【我が子に伝えてきたこと⑦】不動産投資なら築古戸建賃貸
今回は不動産投資について、我が子に話してきたことを振り返ってみましょう。例によって我が子に話すときの口調で書いています。
不動産投資なら築古戸建賃貸
父が大親友に勧められて不動産投資を始めたのは、今から10年前のことです。ひと言で不動産投資と言っても、いろいろな種類があります。
● アパート/マンション
新築/中古、一棟/区分、都心/地方
● 戸建
新築/中古、都心/地方
● オフィス/店舗
新築/中古、一棟/区分
● その他
太陽光発電、貸し倉庫、貸し会議室、レンタルスペース、民泊、
駐車場、ベース賃貸・・・
築古戸建賃貸のメリットとデメリット
父はアパート、マンション、戸建をすべて経験済みで、これらのメリットとデメリットを身をもって体験してきました。苦い思い出もたくさんあります。
そんな父が不動産投資の入門者である君たちに勧めるのは築古戸建です。
これ一択！
以下のようなメリットがあるからです。
● 少ない資金で始められる
● ローンを組まなくても買える
● 利回り15～20%を普通に期待できる
● 空き家は今後も増加傾向＝供給が途絶えない
● 入居希望者が多い
● ペット需要、リモートワーク需要が増えている
● 長期入居が見込める
● 共用部が無いので電気代や定期清掃代がかからない
● 雑草の処分や樹木の剪定を入居者が行ってくれる
● RC等に比べ排水管などの修理にお金がかからない
● RCのような大規模修繕が不要
● 固定資産税が少額
● 売却しやすい
一方、デメリットとして以下ような項目があります。
● 投資規模の拡大に時間がかかる
● 退去時のリフォーム費用がアパマンに比べて高額
● 築古戸建投資に参入する個人投資家が増えてきた
100～500万円の築古戸建を現金で買う
価格帯は100～500万円くらいのものが良いでしょう。
この価格帯の物件は、見かけが悪かったり、室内が荒れているケースが多いので、実需（購入者自身が買った家に住む）が見向きもしないからです。競合は他の個人投資家や買取業者だけ。
ローンは組まずに現金で購入します。
ローンの審査結果を待っていたら、現金買いの競合他者に負けてしまい、良い物件が手に入らないからです。
また、現金購入ならローン返済がないので、空室のプレッシャーがありません。とってもお気楽です♪
ゼロ円戸建（タダで戸建をゲットする）を推奨する人もいますが、まぁやめておきましょう。
リフォームで手こずります。本業に支障が出ては、元も子もありません。
平成築（築20～30年）が良い
木造住宅の法定耐用年数は22年なので、これを経過すると建物の価値はゼロとなります。
これはあくまで帳簿上の話であって、市場価格はゼロでないケースが多いですが、築20年超えの戸建は安く入手しやすいです。平成初期の物件は市場に出回る数も多く、今後も続々と出てくることでしょう。
では古ければ古いほど良いのかと言うと、そんなことはありません。
建物の設備には寿命があります。特にキッチンや浴室などの水回りは修繕にお金がかかります。
その点、平成築の建物であれば、当時の最新設備が入っているのでハズレが少ないです。
ユニットバスや最新式トイレに交換済みの平成築物件に出くわすと、目がキラキラしちゃいます😍
客付けに苦労しないエリアを選ぶ
賃貸住宅なので入居者が見つからなければ、収入はゼロです。
精神的なストレスを最小化するためにも、客付けに苦労しないエリアを選びましょう。
とは言うものの、戸建賃貸はアパマンに比べて、はるかに客付けがしやすいです。
2台分の駐車場があれば、駅近である必要はまったくありません。少々田舎でも、賃料が安ければ入居者は見つかります。
最近はコロナのせいで、「田んぼの中のポツン物件」の人気が高いのだとか。「えっ、こんなところに人が住むの？」というところでも意外と大丈夫なのです。
ただし、家賃を5万円以上いただけるエリアにしておきましょう。
戸建は部屋数が多いので、退去時のリフォームにお金がかかるケースが多いからです。
競合物件が多いところも避けた方が無難です。地元の賃貸業者さんに電話でヒアリングすればすぐに分かります。
実質利回り16～18％を目標にする
リフォーム込みで500万円程度に収めて、月7.5万円（年90万円）の賃料を目標にすれば、ハードルはさほど高くはありません。
表面利回りは 7.5万円×12月÷500万円＝18％ となります。
固定資産税や管理費を考慮すると、月7万円程度の手取りなので、
実質利回りは 7万円×12月÷500万円＝16.8％ です。
