【初めての不動産投資！！】不動産で稼ぐ仕組み、方法を5stepで紹介

まず、この記事を読んでいただいている方は、これから不動産投資を始めようと考えていて、情報収集のために読んでいただいている方か、副業でお金がほしいなあと考えている方が多いのではないでしょうか。

不動産投資を始めようとする人は大きく分けて二パターンの方達に分けられます。

・本業がある方が、副業として、本業からシフトしていく為に始めていく方
・老後の年金対策として、始める方

上記以外の方は、それなりの年収を稼げていて、不動産の売買収益を目的とした投資家だと思います。

みなさん、不動産投資ってどのようなイメージを持たれていますでしょうか？

皆さんの不動産投資に持たれるイメージとしては、

「お金持ちの人がやってそう・・・」

「リスクがありそうで、どうにも手が出しづらい・・・」

「ローンを組まないといけないからなんか怖い・・・」

「まずどうやって初めたらいいのかわからない・・・」

このような事が思い浮かぶことがあると思います。

私も、不動産投資の事がなにもわからず、不動産投資のメリットやデメリットに関しては、人に色々聞きました。

不動産投資に関しては、新築か中古にするかか、あとはマンション、アパート、戸建てのどれにするかと何を収益物件にするかという決め手が多くあります。

今回は資産形成における不動産投資についてと不動産投資で稼ぐ仕組み、方法について紹介していきます。

✔Table of contents

1.不動産投資でどうやって稼ぐの？

ご存じの方も多いとは思いますが、下記説明します。

不動産投資とは、不動産（宅地や建物）に対する投資のことを指します。
主に不動産を購入し、それを他人（入居者）に貸すことで家賃収入を得たり、物件の売買によって生じた利益によって稼ぐという投資と言われています。

物件のオーナーになるというイメージが合っていると思います。

オーナーというと今は、

「なんかやることが多くて、大変そう・・・」

「物件の管理とかできないよ・・・」

「本業をやりながら、できるのかな・・・」

という心配がつきもので、かくいう私もそう感じていましたが、家賃収入から数%（会社により様々）を管理会社に払うことで、殆どその業務を依託できるようになり、その心配は殆ど解消されました。

株式投資やFXのように、ハイリスク・ハイリターンで運用するものでは、個人投資家の９割が負ける投資とも言われています。
一方不動産投資は、初期費用が多いと思われがちですが、実際には着実な資産形成を目的としたミドルリスク・ミドルリターンな投資と言われています。

今回は初心者でも始めやすい区分マンションの不動産投資について紹介していきます。

2.不動産投資はどんな人ができるの？　チェックリスト紹介

不動産投資をする中で、個人でやる場合には、銀行から融資を受けられるかという属性が重要になってきます。

おそらくこの記事を読んでいただいている方は、下記のような方が多いのでは無いでしょうか。

✔【不動産投資をしたい！！】と考える方の特徴
・本業の傍ら、副業としての収入を得たい
・老後資金の形成
・資産形成をしたい
・ミドルリスク・ミドルリターンの安定した収入がほしい

今度は実際に、不動産投資の融資が受けられやすい方の特徴を紹介します。

✔不動産投資で銀行から融資を受けられやすい方の特徴【チェックリスト】
【職業別】
・サラリーマン
・看護師、医師
・公務員
・上記でなくても企業の就職や転職から3年目以上の場合（職種は要確認）

【年齢】
・25歳以上
・25歳を迎えていない時は、25歳になるまでの時期に応じて、物件紹介をしていきます。
【年収】
・500万円以上
・400万円代の後半の方（下記があるかを要確認）

【借り入れの確認（無いほうが融資を受けられる可能性が高くなります）】
・マイホーム（住宅ローン）
・マイカーローン
・カードローン
・教育ローン
・他借り入れや継続的にお支払いされている金銭がある方は金額を要確認

上記チェックリストを作成しました。
参考に、自身の属性を確認してみてください。

最終的には実際に、銀行からの融資が下りるかは、不動産会社でご自身のご年収や借り入れ状況等を詳細に伺わせていただくと思いますので、そこでご確認下さい。

逆にチェックリストで該当されていない方で、「融資が受けられます！」という場合は、高金利の銀行融資を契約してしまう可能性もあるため、一度確認をする必要がある場合があります。

3.不動産投資で利益がでる仕組み　2ステップで解説！

①家賃収入：インカムゲイン

家賃収入で稼ぐ投資は、家賃は税金にも左右されないため、増税しても家賃はかわりません。
どのくらい月々の経費（管理費や修繕費）やローン返済がいくらかかるかによって月々のキャッシュフロー（CF：お金の流れ）がどれくらいになるかが決まります。
下記の収益物件には表面利回りが記載されていますが、経費を含めている実質利回りとの違いを把握しておく必要があります。

