不動産投資家(友人)が買っているマイホーム 8パターンを紹介1

「ポートフォリオワーカーになったボクから20代、30代のボクへ」第5回
-お金の使い方4-

前回noteでは、
・家賃相場を確認するやり方
・ターゲット駅の分譲マンション相場価格を確認するやり方
・年間家賃/購入価格で表面利回りを計算するやり方
・本当に貸し出せるのか、需給を確認するやり方
・賃貸に出してローンは払えるのかをチェック、考え方
という説明をさせていただきました。

不動産投資家の自宅タイプ

今回はここからの続きです。リセーリュバリューを意識し、貸し出せるかも意識している不動産投資家は実際にどんな自宅を購入しているのでしょうか？　ボクが知っている友人の自宅タイプ（マイホームタイプ）を分類してみました。

A. 普通の新築分譲マンション（E）
B. 普通の一軒家（E）
C. 山手線内駅徒歩5分の新築分譲マンション（R）
D. 都内高級住宅地の中古分譲マンション（R）
E. 賃貸併用住宅（C）
F. 都内高級住宅地の土地から一戸建て（R）
G. ボロ戸建て再生（R/C）
H. ボロ中古分譲マンション再生（R/C）

いろいろありますね。予想外です。（　）のアルファベットについては下記を意味しています。
(E)：Elder（？？？）
(R)：Re-sell Value（不動産価格が高騰したときに売却する前提）
(C)：Chintai（RentにするとRなので。。。：保有しながら賃貸出しも可能)
(R/C)：Re-sell Value or Chintai　（両方が狙えるポジション）

Elderの意味がよくわからないですね。これは45歳以上の人たちの自宅を示しています。不動産投資を始めてそれほど経っていないため（10年未満）、出口戦略をもたないまま、若い時に普通に自宅を購入している、ボクを含めた40代、50代、60代の人（の自宅）を指しています。

この(E)のタイプの自宅を持つ人は、今住んでいる自宅にそれほど不満も持っていないため、ボクのように「まーこのままでいいかな」という人が結構いらっしゃいます。でも、「もし今、自宅がないなら、どんな自宅を買う？」と質問すると必ず（R）と（C）を意識した回答をされます。まー当然ですよね。

これ以外には、出口戦略は取れないけど、自宅は「趣味や家族の憩いの場所」であり、それに対するコストとして割り切っているケースもありますね。かなり儲かっている人に多いです。なので、この場合は「普通のXX」ではなく「豪華なXX」が正しい表現になりますw

ここからは(E)以外の各タイプを具体的に見ていきます。理解しやすいように具体的な金額をいれながら解説していますが、伝聞情報のため数字は適当です。それでも、手法や考え方は理解いただけると思います。

C. 山手線内駅徒歩5分の新築分譲マンション（R）

友人のKさんのケースです。Kさんは、二代目大家のアラフィフ。ただ所有物件を引き継ぐだけでなく、さらに規模を拡大されています。いわゆるメガ大家さんです（賃料収入が年１億以上の大家さん）。

そんなKさんは、山手線の駅から徒歩５分の新築分譲マンションを約１億円で彼自身の”法人で”融資を得て購入されました。たしかすでに築2－3年経っていると聞いたような気がします。現在売却した場合は、購入金額より高く販売できると言っておられました。

完全にリセールバリュー狙いの自宅購入です。月々の返済額は半端ないのですが（数十万円！）、彼の法人が返済しています。個人としても法人に賃料を支払っていますが、一般の会社の借上住宅のような形にすることで、個人からの支払いを普通に借りるよりは低く抑えることもできています。

法人の月の支払いイメージです（実際の金額は知りません！）
ローン返済：50万（法人はローンの金利部分を経費化可能）
家賃収入：30万（Kさん個人の支払い）*
赤字：20万（法人の赤字として計上）

Kさん個人でも月に30万の家賃支払ができることがすごいのですが、法人をからめ、赤字を出しても他の法人の利益と相殺しながら、1億円の物件の返済を進めていいます。つまり、Kさんの法人が1000万円の利益がでていたとしても（こんなに少なくないです、きっと！）、20万円 x 12ヶ月= 240万を損失として計上し、利益を 760万円（=1000万円 - 240万）に圧縮しています（きっと）。

当然1000万円より、760万円の方が税金は安くなりますよね。法人税と法人住民税率は約25%**なので、約60万の節税を実現しています。と、同時に、融資の元金も返済しているので、例えば6年後に売却することになった場合、残債は9500万円とかに減っているわけです。

リセールバリューが上がり、1億1000万円で売却できたとした場合
キャピタルゲイン　1億1000万円 - 9500万円 = 1500万円
節税金額　60万 x 6年 = 360万
個人の家賃圧縮益 10万円/月（=30-20万円) x 12ヶ月 x 6年 =720万円
(これは法人の会計上はでてきませんが）

すごいですね。。。羨ましい！
彼のことですから、不動産マーケットのトレンド変化は常にウォッチしており、リセーリュバリュがマイナスに転じるような場合はすぐに売却することでしょう。上記の6年が3年になったとしても利益がでる仕組みだということは理解いただけると思います。

自宅購入者がKさんを真似るならば、1億円の物件は購入できないにしても、例えば4-5000万円の都内駅チカ1LDKで同じようなことは狙えますね。

ー備考

*家事按分といって、個人住居スペースと法人事務所スペースを按分することが可能。そのため、たとえば1/4を事務所スペースとし、残りの3/4の住居スペースをKさんの個人の家賃支払いで賄う形が取れます。
また上述したように借上住宅のように福利厚生観点から市場価格より若干安く貸し出すことも可能です。

**法人の実効税率(法人税と法人住民税等の合計）は、法人の利益額により異なります。自治体により若干異なりますが、東京都の場合は
・800万円以下：23.204%
・800万円超：33.585%
となっています。Kさんの場合は、利益1000万円出ていた場合は、本来は33%の税金を払わなければなりません。しかし、(意図的な合法の）赤字を出すことで、実効税率を23％に下げることも同時に行っています。凄すぎです！

ーーー本日のつぶやきーーー
このnoteをまとめてみてKさんの凄さをあらためて思い知りました。彼は公認会計士でもあるので、ここらへんの知識や実施しているスキームは半端ないです。彼のいいところは、そんな知識をひけらかすでもなく、友人に気前よく教えてくれるところです。いい友人をもてました！