約6年で初期投資の500万円は回収できることになるね。
それどころか、築古戸建は価格が既に下がりきっているので、年月が経っても購入時と同じ価格で売れます。むしろ高く売れることの方が多いのです。
年利16.8％で元本保証みたいなものだね。
新築や築浅の物件ではこうは行きません。実質利回りは7～12％程度でしょう。
年月とともに売却価格も下がってしまうので、常にローン残高を意識していなくてはなりません。
コミュニティーに所属して、まずは1棟やってみる
築古戸建をリフォームして貸し出すという手法を実践している人は数多くいます。最近はちょっとした戸建賃貸ブームでもあります。
それもあってか、あちこちにコミュニティーができあがっています。そのうちのどれか一つに所属しましょう。そして自分の師匠になってくれそうな人を見つけましょう。
人は本能的に「誰かの役に立って感謝されたい」と思っているものです。自分の知識や経験を無償で快く提供してくれる人は必ずいます。そのような人に弟子入りして、手取り足取り教えてもらうのです。これが一番の近道。
高額の有料コミュニティーもたくさんありますが、お金を払う価値が本当にあるのか、かなり疑問です。たいていが金儲け主義でしょうから、高額のものは避けてください。無償でOKという人は必ずいます。
ま、君たちの場合は、父がやさしく(?)伝授して差し上げます😀
利回り16～18％の破壊力を知る
利回り16～18％って、S&P500インデックス投資の7%をかなり上回るよね。
しかも戸建は一旦入居すると、5年くらいは普通に住んでくれるので、株式投資よりも安定度は高いです。
もちろん、空室、災害、事故、修繕など、諸々のリスクを伴いますが、その多くは火災保険でカバーできます。
なので、現金が500万円貯まったら、まずは築古戸建を購入して、賃貸業を始めてみてください。
5棟10室までなら事業的規模には該当しないので、会社の副業規定も通常は問題ないはずです。
仮に月7万円の家賃収入をS&P500インデックスの積み立てに回したらどうなるでしょう。
年7%の利回りとすると、30年で85,397,970円にもなります。
一方、500万円を築古戸建の購入にあてるのではなく、S&P500インデックスに一括投入していたらどうなるでしょう。30年、年利7%で38,061,275円にしかなりません。
これが利回り16～18％の破壊力です。
500万円の種銭ができたら、それをどこに投資するか、よ～く吟味する必要があるね。
父は築古戸建を5棟くらい購入して、月7万円×5棟=35万円をS&P500インデックスで積み立てることを君たちに勧めます。
30年、年利7%で最終積立金額は426,989,849円です。若いってホントうらやましいなー。
もちろん空室や修繕は必ずあるし、30年の間には物件の入れ替えも必要です。
が、それを考慮したとしても2～3億円は十分に確保できるのではないかな。Excelは得意だろうから、いろいろシミュレーションしてみるといいよ。きっとワクワクしてくることでしょう。
これぞ雪だるま方式！
資産形成＝（収入-支出）＋（不動産投資×利回り）＋（株式投資×利回り）
この式の意味をより深く理解できたかな。
老後資金2000万円問題なんて、ちょっと考えて、ちょっと頑張れば、何とでもなるのです。
今回の話を子どもたちにしたのは一昨年のことで、そのあと彼らは大家デビューを果たしています。月72,000円の手取り収入アップ。全額をS&P500インデックスの積立投資に回しています。
ごくごく普通の若者で、まったくのド素人でしたが、1棟目を父の手ほどきを受けて仕上げた結果、2棟目からは自分一人でも大丈夫！ と言っています 😀😀😀
私は現在、アパマン5棟、戸建10棟、計70世帯を所有しています。
入居率は90%台です。にもかかわらず、金融資産は2億4000万円くらいしか持っていません💦
なぜでしょう？
不動産投資を始めたのが遅かったからです。
もし30歳までに500万円の種銭を作って、築古戸建を1棟買っていたらどうなっていたでしょう。30年後の今は、それだけで8540万円ですね。
もっともっと早い段階で現在の70世帯に達していたら、一体どうなっていたのでしょうか。今頃は間違いなく億万長者です 😅
子どもたちには雪だるま式の破壊力をよーく理解すべきだと言ってきました。
そして始めるのは早ければ早いほど良いです。時間を味方につけて、福利の効果を最大限に生かしましょう！
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