表面利回り計算式
想定される年間家賃収入 ÷ 物件の購入価格 ＝ 表面利回り

実質利回り計算式
年間家賃収入 － 年間経費 ÷ 物件の購入価格 ＋ 購入時諸経費 ＝ 実質利回り

比較的長期の運用を前提としているため、大規模修繕までどのくらいの年数がかかるかやエアコン、フローリング、給湯器などいつが交換時期かを把握しておく必要があります。

②売買差益：キャピタルゲイン

不動産を購入した価格よりも、高い価格で売却することで得られる差分で儲ける投資です。
バブルの時期などで景気の変動が著しい時期ではこの売買収益を期待しやすい投資でした。
しかし、現在はこのような不動産の価格上昇はあまり期待できず、月々の家賃収入を狙った投資が主流です。

下記は上記都内23区駅近5分圏内の38年後の類似物件を調査しました。

経年劣化を考慮しても、上記大体3,100万が経年劣化で35年フルローンで組んだとしても、完済後もこれだけの価値を有しているということが推測できると思います。
新築や中古だと、大体0.8（中古）〜1.5万（新築）位が毎月の手出しになり、下記の計算です。

不動産への投資額＝0.8万〜1.5万／月×12ヶ月×35年＝　336~630万／35年の手出し

このような投資になりますが、その後下記の価格になっていると推測されるため、売却して、収益とするかそのまま保有してインカムゲインを得続けるかという資産運用の計画が必要になります。

4.不動産投資のメリット　４つの理由とは？

①年金対策：老後資金

金融庁から老後2,000万円問題が提示されました。
そして、2,000万円と提示されていますが、仮に退職金が2,000万円を給付されたとしても、我々の年収を鑑みて2,000万円は3〜4年程度で無くなってしまう計算になります。

ましてや、退職金をマイホームの返済になんて当てた日には・・・

詰みです。

しかし、公的年金の受給開始年齢が65歳に引き上げられ、現在年金をもらっている方の参考額を見ると大体12〜14万/月程度です。
今後さらなる受給額の減少、受取開始年齢の先送りが予想されます。

不動産投資は家賃収入を老後資金として得ることができるため重要となってきます。
豊かに早期にリタイヤする方法を構築していく必要があります。

✔人生の3大出費に備えておきたいという考えの方はこちら

②家賃収入が不労所得になる

不動産投資は融資を受けられる方に限りますが、唯一ローンを組んで投資することができ、ローン完済後には家賃収入が不労所得となります。
前述した内容とかぶりますが、家賃収入を今後の老後資金に宛てたいというように考えている方がほとんどだと思います。
メインは東京都内23区ワンルームマンションは入居需要が高く、より安定した運用を期待します。

③物価に対して対応できる

物価が上昇すると相対的に現金価値は低下しますが、
現物資産のマンションは物価価値とともにスライドするので価値は低下しません。

簡単に言うと、物価が上昇すると日本円の紙幣は紙切れになってしまう可能性はありますが、不動産は物価が上昇すると不動産価格の上昇も見込めるという点です。

また、下記グラフからも東京は人口が減り続けている日本において人口が増え続けている場所です。
需要と供給のバランスが破綻しているという現状が起こっています。

今後不動産の価値は上昇することが見込まれる理由になります。

✔東京都内の人口と住宅数は増加傾向だが、人口の方が圧倒的に多い

https://dashboard.e-stat.go.jp/graphSearch/graphSearchResult?selectedPrefectureCd=13000

④保険効果

物件購入にローンをご利用する場合、団体信用生命保険（団信）にご加入いただきます。
この保険により、ご本人さまが死亡またはがん、高度障害になった場合に、残債が保険会社によって支払われるので遺族には無借金のマンション（不動産）が残されます。
現在の生命保険の商品をみても死亡時に受け取れる金額よりも不動産所有をすることのメリットと価値が高いと感じています。

このように不動産に関しての資産形成はメリットが沢山あります。

少しは「なるほど！」、「ちょっとやってみようかな」と思っていただくことはできたでしょうか。

ここまでご覧いただき有難うございました。

少し長くなってしまったので、お茶休憩をとってください。

今後は、簡単に不動産を始めるなら中古？新築？という情報を今後紹介していきたいと思います。

■【不動産を始める前のさらなる初心者向け】資産形成のオススメ本

資産形成をするにあたり、いきなりハイリスク・ハイリターンに手を出すというよりもローリスクローリターンから始めるのが順番といわれています。
時間をかけますが、お金を膨らます仕組み形成をするという意味ではとても参考になる本でした。
不動産に関する内容も記載されています。

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