自分でも計算できる？不動産の評価方法2つ・税理士がつぶやく相続税の基本

さて本日のテーマは、不動産を相続する際の評価額の算出方法を2つご紹介しようと思います。
相続税を申告するには、すべての相続財産を価格で評価しなくてはいけません。
今回は不動産、特に土地に関する評価方法を2つご紹介したいと思います。

この記事についてやその他の質問等、当税理士事務所のLINE公式アカウントにて受け付けています。お気軽にご質問ください。
まずは、友達登録から→LINE公式アカウント

5つの土地の価格基準

すべての土地には、価格基準が４つあり必要に応じて使い分ける必要があります。

1. 公示価格
   土地を売買する上での基準とする指標です。毎年3月にその年の1月1日時点の公示価格が公表されます。2人以上の不動産鑑定士の鑑定結果をもとに吟味されて決定されます。
   

2. 基準地価
   公示価格と同じく売買する上での指標です。こちらは、毎年9月に7月1日時点の地価が発表されます。公示価格と違い1人以上の不動産鑑定士による鑑定結果をもとに吟味され決定されます。
   

3. 実勢価格
   実際に売買されるの価格を言います。公示価格や基準地価が指標であるのに対し、こちらは、その土地が実際に売買された価格になります。
   

4. 相続税路線価
   相続税の土地評価で使用します。1.公示価格の8割程度と言われています。
   

5. 固定資産税評価額
   固定資産税の土地評価で使用します。3.相続税路線価とは、別の路線価が設定されていて1.公示価格の7割程度と言われています。

この記事は、相続関連の記事なので「3.相続税路線価」についてのご紹介をしていこうと思います。

相続税路線価

相続税路線価は、全国の市街地の「道路」に設定されている1㎡当たりの土地の価格です。
この路線価が設定されている「道路」に相続財産の土地がどう接しているかで計算します。

路線価の公表時期

毎年7月上旬に国税庁が発表します。
上記の「1.公示価格」の8割程度と言われていますが、専門家がその年の情勢などを加味して価格が設定されているようです。

相続税路線価の調べ方

路線価の調べ方は、簡単です。
下記の国税庁のホームページか全国地価マップを利用する、もしくは最寄りの税務署に問い合わせるかになります。

国税庁のホームページ

財産評価基準書｜国税庁

全国地価マップ

全国地価マップ

国税庁HPの路線価の見方

国税庁ホームページに行ってみると地域を選択して地図を表示できるとおもいます。

その地図上の道路に「160C」や「170D」と言ったら3桁の数字と一桁のアルファベットが書いてあります。

3桁の数字

この数字の3桁×1,000円がその道路の1㎡あたりの価格になります。
例えば「160C」の道路沿いにある100㎡の土地で、特に何も補正がかからない場合は、1,600万円と相続税評価額を計算します。

末尾のアルファベット

このアルファベットは、「借地権割合」を表しています。
「借地権割合」とは、土地を借りて建物を建てたりすることで使用している人の借地権を評価することです。
アルファベットごとに割合が決まており、所有している場合を100%として計算します。

$$
\begin{array}{|c|c|c|c|c|c|} \hline
A & B & C & E & F & G\\ \hline
90\sf{\%} & 80\sf{\%} & 70\sf{\%} & 50\sf{\%} & 40\sf{\%} & 30\sf{\%}\\ \hline
\end{array}
$$

上記の例えで言うと「160C」の道路沿いに100㎡の土地を借りて建物を建てた人の「借地権割合」は、70%他となります。
(特に補正がない場合の例えになります)
16万円×100㎡×70％= 1120万円となり、これが相続税の借地権に対する評価額になります。

相続税路線価の補正

先ほどから例えるたびに特に補正がなければと書いてますが、すべての土地が簡単に評価できるわけでもありません。
形が歪だったり大きすぎたりと単純に路線価と面積をかけただけでは、利用価値に見合わない評価になることもあります。

主な補正を軽く紹介しておきます。
この辺りを含め相続税路線価については別で、詳しい記事を書こうと思います。

1. 奥行価格補正
   路線価にから奥行きが短い場合や長い場合に減額できる補正です。

2. 間口狭小補正
   路線価に面している長さが短い場合に減額できる補正です。

3. 奥行長大補正
   奥行距離/間口距離に設定された数値により減額補正が適用されます。

4. 不整形地補正
   土地の形状が悪い場合に減額される補正になります。

5. 規模格差補正
   500㎡以上の一定要件を満たした土地、つまり大きすぎる土地に対して減額できる補正です。

6. 土砂災害特別警戒区域補正
   土砂災害特別警戒地域内にある土地に対して一定の減額が可能となる補正です。

7. 側方路線影響加算・二方
   路線価が設定された道路が、土地の正面と側面(横)に面している時に、評価額を加算して計算することです。

倍率方式

倍率方式は、路線価が設定されていない地域の土地に対する評価方法です。
基本的に路線価は、市街地に対して設定されているので地方など路線価が設定されていない地域も存在します。

倍率方式の評価方法

倍率方式は、その土地の固定資産税評価額(都税事務所、県税事務所や市区町村役所で確認できます)に対して一定の倍率を乗じて計算します。
路線価と違い非常に簡単です。

倍率方式の倍率の調べ方

路線価の紹介で載せた国税庁のホームページにアクセスすると路線価と評価倍率表が調べられます。
路線価同様に地域を選択して倍率を調べられます。

終わり

不動産相続時の土地の評価方法、路線価と倍率方式をご紹介しました。
土地評価は、条件がそろえば自分でも評価額を算出できますが土地がある場所や形など前提条件が多いので心配な場合は、専門家に頼みましょう。

Log into Facebook | Facebook

清水税理士事務所 | LINE Official Account