物件情報把握から1ヶ月でスピード購入。容積率消化と道路斜線の取り方に一工夫加えた成約事例を紹介
こんにちは、日本ユニスト経営企画室です。
不動産の企画販売を行う当社は創業以来、さまざまな物件を仕入れ、売却へとつなげてきました。その中から、うまく成約につなげることのできた物件について、そのポイントや成約までのいきさつをまとめ、シリーズ連載としてご紹介していきたいと思います。
第1回目で紹介するのは、2021年に成約した大阪府堺市堺区南安井町の事業用地。
物件情報把握からわずか3週間後に購入し、半年後には売却した物件で、スピード感を持って取引を進めたのが特徴です。また、容積率の消化に一工夫加え、設計士と連携して販売プランを作り上げたことも、成約の要因となりました。
決算対策で、売主が超早期売却を希望
「難易度が高い案件ながら、短期間で企画を立てることができて、100点の成果を出せたと思いますね」
物件の売買を主導した営業マンの馬場は当時をこう振り返ります。
物件情報が馬場のもとに寄せられたのが、3月1日。
物件は204㎡の駐車場で、「年度末の決算対策として、売主が3月末までの売却を希望している」という、ハードルの高い事情が添えられていました。ですが、南海電鉄堺東駅から徒歩9分という立地の良さから、どうにか仕入れて成約につなげたいと、馬場は考えていました。
容積率の算出基準となる道路はどこまで？
馬場は早速、設計士に企画販売のプラン立案を依頼。
しかし、クリアする必要のある課題が2つありました。1つは物件の敷地内で容積率（※）のエリアが変わってしまうということ。
（※敷地面積に対する建物の延床面積の割合。どれくらいの規模の建物を建てられるかが決まる）
不動産では、最大限に近い規模で建物を建てれるほど、容積率を消化できるほど、価値が高くなります。そこで、面積で案文して、建物の規模を計算することにしました。
もう1つは、容積率と建物の高さを算出する判断材料となる、土地に面する道路幅員（道路車線）について。
本物件は道路を挟んだ向かいに小さな花壇（緑地帯）がありますが、これも道路の一部とみなすことで、公園の向こうの道路まで「土地に面した道路」とすることができ、より高い建物の企画が可能となりました。
上の地図だと、赤枠が物件、青枠が花壇。緑線が容積率の判断材料となった道路の上限となります。ただ、当初は花壇が道路とみなされるか確証がなかったため、市役所へ確認へ出向き、しっかりと言質を取りました。
情報取得3日後にはプラン完成
こうした調整を手早く進めた結果、物件情報を得た3日後には、マンションを建てるプランが完成。
迅速な対応は仲介会社や売主にも好評で、売主の希望価格で商談もまとまりました。3週間後の3月22日には購入契約を締結、29日には決済も完了。無事に、年度内に手続きを終えることができました。
馬場は「スピード感が速く大変ではあったけど、物件を最大限活用できる企画内容を打ち出せたことは良い経験になりました。今も印象に残っている物件です」と振り返ります。
また、「情報を提供していただいた大手仲介会社の担当者さんが、契約書類の作成や社内調整など、スピーディーに尽力してくださったことも、取引成功の大きな支えとなりました。改めてお礼をお伝えしたいです」とも、力を込めて話していました。
迅速なプラン立案を進めるため、設計士と業務委託を行うことに
そして、本件をきっかけに、日本ユニストは設計士との業務委託契約を締結することになりました。
以前も企画販売のプランニングの依頼はしていたものの、案件ごとに都度お願いするという形式だったため、プラン作成に1~2週間ほど時間がかかっていました。
しかし、今回のように急ぎの案件でも依頼しやすくするため、しっかりとしたパイプを作った方がよいと考え、業務委託という形を取ることになりました。特に、他に買い手候補がいる場合だと、速さに加えて、クオリティと正確性を持ったプランを作り出して、購入できるようにしなければならないので、そのためにも業務提携がより望ましいと考えました。
設計士との連携により、その後の企画販売にも好影響がもたらされることになったのですが、それは今後のシリーズ連載で少しずつ紹介していきます！
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