます。
まず、取得したときにかかる金額は、物件価格の2820万円・・・・ではなく、だいたいプラス100万円の2920万円だと思ってください。仲介手数料や登記移転費用などがあるからです（詳しくはここでは割愛します）。
そして6年目に運よく物件価格が15%アップで売れた場合、その金額は、
2820万円×1.15=3243万円です。
ただし、売る時も仲介手数料を払わなければいけないので、実際にはだいたいマイナス105万円の3138万円だと思ってください。
売上：3138万円
原価：2920万円
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利益：218万円
この【218万円】が、超単純計算で出した利益です。
ここからなんだかんだあると思ったとしても、せめて100万くらいなら残るんじゃないかな？って思いますよね。
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これが、十中八九、残らないのです！！
というか、マイナスです。
お金を稼ぐためにローン（借金）までして資産を買ったのに、マイナスなんてことになったら、もう踏んだり蹴ったりですよね。
※ちなみにこの具体例は、毎月の収支（家賃収入ー返済）がトントン前後かむしろマイナスになる物件ですが、これは珍しい話でも何でもなく、もはや普通のお話です。実際に初心者が営業されるような都内のワンルームは、こんなのばかりなのです。
■次回の内容
ここまで読んでいただき、ありがとうございました。
「机上の計算でもそれだけ利益が出れば、ちょっとは残るでしょ？」と思う方もいるかと思いますが、実際はなかなか厳しいです。
持ってるだけでいろんな費用がかかったり、落とし穴があったりして、全然思う通りにはいかないのです。
ということで、５日後くらいに、この連載企画の【中編】をアップしたいと思います。
・どんな費用がかかるのか？
・その費用を加味するとどんなシミュレーション結果になるのか？
など、もう少し詳しく解説しますので、どうぞお楽しみに！
▼（追記）2024/2/29に【中編】を公開しています！
■追伸：
『はじめての不動産投資をしたい！』という方に、少人数のオンラインセミナーを開いています。
「サラリーマンやOLの方向け」と「フリーランス向け」のセミナーがあり、それぞれ内容が違います。
「サラリーマンやOLの方向け」セミナーの前半はまさに、今回の記事を画面で解説していて、なぜそれでもひっかかってしまうのか、記事で言えないことも含めてお伝えしています。
何か１つでも動くきっかけが見つかれば良いなと思って実施しているセミナーでして、商品やサービスをご案内するものではありません。
参加ご希望の方は、フォームから属性をお選びいただき、第１希望と第２希望の日時を選んでください。
※時間は、19時〜、もしくは20時〜の２択とさせていただいております。
※もともと少人数セミナーなので、ご参加1人でも実施します。
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