新築分譲マンションはオワコンなのか！？
はじめに
首都圏の新築分譲マンションの価格は2021年度にバブル期を超えて、
過去最高の6260万円となった。
こうなってくると、わたしたち庶民には本当に手が出なくなり、
必然的に選択肢は中古マンションか賃貸マンションになってしまう。
でも本当にそうなのでしょうか？
結論を言うとオワコンにはならない、です。
オワコンか、オワコンじゃないか、ではなくオワコンにならないです。
その理由を順を追ってご説明したいと思います。
その前に、なぜこんなことをわざわざ書くかというと、
わたし自身も分譲マンションを買うときには非常に悩んで、
たくさん内覧して（新築・中古・戸建て・マンション全部みました）、
今のマンションに決めてとても良かったと感じているので
同じように悩んでいる人を応援したい、ということ理由です。
だって、わたしが購入した時よりも価格は上昇して、
より難しい状況になってきているから
あきらめてしまう人も多いと思うんですよね。
そしてわたしも今、子供の成長によって転居も検討し始めることになり、
いろいろ情報収集しているのでその情報をシェアしたい、
と思い、書いてみることにしたのであります。
最後までお付き合いいただければ幸いです。
分譲マンション VS 賃貸マンション
まずは、そもそも新築・中古にかかわらず
分譲マンションそのものがオワコンかどうか、について記載します。
見出しはSUUMOなどでもよく見かけるもので、
SUUMOの結論は以下のとおりとなっています。
持ち家のほうが向いている人
・退職までに住宅ローンが完済できる人
・収入が安定している人
・賃貸には少ない4LDK以上の部屋数が必要な人
・貯蓄が潤沢な人
・ずっとシングルの可能性がある人など賃貸のほうが向いている人
・転勤が多いなど住む場所が確定していない人
・収入が安定していない人
・健康状態が思わしくない人
・大きな借金を背負いたくない人など
間違っているわけではありません。
否定するつもりもありません。
でも何か釈然としないものを感じるのはわたしだけでしょうか。
それは、当たり前のことを書いているから！？
きっと賃貸を選んだ人から、
「向いてるから賃貸に住んでるんじゃない、本当は分譲に住みたいんだ！」
という方の声が聞こえてくるからでしょう。
（決してスピリチュアル的な力があって勧誘するブログじゃないです 草）
初めから賃貸を選ぶ人はいいと思うんです、だって上記のとおり転勤や収入面、借金ということに対してリスクヘッジをする必要がある、と判断できているんですから。
でも大切なのは、
分譲マンションを買えるけど何らかのリスクを懸念して買えない人
分譲マンションを買いたいけど収入面からあきらめている人
彼ら・彼女らも分譲マンションを購入できないでいいのでしょうか。
わたしはよくないと思います。
後者については、購入のためには２つ選択肢があると思っていまして、
節約をして頭金を用意すること
リノベなど予算を落として理想を実現する方法を模索すること
です。築古でもリノベで理想に近い幸福度が高い部屋をつくることは可能だと思うので、後者の方はまずリノベを検討してみてもいいと思います。
続いて前者については、以下のグラフで私見を述べたいと思います。
図は、首都圏の新築マンション平均価格（折れ線）と供給戸数（棒）
を示したものです。
冒頭にもお伝えした通り、価格はバブル期を超える価格となっています。
一方、供給戸数は、00年度に9.5万戸だったものが、近年3万戸前後
になっています。
これはどういうことでしょうか。
つまり供給数をコントロールすることで、価格が高騰している、
ということではないでしょうか。
もちろん、土地価格や建築コストの高騰もありますが、
もし供給数が9.5万戸あればここまで高騰していないはずです。
ここで言いたいことは、
「長期的に見ればマンション価格は横ばい以上は維持される」
ということです。
バブル崩壊やリーマンショックで倒産した会社や撤退など路線変更した会社もありました。
その結果、体力のあるデベロッパーが残り供給戸数は減っても
価格を上げて利益を維持し続けているのです。
だから、今、高く感じていても一度落ちてからまた上がってくるので、
一時的に下がることを気にしすぎないでほしい、と思います。
でも下がるんでしょ？下がったときに買えばよかったってならない？
確かにそう思いますよね。
でも、他人との競争じゃないと思うんです。
もちろん下がった時に買えた人は得します。
わたしも含め、誰しも損したくないし得したいと心底思っています。
でも本当に大事なのは、損得ではなく、これからの自分の大切な時間を
どこでどうやって過ごしたいのか、自分の理想はなんなのか、
だと思います。
だからそう思える人は下がることは気にしすぎないで
まずは自分の理想を見つめなおしてほしいと思います。
それに、下がったって住み続けるなら売るわけじゃないですし、
仮に転居する場合でも資産価値が下がっているということは、
その次に転居しようと思っている物件も下がっているわけですから。
さて、そうなってくると大事なのは、資産価値が下がるか、ではなく、
資金ショートしないか
ということです。もう少しいうと、
１つは住宅ローンを滞りなく払っていけるか
もう1つは売却時に借金が残らないか
前者については、収入面と支出面です。
収入面は、個人によるのでそれぞれの判断になりますが、
支出面については住宅ローンの金利の動向が要因になります。
これは、わたしは専門家ではないので予測できませんが、
専門家等の意見を踏まえ、十分なリスクを考慮してローンを組む
しかないと思います。
十分にリスクヘッジしたい方は、多少高くても固定がいいと思いますし、
繰上げをやっていく等計画が立ちやすい方は変動でいいと思っています。
後者、売却時に借金が残らないか、についても資産価値がどのように推移するか、を予測して余裕をもってローンを組むしかありません。
でも、先ほどお伝えしたように、長期的にはマンション価格は横ばい以上に推移すると考えて良さそうなので、急に売却しなければいけないリスクをどのように見積もるか、だと思います。
一番多いのは離婚のリスクだと思います。次に収入でしょうか。
これらのリスクを見積もったときに、新築と中古のどちらかを選択するか、
が分かれてくると思います。
新築マンションと中古マンション、どちらを選べばいい？
結論をSUUMO的に書きますと
新築マンション購入に向いている方
・売却するリスクが少ない、又は小さく見積もることができる
・想定する住宅ローンの金利の変動では影響しない中古マンション購入に向いている方
・売却するリスクをある程度見積もる必要があり、売却時に残債があると
ダメージが大きい（貯蓄が少ないなど）
・収入減少リスクや金利の変動リスクをある程度見積る必要がある
かと思います。上記2つを考慮してもリスクの方が大きいと感じる場合は、
リノベを検討してみるのもいいと思います。
リノベを否定しているわけではなく、あくまでも売却に重点を置いて考えた場合の選択の考え方の例を示したものです。
個人的にはリノベも興味があって調べているのですが、売却可能性が高いので資産価値も無視できないため、上記のような結論となります。
まとめ
最後までお付き合いいただいてありがとうございました。
まとめますと
①収入面等に余裕がない方はリノベを検討
②物件の売却リスク・可能性が少なく、金利の変動にも十分対応できると
考える方は新築マンション
③物件の売却リスクを考える必要がある、収入減少・金利の変動リスクを
見積もる必要がある方は中古マンション
④①ではなく、②,③でもない方はリノベを検討
となります。
いかがでしたでしょうか。
いずれにせよ、マンション購入時は資産価値が十分に保たれるマンションを購入することがリスク回避には重要かと思います。
でも、資産価値が保たれるかどうか、なかなかわかりづらいですよね。
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