欧米のREIT(リート)の破産増加 〜投資の将来リスク〜
欧米のREIT(リート)の破産が増えている。
欧米は、賃貸収入が主な収益源です。
米国は、住宅ローン残高11.2兆ドル(1,728兆円)。
商業用不動産ローン残高19.4兆ドル(2,999兆円)。
1.7倍です。
商業用不動産ローンの融資は、銀行が行なっており固定金利が多い。
ローン返済額は、5年間で400兆円でローンが不良債権化しています。
その原因は、コロナ禍で、ニューヨーク、ロス、サンフランシスコなどの大都市でリモートワークが40%に増え空室率が20%となった。
不動産収入が20%は減って、過去の低い固定金利でもローンが払えなくなってきたからです。
昨年の金利上昇による2023年後半から、不動産会社の商業用ビルの売却と倒産が増えています。
日本は、不動産の上昇率は欧米より小さかったので下落幅も小さい。
コロナ禍での、日本の大都市(東京・大阪)でのリモートワーク率は最大で20%に留まった。
現在はオフィスに戻ってきているとされています。
米国では、商業用不動産の賃料の下落から、時間差で住宅不動産価格の下落(2024年後半以降)に向かいます。
米国ケスラー住宅価格指数は、下がる傾向を見せている。
米国の住宅ローン30年の金利推移です。
2024年4月には6.88%と高止まりです。
中東の紛争により物価上昇(原油)のFRB目標2%も予測不能状態で、米国金利の引き下げも不透明になった。
米国の商業用と住宅用ローンの総額30.6兆ドル(4,720兆円)が崩壊すれば銀行が破綻へ向かう。
日本のGDP4兆2106億ドルの7.3倍の規模ですから巨大です。
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