なんちゃって不動産投資をして一括返済請求された時の対処法

こんにちは。ライフオプティマイズ広報の岩津です
本日は、多くお問い合わせ頂いております、なんちゃって不動産投資における一括返済された際の対処法に関して書いていきたいと思います。

なんちゃって不動産投資に関しての詳しい説明はこちら↓

https://note.com/k_a_nu_note/n/n54c9d24248fb

なんちゃって不動産投資における一括返済請求の仕組みについてのお話しはこちらの記事にて解説させて頂いておりますのでご参照ください↓

https://note.com/k_a_nu_note/n/n2d7c355a6fa5

結論から申しますと一括返済請求された際の対処法に関して以下のパターンがあるかと思います。

なんちゃって不動産投資で一括返済請求された場合の対処方法

① 一括返済
② 借り換え
③ 売却
④ 自己破産等その他

① に関して、一括返済を求められるケースにおいては所有してから数年以内に請求される為、残債が減っていない等の理由で、現金一括で返済するケースは中々難しいです。

② に関して、これはフラット35で組んでいるローンを別の金融機関に投資用のローンとして借り換えることになります。
この場合、フラット35で住宅用ローンには優遇金利がありましたが、投資用のローンになるので優遇金利が利用できません。その為、月々の返済額は多くなりますので負担は増えます。
また、ローン金額も現在組まれているローン分全額が出る可能性は低く、ある程度の金額を入れないとローンを組める可能性は低いです。
その他にも、借り換えの手数料や、登記費用等の費用も掛かってきます。

③ に関して、こちらはケースバイケースです。実際に弊社にご相談頂きましたお客様の中にも売却に成功されて、残債をきれいに返済された方も多くいます。
成功された方の事例を分析すると、物件の条件として、
・都心の物件であること
・築浅の物件であること
・サブリース物件でない事
・取得賃料が相場より低いこと
であることが挙げられます。

逆にこれらの物件の条件を満たしてない場合、希望額で売却する事が出来ずに、売却損になる場合が多く見受けられます。
また、一般売却の他に任意売却を選択する方もいらっしゃいますが中々難しいです。
一般売却と売れる金額が変わらないのと、任意売却によって機構側と交渉しても利息の部分に関しては免除になる可能性はありますが、元金の部分までは金額を下げてくれないケースがほとんどです。
その為、残元金以上で売却できないと売却損が出てしまいます。
一括返済請求をされた方の多くは借り入れをしてから3年以内に請求がくるため、ほとんど元金が減っていない状況なので、任意売却にしても返済が難しいケースがほとんどです。

④ に関しては最終手段になります。
上記した①～③の対策出来ない場合、機構側から一括返済を迫られた物件は競売にかけられてしまいます。
競売価格が安く、多額の残債を残したオーナー様は自己破産や個人再生等の手続きに入られます。
正直な話、返済できないほどの借金でしたらこういった手段を取られた方が人生の再建も早く、リスタートを早くするために必要な事ではあります。
個人再生や自己破産をされてデメリットとしては信用情報が傷つくためクレジットカードや住宅のローンは組めなくなります。
しかし、5年程の期間で信用情報も消えるため、その後、再度クレジットカード作成や住宅ローンを組めるようになります。（全部が全部組めるわけではありませんが）
その他のデメリットとしては、自己破産の場合、官報に掲載される事（その為、公務員の自己破産は仕事に結びつくため厳しい）、有資格者の方は資格の剥奪されることが主なデメリットになります。

なんちゃって不動産投資における一括返済請求の対処方法に関しては以上のような事が主な対処法になるかと思います。

株式会社ライフオプティマイズでは、実際に一括返済請求されているオーナー様方への根本的な解決策を講じております。
ご自身の物件を手放される前にぜひご相談ください。
なんちゃって不動産投資に関するお問い合わせはこちらまで
https://lifeoptimize.jp/