超初心者向け！サラリーマン向けの不動産投資の仕組を徹底解説
不動産投資家の田潟（たがた）です。
今回のテーマは、サラリーマンが不動産投資を行うことでどのようなメリットがあるのか、について解説していきます。
堅実にコツコツと第２の収入源を作っていきたい、そんな安定志向の読者さんはこのまま読み進めてください。
毎月安定した収入を得られる副業が不動産投資
不動産投資は不動産を購入して、それを他人に貸すことで毎月の家賃収入を得て、最後は第三者に売るという副業です。家賃収入は安定した収入を生み出しますし、将来は売却益すらも期待できます。
また、ローンを活用して不動産を購入する場合は、投資した額以上の不動産を購入し運用することになりますから、いわゆるレバレッジ効果もあります。
市場や物件の選定、（自分で管理する場合は）入居管理などのリスクや労力はあるものの、適切な情報収集やプロのアドバイスなどちゃんと取り入れる事さえできれば、初心者でも安定した収益を確保することができる副業です。
・不動産でFIREしたい
・着実に資産形成をしたい
・老後の資金を今から用意したい
・漠然としたお金の不安を解消したい
などの目的をだれでも比較的に達成しやすいのが、不動産投資です。
不動産投資がサラリーマンに注目される理由
サラリーマンでも本業に支障をきたさず、特別な知識なしで収入が得られやすい副業であることから、不動産投資が注目されています。株や投資信託、FXなどよく耳にしますが、株やFXはハイリスク・ハイリターンな投資で、不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンな投資と言われています。
よって、サラリーマンでも高いリスクを取らずに投資できるので、不動産投資は注目されるのです。
ローンを組んで不動産投資を始める人もいれば、数百万の不動産を現金購入して始める人もいて、購入する不動産によってその人のスタイルはバラバラ。
ちなみに私は、初期コストを抑えられる中古戸建て物件を取り扱っているため、物件の購入+リフォーム代で500万円前後で不動産投資を行っています。
不動産投資は安心をもたらし、将来の不安も減らすことができる
ここで、不動産投資を「安心」や「不安」といった側面からご案内します。
①安定収入があり、大きな値崩れがおきにくい「安心」
自分が管理する不動産に入居者が入れば、毎月安定して家賃が入ること、第２の収入源ができることで生活に安心感を得ることができます。
株やFXのように短期間でガクッと値崩れすることがきわめて少ないことも魅力です。
つまり、周辺の家賃相場や売買相場がいきなり下がる可能性が低いということなので、比較的安心して運用できる投資と言えます。
②資産形成になっているので、将来の「不安」も減る
不動産投資をすることは、資産形成をすることと同等なので、将来の不安も減ると思われます。
資産形成のやり方はその人次第。
途中で物件を売却してまた別の物件を買い直しても良いですし、もっと大きな物件を買うための初期費用に充てたって良いでしょう。
買い直さず、「いつかまとめて現金化させる」という目的で運用している人もいます。
たとえばですが、「65歳を目安に全て売却し現金化させる」という指針で不動産投資をすれば、老後は不動産の心配すらせず、お金は沢山持っていることになります。これも良いやり方かもしれません。
逆に、「老後に家賃収入を得ることで、年金以外の収入を作りたい」という人も沢山いるでしょう。その場合も、若い今のうちから不動産投資を始めておき、それなりの歳になったタイミングで別の物件に買い替えて備えることで、その目的を達成することが出来ると思います。
いずれのやり方にしても、不動産投資をする以上は資産形成をすることと同様なので、将来の選択肢や収入源を作っていることになり、少なく見積もっても、先の見えない不安を減らすことには役立つはずです。
不動産投資のわかりやすい２つのお金の流れ
不動産投資の収入は「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」の２つに大別されます。
インカムゲイン：
・定期的に入ってくる家賃から生まれる運用益
キャピタルゲイン：
・売却したときに生まれる売却益
不動産投資は、これらの合計金額がプラスになっていれば成功なので、シンプルな仕組みです。
ただし注意点として、税金があります。上の２つが単純計算でプラスだったとしても、税金でもっていかれてトータルでマイナスになってしまっては意味がありません。（そして多くの人はこれに引っかかります）
不動産投資も利益が多ければ多いほど、その分だけ税金も高くなります。しかし、はじめのうちは減価償却を使うことで、税金を合法的に減らす方法を取りながら、最大限の利益を確保することができます。
※減価償却とは、固定資産（つまり建物）の価値の減少に伴って分割して計上できる、税務上の費用のことです。
とはいえ、減価償却されるということは売却したときの利益が増える＝最後は税金が増えるということになりますし、「減価償却が多い物件を狙って買ったら入居者がつかなかった」となったら元も子もありません。バランスをとりつつ運用していくことは重要です。
不動産投資の理解を深めて失敗のリスクを抑える
不動産投資に興味をもった時にまず取り組むことは「視野を広げる」ことです。その「視野を広げる」ことこそが理解に繋がります。
不動産投資の儲け方は先ほどの通りシンプルですが、投資手法はいくつもあるため、本やネット検索、専門家から知識やノウハウを学ぶことで失敗のリスクを最小限に抑えていきましょう。
