ホームズくんと学ぶ！おとり物件自動検知システム!?早稲田大学と共同研究！?LIFULL HOME’S「おとり物件撲滅」の最前線とは！
■はじめに
ホームズくん：
こんにちは～っ！今日も遊びに来たよっ！
情報審査：
あ！ホームズくん！いらっしゃいっ！
はいっ、情報審査グループからのバレンタインです！
ホームズくん：
わ～いありがと～っ！
情報審査：
この間の管理会社との情報連携の話はどうでした？？
ホームズくん：
とっても参考になったよっ！引越しを考えてるみんなも、「ライフルホームズを使ってみたいっ！」って思ってくれたんじゃないかなっ
情報審査：
本当ですか！嬉しいっ！
ホームズくん：
そういえば最近、協力してくれる新しい管理会社さんが増えたんだよねっ！
情報審査：
さすがホームズくんっ！よくチェックしてますね！
そうなんです、実はあの東急住宅リース株式会社さんが、管理情報の連携に手をあげてくれたんですよ！
ホームズくん：
情報審査のみんなの「おとり物件を無くしたい！」という気持ちがどんどん伝わっていって、ボク嬉しいなっ！
これから協力してくれる会社さんがどんどん増えていけば、おとり物件なんてすぐなくなっちゃうよねっ
情報審査：
ホームズくん！楽観するのはまだ早いですよ、
不動産業界が長年抱えている「おとり物件」という問題は、そう簡単に解決できるものではないんです！
ホームズくん：
え～っ！そうなのっ！？
情報審査：
情報連携のご協力をいただいている不動産管理会社はまだ10社ほど。
2015年8月末に国交省が行った統計(※)では、「賃貸住宅管理業者」として登録している事業者数は3,689業者、現在はもっと多くてもおかしくないはず！
※【国土交通省】賃貸住宅管理業者登録制度の現状
ホームズくん：
え〜っ！そんなにっ！？
情報審査：
同統計では、賃貸住宅管理業者の管理戸数の合計は約549万戸となってます。そのうち、約161万戸の物件について既に連携可能な点は、間違いなくLIFULL HOME’Sの大きな強みではありますけどね。
ホームズくん：
おうちの管理をしている業者さんは3000社以上いるのに、管理してるおうちの数はそこまで多くないんだねっ
情報審査：
はい。管理戸数が、1,000戸～1万戸を超えるような大きな管理会社さまはほんの一握りで、個人経営や取り扱い物件が少ない管理会社さまが多くの割合を占めている影響ですね。
ホームズくん：
なるほど～っ！いつか全部の管理会社さんが協力してくれるようになるといいよねっ！
情報審査：
そうですね！
ただ、「おとり広告を何とかしたい！」という気持ちは持っていても、人手が足りないなど、環境の問題で「物件情報の連携をしたくてもできない」という管理会社さまも多いです。
ホームズくん：
うーん、おとり物件を完全になくすことができるようになるのはまだまだ先なのかぁっ
情報審査：
いいえ、ホームズくんっ！安心してくださいっ！
実は、私たちには管理会社連携に並ぶ独自の取り組みがまだまだあります！
今日はその仕組みについて、紹介していきます！
ホームズくん：
わ～っ！気になるっ！早く教えてっ！
■「おとり広告」をシステムで自動検知！？LIFULL HOME’Sの取り組み！
情報審査：
LIFULL HOME’Sでは、「おとり物件の可能性が高い物件」を検知・発見する「おとり物件検知システム」の開発を続けています。
ホームズくん：
え〜っ！おとり物件を見つけるシステムってことっ！？
情報審査：
はい！
「おとり物件検知システム」は大きく分けて2種類あります。
そのうち、１つは2022年4月から既に稼働開始しているんですよ！
ホームズくん：
わわっ、ちょっと待って～っ！
さっきまでは「おとり物件は簡単に解決できる問題じゃない」って言ってたのに、「おとり物件を見つける」なんてことできるのっ！？ほんとかなぁっ！
情報審査：
そう思うのも当然ですよね、詳しい仕組みについて説明していきますね！
おとり物件検知システム①：同一物件の掲載情報から募集終了物件を特定！
情報審査：
まずは、2022年4月から稼働している「おとり物件検知システム①」の内容からご説明しましょう！
