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宅建試験：2カ月独学初学者の覚書「なぜ不動産投資に宅建士資格が必要なのか？」

きんくま

こんにちは、きんくまです（ @KINKUMACH ）

2022年の10月16日、宅地建物取引士試験を受験してまいりました。

まず自己採点の結果がこちらです。

問37の速報が修正されて1点減の「41点」ということになりました。
マークミスが無ければ合格圏内かとは思います。

表題にもあるとおり、きんくまの勉強期間は「2カ月」で「独学」でかつ「初学者」ということになりますので、多分かなり運がいい方かと思います。
加えてYoutubeほとんど見ず、「〇〇法」みたいな勉強していません。
テキストと過去問、WEBの過去問道場のみで特別な勉強法はしていません。

LECの無料診断　平均点36.5点と高め　受かっていると思っている人しか入力しないから当然といえば当然だが・・・。

なので、あまり勉強については語ることも少ないですが、ここまで使ってきた勉強の工数を何もしないのはもったいないので、こうしてnoteに書き記すに至ったわけです。

そんなワケで、こうして宅建試験を受験したわけですが、これから不動産投資をしていく上では、いつか「宅建士」の資格が必要になるだろうと思っています。

今回は、まずはなぜ不動産投資に宅建士の資格が必要になるのか？
ここをお話ししていきたいと思います。

不動産投資と法人成り

不動産投資していると、切っても切り離せないのが「税金」です。
税金は当然、安く済ませたいので国の色々な制度を活用していくことになりますが、その代表格ともいえる節税術が「法人成り」です。

不動産を買い進めていくとはじめは「個人」として購入することが多いとは思いますが、個人は当然所得が多くなればなるほどに税率がアップしていきます。

いわゆる累進課税とかいうヤツですね。

最大値に達すると、所得税45％＋住民税10％と55％も税金を払うことになり、ここまで税金を取られるといったい何のために何をやっているのか分からなくなります。

国税庁出典

ところで、「法人税」はどうかというと、こんな感じです。

国税庁出典

色々書かれていますが、赤い四角で囲ったところに注目していただければと思います。
法人税は最大でも「23.2％」です。
1億円稼ごうが10億円稼ごうが、23.2％が上限です。

このように、個人の所得税と比較すると、最大で半分程度に割り引いてくれるというのが「法人成り」の効果です。
個人の所得が1000万円を超えてくると、会社を立ち上げて資産を移した方が法人税の安くなる、みたいな話はよく聞くのではないでしょうか。

したがって、不動産投資を続けていく中で避けて通れないのが「法人成り」ということになります。

法人成りと宅建業者

通常の無資格の大家は、資産管理会社を立ち上げて、個人の所得を法人にまわします。
不動産の所得について個人と法人の所得をうまく分散させて節税効果を最大限にする、みたいなことを税理士と手を組んでやったりしますよね。

ただ、せっかく法人成りするのであれば、不動産投資に圧倒的有利な「宅建業社」として法人成りする方が良くないですか？

なぜ宅建業が良いか？と申し上げますと・・・

まずは、ご存知の通り宅建業者は「指定流通機構（レインズ）」が見放題ということになります。専任媒介は登録義務があるので、不動産ポータルと比較にならない情報量で、当然に情報漏れも少なくなります。

普通の大家をやっていると「レインズ」→「業者」→「投資家」といったように、伝達が1枚多いのがどうしても壁になってしまい、交渉が難しくなってしまいます。
物元（ぶつもと）の雰囲気がどうなのか、肌感覚も分かりにくいので、指値交渉は苦労します。

それに、おトクな物件があったときに、逆指値の買いかぶせも物元直でできたりします。

次に、書類作成などの債務履行準備も自らできるため「仲介手数料」も不要になります。
つまり、全ての物件が「売主」価格で入手できるようになります。
5000万円の物件を買ったときの、仲介手数料は170万円くらいになりますが、これが無料になります。おいしくないですか？

というように、不動産投資の仕組みは圧倒的に業者が有利なようにできています。

まとめると「投資家＝宅建業者」であるメリットは以下のような感じになります。

✅　法人格で税金を節税できる
✅　レインズ閲覧による圧倒的情報量
✅　物元直で交渉がやりやすい
✅　仲介手数料が不要になる

もちろんデメリットもあります。

✅　業者を起業するために300万円ほどの投資が必要
✅　1年以上物件の売買・媒介が無ければ業者免許を必要的に取り消し
✅　帳簿などの管理が法令で義務付け

保証協会への入会で100万円、法人の立ち上げやら事務所やらで200万円、合計300万円くらいはかかると聞いています。
ここは結構な先行投資になるので、1億円くらいの売買は計画しておきたいところです。

媒介を割安でやってみて小遣い稼ぎなんてのもあり、夢が広がります。

と、こんな感じでまだ合格はおろか、登録実務講習すら受けていない若輩者なので、ロジックが合っているかは微妙ですが、その上でもどう考えても有利になるので、全ての不動産投資に「是非とも宅建士を取ろう」とモノ申し上げたい所存でございます。

まとめ

以上が、宅建業者をふんわりと目指そうとした理由となります。

きんくまは現在青色申告者ですが、まだ減価償却が効いているので法人成りするメリットは少ないです。
しかし、しばらく経つと減価償却が効かなくなる時期が来ます。
いわゆるデッドクロス(ローンの元金返済額が減価償却費を上回る状態）ですね。
ここの準備段階でどうしても（本当はやりたくなくても）法人化・宅建業化が必要になるということです。

ただ、直近で困っているワケでもなく、やる気もふんわりで、試験の2カ月前の8月お盆休みが終わるまでになるまでほとんど勉強せず、という体たらくぶり。

そこから、ようやくやる気を出したわけですが、そのあたりは次回お話ししようと思います。

最後までお読みいただきありがとうございました！
大変御粗末様でございました！
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