あなたは、インボイスの影響ありますか？

今月からスタートして、
ニュースなどで良く目にしたり、
耳にしたりする言葉がありますよね。


それは「インボイス」です。


10月1日からスタートした、
消費税に関わる制度です。


あなたは、意識したり、
学んだりしたこと、ありますか？


今日は、
そんなインボイスと不動産投資、
大家業がどんなかかわりがあるか
に関して、お伝えしていきます。


最初は、あなたがインボイスの
影響を受けるかどうかについてです。


あなたが貸している部屋。
入居者さんは、
どんな用途で使っていますか？


住まいとしてですか？


事務所としてですか？


不動産投資、大家業を
区分マンションを選んで
行っている場合、
住まい（居住用）として、
貸している方が多いと思います。


住まいとして貸している場合、
インボイスの影響は
まったくありませんので、
安心して下さい。


インボイスが始まったからといって、
何かをする必要もない、
ということです。


借主さんが法人で、
社宅として貸している
ケースもあるかと思います。


相手は法人かもしれませんが、
部屋を使う用途が住まいであれば、
インボイスを気にする必要は
まったくありません。


上記のように、
住まいのみの不動産投資、大家業を
あなたがしているのであれば、
ここで読むのを止めて
頂いても大丈夫です（笑）


もし、興味、関心があれば、
この先も、読み続けて下さい。


では、どんな方が、
インボイスの影響を受けるのか？


それは、事務所や店舗として貸し、
あなたが、
消費税を受け取っている場合です。


私なりの伝え方をすると、
インボイスという制度は、
消費税を払った相手への配慮を
するための制度だと捉えています。


つまり、消費税を払った相手の
負担感に配慮するために、
登録するか否かを選ぶ制度
というイメージです。


例をあげて説明します。


もしあなたが事務所として、
月10万円で貸していたとします。


10万円に対しての消費税は
10％で1万円なので、
毎月11万円受け取ることになります。


そうすると借主さんは、
年間で120万円の家賃と
12万円の消費税を
あなたに払うことになります。


そんな借主さんの年商が1,200万円
だったとします。
10％の消費税も売上と一緒に
受け取っているので、
その金額は120万円になります。


話を分かりやすくするために、
他の経費などはないとします。


借主さんは決算をするときに、
消費税の申告もすることになります。


原則的な計算の仕方としては、
受け取った消費税から
払った消費税を引いた差額を
納税することになるので、
この例で言えば、
120万円－12万円＝108万円
を払います。


今回、インボイス制度が
始まったことにより、
もし貸主であるあなたが、
インボイスの登録を
受けていなかった場合。


先程伝えた決算でマイナスできた、
あなたに払った消費税の
12万円を借主さんはマイナス
できなくなり、120万円を
丸々払うことになるのです。
（経過措置などはありますが、
　話を分かりやすくするために
　割愛します）


これが、相手の負担感に
配慮するために、登録するか
しないかを考えるのが
インボイスだと先程伝えた
理由になります。


相手に配慮することを考えて、
インボイスに登録した場合、
あなたが受け取った
消費税の12万円も申告して
払う必要が生じてきます。


この手続きの負担の増加などを
嫌って、登録をされない方も
いらっしゃいます。


ただ、私は、もし家賃で消費税を
受け取ることになった場合、
登録するのが良いのではないか、
と感じています。


まだスタートしたばかりなので、
今後、制度がどんな風に
変わっていくか、
特例的な措置が出るのかなどが
分からないので、
あくまでも現時点の内容が
続くなら、という話です。


仮に、あなたがインボイスに
登録しないことで、借主さんが、
消費税を貸主であるあなたに
払っても申告時にマイナス
できないとします。


すると、更新時などのタイミングで、
消費税分は払わないという
条件を提示してくるかもしれません。


そうなると、今までは、
10万円の家賃と消費税の1万円
年間で132万円受け取れていた賃料が、
消費税抜きの120万円に
下がる可能性があります。


もしインボイスに登録すれば、
132万円を受け取れますが、
あなたも消費税を
申告して払うことになります。


その時に利用すると良いと
私が考えているのは、
「簡易課税制度」です。


一言で言うと、この制度は、
実際の経費の金額に関わらず、
受け取った消費税の●％を払えば良い
という内容です。
●％の部分は、業種によって
変わりますが、不動産賃貸の場合は
60％になります。


簡易課税制度を選んだ場合、
受け取った12万円の消費税の
60％なので、72,000円を
払うことになります。


一方で、受け取った消費税の
40％は残ることになるので、
インボイスに登録していれば、
手取りは1,248,000円となります。


登録しなければ、
借主さんが消費税の負担を
嫌い、手取りが120万円になる
可能性がある。


消費税を払うことにはなりますが、
インボイスに登録することで、
消費税を払った後でも、
1,248,000円と、48,000円
手残りが増えることになる。


これが、インボイスを考える
ケースに該当したならば、
登録をした方が良いのではないか、
と考える私なりの理由です。


最後に改めて伝えますが、
住まい（住居）として
貸している場合は、
インボイスの影響は
考えなくて大丈夫です。


あくまでも、借主さんが
事務所や店舗などの事業用として
借りるケースが生じた場合に、
検討する必要がある話です。


もし今後、あなたが
不動産投資、大家業を
続けていく中で、
借主さんとの兼ね合いで、
インボイスの話題が出た時、
今日お伝えした内容が
少しでも参考になれば幸いです。