ホームズくん、以前不動産仲介会社について話したのは覚えていますか？
ホームズくん：
うんっ！管理会社さんが管理しているおうちを、みんなに紹介してくれる会社さんだよねっ！
情報審査：
さすがホームズくんっ！実は仲介会社が不動産広告を掲載する場合、管理会社や物件の持ち主の方が「広告を掲載していいよ！」と必ず許可を出しています。
ホームズくん：
許可なく掲載はできないんだねっ！
情報審査：
そのとおりです。ここで一つクイズなのですが、
例えば「LIFULLマンション101号室」という物件について、管理会社が2社の仲介会社に掲載を許可したらどうなりますか？
ホームズくん：
えっと、仲介会社さんはそれぞれ広告を出すから…２つのおうちの広告が載るはずだよねっ！
情報審査：
そうです！
Aという会社が掲載している「LIFULL マンション101号室」の広告、
Bという会社が掲載している「LIFULLマンション101号室」の広告、
こういった「同じ物件だけど、広告主が違う広告」が生まれます。
ホームズくん：
同じおうちの広告がいくつも載ってること、よくあるよねっ
情報審査：
複数の不動産会社が広告掲載する不動産ポータルサイトならではの特徴ですね。
物件の仕様や設備はどの広告も同じですが、広告主の仲介会社によって、接客の内容や物件紹介の得意分野などが違いますから、利用者の皆さんは不動産会社のクチコミなども参考にして、信頼できる不動産会社を選ぶコトも重要です。
ちなみに同じ物件を取り扱っている会社が他にある場合、LIFULL HOME’S上ではこんなボタンが表示されていますよ！
ホームズくん：
あっ！見たことあるっ！
なるほど～っ！このボタンにはそういう事情があったんだねっ
情報審査：
そうなんです！
話は戻りますが、ホームズくん「おとり物件」が発生する主な原因は覚えていますか？
ホームズくん：
たしか「広告の消し忘れ」だったよねっ
広告のおうちがまだ空いているのかをちゃんと知っているのは管理会社さんで、仲介会社さんが管理会社さんに確認するのにタイムラグができちゃうから、住む人が決まったおうちの広告が載せっぱなしになっちゃうんだっけっ！
情報審査：
ホームズくん！！ちゃんと覚えていてくれて感動です！
ホームズくん：
えっへんっ！
情報審査：
ここで重要なのは、仲介会社によって、管理会社に募集状況の確認をする「タイミング」や「頻度」が違う、という事です。
ホームズくん：
そっかぁ～、仲介会社さんによって会社のルールや、働いている人の数も違うもんねっ
情報審査：
はい！取り扱ってる物件の数や種類も違うので、仲介会社さんはバラバラなタイミングで管理会社へ連絡を取る事になります。
入居や申込のあった物件の広告は、それを管理会社に確認できた仲介会社から順番に広告掲載を終了させる作業を行います。
そうすると、同じ物件の広告なのに「広告を終了させた会社」と「まだ掲載を続けている会社」が出てくるんです。
ホームズくん：
うんうんっ。…あれっ？おとり物件の原因は「広告の消し忘れ」だから…っ
情報審査：
気付きましたね！ホームズくん！
「おとり物件検知システム①」は「同一物件を掲載している会社の状況」から「広告の落消し忘れ」を検知するものです！
ホームズくん：
なるほど～っ！「おとり物件」を見つけるのはムズかしいけど、仲介会社さんの動きが大事なヒントになるんだねっ！
情報審査：
はい！検知された物件については、「募集が終了している可能性がある」として掲載している仲介会社さんに通知され、自動で掲載終了します。
ホームズくん：
すご～いっ！
情報審査：
もちろん、「他の仲介会社が落としている」からといって、掲載中の広告が全て募集終了しているとは限りません。何かの事情があり、募集中の物件の広告を取り下げる仲介会社さんも当然いらっしゃいます。現時点では精度は80％～97％ほどです。
なので、これらの検知物件に対して、更に過去の募集終了物件のデータを参考に様々な条件を組み入れて、「本当に募集終了している可能性が高い物件」だけを掲載終了できるように調整を行っています。
これによって非常に高い精度で「広告の消し忘れ」を検知する事ができるんですよっ！
