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契約不適合　使用貸借　賃貸借等　今日の民法27

猫の司法書士試験行政書士試験司法試験宅建勉強

契約不適合


・契約不適合は引き渡し時で判断する
契約時ではない

・賃借権付き建物売買で敷地に対する問題があっても契約不適合責任は原則問えない

・追完請求、解除、代金減額請求は売主の帰責事由がなくてもよい
・損害賠償請求は売主に帰責事由がないとできない
・買主に帰責事由があれば契約不適合責任の追求はできない

・代金減額請求の価格基準は引き渡し時を基準とする

・数量の不適合と、権利に関する不適合は知ってから1年の失権効はない
数量は売主が容易かつ表示するべきものだし権利の不適合は経年劣化等はあり得ないから

・競売における契約不適合は追完請求はできない、
また種類・品質に対する不適合は追求できない
また、追完請求ができない為、減額請求、解除を催告なくできる
損害賠償も原則できない
(不適合を知りながら申し出なかった場合)
1年の失権効の適応なし

・債権売買で、債務者が無資力であることは契約不適合にあたらない
(債務者の資力を担保した場合は除く)
(時期の定めがなければ契約時、契約時に履行期が来ていなければ履行期の資力を、担保したと推定される)

・買主が転売契約をしても履行の着手に当たらない

・買主の手付倍返し解除は現実の提供をすれば良い
よって受領拒否の場合で供託する必要はない

○双方が履行していない場合
・売主は代金支払いまで果実取得ができる
・買主は引き渡しを受けるまでは利息の支払い、管理費用の支払いは不要
(便宜上の処理)

使用貸借

・使用貸借書面によらないものは貸主は渡すまで解除できる
(使用貸借は電磁的記録除く！！)
借主は物を受け取った後でも書面によるものでも解除できる
(貸主が不利にならないから)

・消費貸借の用法違反は無催告解除可能

・使用貸借は通常の必要費は借主負担
特別な必要費、有益費は貸主負担
(目的物返還から1年で除斥)

○使用貸借の終了
・借主は死亡で終了、
　貸主死亡では終了しない
　借主破産で終了しない。

・期間の定めがなく、用法の定めがある使用貸借は目的が終了したら当然に使用貸借も終了する。解除は必要ない

・使用貸借での原状回復は借主に帰責事由がない場合、借主は負担しない

・使用貸借では通常損耗貸主負担の規定はない
(契約ごとに判断する)

・使用貸借は対抗要件を備える方法はない

賃貸借

・登記を備えた賃借人は物権に的妨害排除、
返還請求ができるが、予防請求はできない
(物権に準ずるが、物権そのものではないため)

・他人物賃貸の場合に、他人物賃貸人が自己に所有権があると思い込んでいた場合善意占有者として果実の収得権があるため真の所有者は不当利得返還請求できない(判例)
・真の所有者から他人物賃借人に対しても使用利益の返還請求はできない(賃料の負担があり不当利得とならない)
・未払い賃料分は真の所有者から他人物借主に請求できる(判例)

・短期賃貸借
最長期間
山林10年、土地5年、建物3年、動産6ヶ月
更新時期
山林、土地は期間満了前1年以内
建物、期間満了前3ヶ月以内
動産、期間満了前1ヶ月以内

・賃借権が相続で移転した場合、賃貸人の承諾不要(譲渡ではないから)

○土地の賃貸借で転貸に当たるかどうか
・土地上の建物を賃貸した場合は当たらない
(土地賃借人の利用権の範囲)
・土地上の建物を譲渡した場合は当たる

・譲渡担保で使用収益がないものは賃借権の譲渡に当たらない
使用収益をしていれば当たる

・賃借権は重ねて登記できる 
物権でないので排他的支配なし

・賃借権の譲渡をした場合、元の賃借人に対する損害賠償義務は、新賃借人に移転しない

・原賃貸人は、転借人に賃料請求ができるが、転借人がこれを支払わなくても解除はできない(契約関係にないから)

・転借人は原賃貸人に期限の利益の放棄を対抗できない(転貸借の弁済期前に支払ったような場合)

・賃貸人の修繕義務免除特約可能
(特約をしても稀有な災害の修繕義務は負う)
(新造と同等の費用がかかる場合は負わない)

・賃借人の有益費の請求金額は
「賃貸人」が賃借人が支出した金額が価値増加額を選択できる
滅失等があるともはや償還できない

○必要費、有益費の違い
・必要費はすぐに払わなければならない
・有益費は賃貸借終了時
・必要費は建物滅失してもなお請求できる
・有益費は建物滅失すると請求できない

・費用償還請求は知ってから5年、10年の時効があるし、返還してから1年の除斥期間がある

・賃貸借の賃料は特約なければ後払い
(実務は基本先払いだが)

・赤字で耕作牧畜賃料減額請求できる
赤字2年継続で解除できる

・賃貸借最高50年　50年超は50年になる
(建物目的借地賃貸借は借地借家法で50年超えができる)
短期は特になし

・通常の賃貸借は異議を述べなければ期間の定めのない賃貸借として更新が推定される

○期間の定めのない賃貸借終了の申し出から終了するまでの期間
・土地1年
・建物、賃借人からは3ヶ月
　賃貸人からは6ヶ月(借地借家法適応ある場合は正当事由も必要)
・動産は1日

・賃借人物が滅失したら「当然に」賃貸借が終了する

・賃貸借は1ヶ月分の賃料不払いでも信頼を破壊していないと認められる場合は解除ができない(継続的信頼を元にする物だから)

・賃貸借の解除でも催告が必要だが信頼を破壊するに十分な不信行為があった場合は無催告解除ができる

・賃貸借契約の解除は遡及しない
継続的な取引を遡及させると大変だから

・賃借人が破産しても特に賃貸借に影響はない(賃料が払われれば問題ないから)

・賃貸人が破産した際に、賃借権登記がしてあれば破産管財人から解除ができない
(権利保護要件の登記　破産法)

○借主が死亡した場合
・賃貸借は賃借人の地位が相続される
・使用貸借は終了する

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