大きくは以下の４つのやり方ですが、それぞれ私なりの独自の解説を加えながら説明します。
①本を読む：
ここで大事なのは、不動産投資のジャンル問わず、いつくかの書籍を読んでおくことです。
偏った情報だけで不動産投資を始めると、そのやり方に盲目的になってしまい、本人の適正に合わない選択をしてしまうことがあるからです。
具体的には、
・「ローンを組んだアパート投資の極意」と「現金買いの戸建投資の極意」
・「都内の不動産投資が儲かる！」と「田舎の不動産投資が儲かる！」
このように対照的な内容の書籍をいくつか読むことを強くオススメしています。
②ネットで勉強する：
不動産投資で有名なポータルサイト「楽待(らくまち)」から勉強してみてください。
このサイトでは、不動産投資に関係する一部のコラム、動画解説などが無料で見られます。自分の興味のあるコラムから読んでいき、わからないことは自分でググって調べてみると、さらに不動産投資の理解を深めることができます。
Youtubeで不動産投資を勉強することもオススメです。
今ではいろんな不動産屋さんや不動産投資家がYoutubeで動画配信を行っているので、無料で学習することができます。それこそ、「楽待」もYoutubeをやっています。
※ただし、Youtubeなどで活動する彼らも、ビジネスで情報を発信しているわけなので、情報商材や有料セミナーなどへの導線になっていることはあります。その認識は持っておいてください。
③セミナーに行く：
セミナーに参加して不動産投資を学ぶメリットは、
・専門家から知識や経験、ノウハウを直接学べる
・モチベーションが向上し、行動力がUPする
などがあります。
ただし注意点として、セールスされる前提でセミナーに参加してください。セミナーの主催会社も、自分たちの売上を追求する目的でセミナーを開催しています。
セミナーによっては、切り口をアレンジしているだけで、売りたい不動産はあらかじめ決められているケースも多いです。決められたパッケージの商品を買って儲かるほど、不動産投資は甘くありません。
たとえば私のわかりやすい経験をお伝えすると、「インバウンドが再熱！！AirBnBでがっつり儲ける方法」という切り口のビジネスセミナーに行ったことがあります。しかし、とある都内の区分マンションを売りたいだけの、不動産業者のセミナーでした。
ここまであからさまなセミナーも珍しいですが、ほとんどの場合はもう少し手が込んでいます。
そういったところはご注意ください。
④その他の人から学ぶ：
たとえば、以下があげられます。
・大家仲間グループに入って不動産投資の話を聞く
・メガ大家さんのコミュニティに入り、コンサルを受ける
ただし注意点があって、同じく「みんなビジネス目的」ということです。
特に後者のコンサルについては、めちゃくちゃ高額なものもありますし、勉強しようと思って入ったら物件紹介ばかり、ということもあるでしょう。
コンサル全てが悪いとは決して言いませんが、「なんか怪しいな」「高すぎないかな」「こんな美味しい話なんてあるのかな」など、少しでも疑問を感じることがないか、冷静になって考えてみましょう。
たとえば、とあるメガ大家さんのコンサルティングサービスが、実質は物件紹介サービスで、買う物件も決まってないのに数百万円の前入金制だったとしましょう。それが必ずしもダメだとは言いませんが、前入金の説明を受けても、ほんとに心から納得がいかなければ、申込は控えた方が無難です。控えたところで減るものはありません。もしプロを探すなら、また納得できるプロを探せばいいのです。
以上、①～④まで解説しました！
最後に言いたいこと
いろいろ書きましたが、最後に１つ、言いたいことがあります。
それは、不動産投資を学ぶ上で最も重要なことは「不動産投資に正解はない」ということです。もしあってもそれは結果論ですし、「儲かったらそれが正解」とも言えるものでもあるんです。
しいて言えば、あなたの性格・考え方・目標・ローンの耐性などにマッチしたものが、あなたなりの正解だと思います。
何かのやり方に盲目的にならず、視野を広げて学んでいくことで、それに出会ってほしいなと思っております！
追伸：
『はじめての不動産投資をしたい！』という方に、少人数のオンラインセミナーを開いています。
少し例を交えながらご案内しますが、興味がもっと沸いたり、注意することがわかったりすることで、何か１つでも動くきっかけが見つかれば良いなと思って実施しているものです。商品やサービスをご案内するものではありません。
「サラリーマンやOLの方向け」と「フリーランス向け」では少し内容が違いますので、フォームから属性をお選びいただき、第１希望と第２希望の日時を選んでください。
※時間は、19時〜、もしくは20時〜の２択とさせていただいております。
※もともと少人数セミナーなので、ご参加1人でも実施します。
＜セミナー内容＞
企業で働く普通のサラリーマンが不動産投資をする場合、一般的なセオリーでいうと、まずは都内や地方都市の区分マンションから始めることが多いと思います。しかし実は、初心者が区分マンション投資をしても、ほとんどは失敗すると言われています。
なぜそうなるのかを解説しつつ、どうやったらサラリーマンでも超低リスクで、実質の手取りの家賃収入30万円まで達成できるのか、私なりの見解もふくめてご紹介するセミナーです。
▼ご予約はこちらのフォームからお願いします。
追伸２：
今回の記事でもっと不動産投資に興味をもってくれた方は、次の人気noteも読んでみてください。
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