不動産投資の基本「デッドクロス」を理解しよう

本日は「デッドクロス」について基本を解説しようと思います。

【ポイント】
■キャッシュフローと損益計算は違う
■減価償却費とは何か？基礎を理解
■落とし穴である「デッドクロス」を理解

■キャッシュフローと損益計算は違う

「お金の出入り」と「損と益の計算」は全く別物です。
これが理解できないと不動産投資はおろか企業経営もできません。

まずは基本を・・・

箱として考えると、仮に「お金の視点」と「損益の視点」があるとします。

「お金の視点」はキャッシュフローと呼ばれて「毎月の家賃収入」や「賃貸住宅における管理費用の支払い」になります。

この視点が分からないと「あれ？利益は出てるのにお金がない」という状況になってしまいます。

損益の視点は、簡単に言うと「税金をいくら支払いするのか？」を１年間で区切り計算します。

■減価償却費とは何か？基礎を理解する

損益の計算では、お金の出入りと関係する「減価償却費」という費用計算方法があります。簡単に言うと「購入した資産を価値の減少分と共に費用計上する」です。

具体例を見ると・・・・

つまり、損益の計算では、「お金の視点」にはなかった減価償却費という費用を計算して利益を計算します。

その利益をもとに税金の納税額を計算します。

減価償却費とは、その資産ごとに細かく決められていて例えば、キッチンは6年と「資産価値がある期間」が定められています。その期間ごとに購入した金額と期間を按分して費用に入れていくことになります。

■落とし穴であるデッドクロスを理解する

「お金の視点」「損益の視点」それから「減価償却費」を理解した上で不動産投資における最大のポイントであるデッドクロスを理解します。

減価償却費は、「資産価値がある期間」が定められており、一定期間が過ぎると費用計上できなくなります。

つまり、利益が増えて税金の納税額が増えます。

するとどうなるのか？

このようにクロスして「利益が出てるのにお金が少なくなってる」という現象が起きてしまいます。通称これをデッドクロスと呼びます。

これは、費用である減価償却費の計上ができなくなり、納税額が増えて支払いが増えたことで、「お金の視点」である収入と「損益の視点」である利益が逆転したという結果です。

不動産投資するなら絶対このデッドクロスを理解していないといけません。

不動産投資を進める業者には購入前にこのデッドクロスをどう乗り切るか対策案を考えるようお願いしてみてくださいね。