不動産投資とＮＩＳＡ、両方やるのが良いと私が感じる理由とは？

2024年も、もう少しで
4ヶ月が経とうとしています。


なんか早く感じるのは、
私だけでしょうか・・・？


2024年から、新ＮＩＳＡも始まり、
ＮＩＳＡ経由で株式や投資信託が
購入される量も増えているようです。


非課税枠の拡大、そして、
非課税期間の無期限化という制度の
拡充に伴って、お金の置き場を、
預貯金から移す方が、少しずつでは
ありますが、増えているのかな、
という動きを感じます。


あなたは、ＮＩＳＡ活用して、
資産形成していますか？


私自身は、つみたて投資枠での
投資信託のコツコツつみたてが
メインではありますが、新ＮＩＳＡに
なってからも続けています。


そんな私は、不動産投資、大家業と
ＮＩＳＡ、特につみたて投資枠を
利用したつみたてＮＩＳＡは、
相性が良いのでは？
と感じています。


資産形成という点でも、
備える保険的な意味合いでも。


順を追ってお伝えします。


資産形成の面では、
時間をかければかけるほど、
資産残高がつみあがっていくのが、
共に目に見えて分かりやすい、
という点があります。


つみたて投資枠のＮＩＳＡから
お伝えすると、例えば月に3万円、
つみたてていくとします。


相場の上がり下がりはありますが、
15年間、年利平均3％で運用が
できたとします。


そうすると、15年間でつみたてた
元本は540万円。
それに対して、資産残高は約680万円
となり、約140万円の利益が
産まれることになります。


一方、不動産投資で、ローンを利用して
物件を購入したとします。


金利2％で2,000万円を借り、
30年ローンを組んだとします。


そうすると、毎月の元利返済金額は
約74,000円。


物件や賃料などによる違いは
出てきますが、基本的には、
この返済は、空室にならない限り、
入居者さんから受け取る賃料から
行っていく流れになります。


この約74,000円の返済を
続けていくと、15年後には、
当初2,000万円で借りた
ローンの残債は、
約1,150万円になります。


これが意味するところは、
残債が減った約850万円分、
あなたの資産が
増えたということです。


この資産が、
お金として目に見える形に
なるのは、
売却した時にはなります。


譲渡税は加味せず、
考え方のイメージを伝えると、
購入から15年経過した時点で
物件を売却し、


2,000万円で売れれば、
残債との差額約850万円が、


1,800万円で売れれば、
残債との差額約650万円が、


あなたの手元に
残ることになります。


その点で、
残債が減った分＝あなたの
資産が増えた、というイメージです。


しかも、不動産の場合、
この資産拡大には、
あなた自身の力を
あまり使っていません。


借りて住んでくださる入居者さんが
払ってくれて、知らず知らず、
あなたの資産が
増えているのです。


この残債との差額で手にした金額を
利益と考えると、この15年間、
つみたてＮＩＳＡで約140万円。
不動産で約850万円、合計で1,000万円
近くの利益を産み出せた
ことになるのです。


そうすると、15年後には、
ＮＩＳＡでつみたてた元本540万円
と合わせると、
約1,550万円の金融資産が
築き上げられる
可能性があるのです。


不動産のローンの元本は、
入居者さんが返済してくれている
ことを考えれば、あなたが
自分のお財布から出したのは、
ＮＩＳＡのつみたてにあてた
毎月3万円の15年分の540万円。


それが、15年後には、
約1,550万円近くのリターンを
産み出してくれる可能性が
あるのです。


このように、時間をかけて行う
長期投資のスタンスに、
ＮＩＳＡでのつみたてと
ローンを活用した不動産投資は
マッチしていると私は感じています。


不動産の場合、毎月産まれる
キャッシュフローという
インカムゲイン（定期収入）を
得られることを目的にすることが
多いですが、
ローンを活用して取り組むことで、
元本返済が進んだ分、
自然と資産も拡大している。


この点に想いが至っていない方が、
意外といらっしゃると
いうことを感じます。


目に見えて金銭価値として
認識しづらく、売却して初めて
それを実感できるから、
というのが理由だとは思います。


不動産投資、大家業は売却しない
前提で長期保有することを、
私個人としてはおススメしていますが、
使途や目的によっては、
売却を前提に購入するのも
ありだと考えています。


今回の例で言えば、
例えばお子様が産まれた時に、
ＮＩＳＡも不動産投資もスタートし、
15年後に不動産は売却して
高校と大学の教育資金にあてる。
ＮＩＳＡのつみたては、
自分達の将来の備えとして継続する、
という選択肢もあります。


15年後に65歳など、
年金の受け取りが視野に入ってくる
ときに、ＮＩＳＡでつみたててきた分を
残債の繰上返済にあてて、
年金プラスアルファとして家賃収入を
得られるようにする、という選択肢も
あります。


今日お伝えした15年は、
あくまでもひとつの目安になるので、
何年後を目標に据えるかは、
あなたの目的や希望によって
変わります。


短期目線ではなく、
15年、20年というある程度、
長期の年数を視野に入れながら、
ＮＩＳＡ制度を活用して金融資産の
運用を行う。
不動産を活用して
実物資産の運用を行うことで、
お金の不安を和らげ、
その時に応じた選択肢を
増やせることにつながると
私は考えています。


卵をひとつのかごに盛るな、
と資産運用の格言的な言葉に
ありますが、金融資産と実物資産、
うまく組み合わせて、
長期でコツコツと取り組むことで、
失敗しにくい資産形成ができるのでは
ないか。


私はそのように考えておりますが、
あなたは、どう思いますか？