ホームズくん：
高い確率で「おとり物件」を見つけられるなんてすごいっ！
情報審査：
はい！前回ご紹介した「管理会社からの情報連携」と並んで、募集終了物件を素早く掲載終了することができる画期的な仕組みなんですよ！
ホームズくん：
すごい～っ！「おとり物件撲滅」のために本当に色んなことをやってるんだねっ！
情報審査：
おっと！ホームズくん忘れてませんか？
私たちが開発を進めている「おとり物件検知システム」は2種類あるって言いましたよね？
ホームズくん：
そうだったっ！もう一つも聞きたい～っ！
おとり物件検知システム②：自社開発AIによる「おとり物件」検知！！
情報審査：
現在、私たちは、もう一つの取り組みとして「AI」を活用した「おとり物件検知システム②」の導入を目指しています！
ホームズくん：
AIっ！？なんだか凄そうっ！
情報審査：
情報審査グループには、これまで調査を行ってきたLIFULL HOME’S上の物件の膨大な調査データが蓄積されています。「募集が終了していた物件」や「違反がなかった物件」等、様々なデータが含まれています。
このデータを自社開発のAIに学習させることで、「おとり物件」をピンポイントで発見しようという試みです。
ホームズくん：
わぁ～っ！そんな事ができるのっ！？
情報審査：
先にお話した「おとり物件検知システム①」の方では見つけづらい、「実在しない架空物件の広告」や「1社しか掲載していない物件の広告」にも効果を期待できるのが強みです。
検知精度には振れ幅があり、まだ完全に実用化はできないものの、72％～92％ほどの精度で「おとり物件」を見つける事ができています。
もっと検知精度があがれば「おとり物件撲滅」の為の強力な切り札になるのでは、と思っています！
ホームズくん：
わああ～っ！その時が待ち遠しいねっ！
情報審査：
はい！
今日紹介した2種類の「おとり物件検知システム」は、2018年の秋頃と5年近く前から開発・検証を進めているものになります。
ホームズくん：
管理会社さんとの物件情報連携が始まるよりも前から、動き始めていたんだねっ
情報審査：
そうなんですっ！
開発当初、特にAIは機械学習を始めたばかりというのもあり、精度も低く、道のりは長く思えましたが、今ではいずれも高い精度で募集終了物件を見つける事ができています！
AIによる物件検知システムも、必ず実用化してみせます！
ホームズくん：
情報審査のみんななら、絶対できるよっ！
情報審査：
ありがとう、ホームズくんっ！
■早稲田大学との共同研究で広がるおとり物件撲滅の「輪」
情報審査：最近では、私たちの広告適正化への取り組みに注目した早稲田大学がLIFULL HOME’Sとの共同研究に乗り出してくれました！
データを用いた研究によって、「おとり物件撲滅」の取り組みは更に加速していくでしょう！
ホームズくん：
すごいっ！色んな人達が、LIFULLの取り組みに賛成して、協力してくれてるんだねっ！
ボクも嬉しくなっちゃったっ
■終わりに
ホームズくん：
今日はためになる話をたくさん聞いちゃったっ！
今度はいつ遊びに来ればいいかなっ
情報審査：
2月の下旬にしましょうか！
今回はおとり物件を検知してくれるシステムについてお話ししましたが、次は情報審査が行っている様々な調査についても紹介しますね！
ホームズくん：
わーいっ！たのしみ～っ！
次回予告
情報審査グループが実施している最新の取り組みに感動したホームズくん！
今度は、情報審査グループが行っている様々な調査についてお話するみたいです！
次回はコチラ！
今日のまとめ
✅LIFULL HOME’Sは「おとり物件を自動で検知するシステム」を稼働・開発している！
✅LIFULL HOME’S独自のシステムは、不動産会社の掲載状況など様々な条件を使って高い精度で「おとり物件」を見つけられる！
✅LIFULL HOME’SはAIを使った新たなおとり物件検知システムも開発中！
✅最近は早稲田大学の大学院と共同研究も開始！
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