不動産投資の種類とは？区分マンション編
まとめ
収益構造：
表面利回りは相対的に低め、ファミリー向けの間取りは客付けしやすいが、一度空室になると収入ゼロ、また支出は毎月の管理費・修繕積立金により固定化させやすい
ファイナンス：
一括自己資金で購入する強者もいる、構造がRCなので残存耐用年数が長く取りやすいため借入期間も長く設定しやすい
出口戦略：
投資用価格＜実需用価格の歪みに利益の源泉あり、空室時にリフォームして売却するのがベター、実需用顧客の層に厚みあり
区分マンション
今回は区分マンションについて一緒に勉強していきましょう。
区分マンションってマンションの1室ということです。
いわゆる分譲マンションのことですね。マンション1棟ではなくて1室を購入します。
実際に住むために購入する人が多いですよね。
区分マンションは実需用と投資用の二つの購入パターンがあります。先ずは投資目的としての区分マンションの概要をおさえましょう。
以下が区分マンションに関する基本的特徴です。
・マンションの1室が投資の対象
・建物はRC造がほとんど
・間取りやシングル向けもあるがファミリー向けが中心
・街の中心部に立地していることが多い
・実需用と投資用の売買目的があり市場のボリュームは厚い
なんとなく知っている聞いたことあるという方もいると思います。
続いては、以下の３つの特徴から詳細を把握していきたいと思います。
・収益構造
・ファイナンス
・出口戦略
投資をする上では、この3つの観点による分析は欠かせませんね。
収益構造
最初は収益構造について見ていきましょう。
具体的にはどんな項目から分析するのか。
３つあります。表面利回り、収入項目、支出項目です。収益＝収入ー支出なので。
以下の３つの項目から収益構造についてまとめてみました。
表面利回り
・一般的には、アパート＞マンション≒戸建≒区分マンションなので、相対的には高くない。
・シングル向けなら10％～15％以上、ファミリー向けなら5％～10％、が相場。
収入項目
・家賃、共益費が主体。一棟ものと異なり、太陽光発電、携帯基地局、自動販売機等の副収入は取れない。
・1室のみの保有なので、空室期間中は収入はゼロ。1棟ものと異なり他の部屋でカバー出来ない。
支出項目
・管理費、修繕積立金、退去時原状回復費、客付時仲介手数料・広告費、火災保険料、固定資産税
・空室がなければ、毎月の支出は一定化させコントロール出来る。一棟ものと異なり、大規模修繕は発生しない。
ファイナンス
続いてはファイナンスについてです。どんな資金調達手段がフィットするか？ということですね。
不動産投資には金融機関からの資金調達が欠かせないです。
自己資金、借入期間、金利の観点から分析してみましょう。
以下の３つの項目からファイナンスについてまとめてみました。
自己資金
・区分マンションの場合は、売買金額が1棟ものより低くなることが多いから、一括現金で買う強者もいる。
・表面利回りは1棟ものより低くなることもあるため、金融機関から自己資金を多めに求められるケースがある。
借入期間
・基本的には残存する耐用年数の範囲以内が借入期間となる。
・RC造が殆どなので、アパートや戸建よりも、長めに借入期間を伸ばせるケースが多い。
金利
・アパートマンションの1棟ものよりリスクが低いので、担保評価や借入人の属性評価に左右されるものの、総じて金利は低め。
出口戦略
最後は出口戦略についてです。
そもそもの質問ですが、出口戦略とは何でしょうか。
出口戦略とは、物件をどのぐらい保有して、いつ・いくらで・誰に売却をするか？、を検討することです。
購入する時から、売却のことまで考えるですね。
不動産投資は、インカムゲイムとキャピタルゲインの合計値を如何に最大化させるか？が重要です。
出口戦略
・売却先の相手は投資目的だけでなく実需目的も含まれるため、1棟ものと異なり総じて多い。
・空室になったタイミングでリフォームをかけて売却するのがベター。
・投資用の値付け＜実需用の値付けとなるので、そこが利益の源泉となる。
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