地獄の一丁目へのお誘い。

おはようございます。
朝ブログを書いていると、予定より早く長男が起きてきてしまい、
執筆を止めないといけない、となったのですが、
イヤホンで音楽を聴かせてみると、思いのほかカンドーしたみたいで、
じっとしているので、その間に作業を進めている、
関西で大家業と子育てに精を出す佐山 潤（さやま じゅん）です。

先日すごい事を言われました。
サラリーマン業の昼休み中に街を歩いていると、
「アンケートよろしいですか？」
と。なんか酔狂なところがある私はそのまま

「はい」と

「税金払うの勿体なくないですか？」

この質問と、聴いてきた吉本新喜劇の川端座長みたいな髪型の男性の雰囲気そして、アンケート用紙に書かれていた会社のロゴで、
何の話をしてくるのかもう読めたのですが。
これは地獄の一丁目へのお誘いです。
とりあえず話を聞いてみましょう。

「年齢は？、、じゃあもう役職とか？、、じゃあ年収は？」

ほんとにこの種の方々はあけすけないというか、
プライベートに突っ込んで行くことに何の抵抗もないのは、
ある意味ではすごい事だと思います。で、最終的に。

「ああ、この年収だったらメリットないんで」足早に去っていきました。

それにしてもその言い方。笑
よく見ると同じ雰囲気の人がもう2・3人いて、
同じく街行く人にアンケートという名の飛び込み営業をしていました。

彼らは不動産屋です。でも多分宅建とかは持っていないです。

この人たちは年収がそこそこ高めのサラリーマンを相手に
・「資産形成のお手伝い」とか「富裕層の仲間入り」的な口上で
・減価償却と普段使いの外食などが経費で落とせるなど説き、
・属性の良さを売りにして銀行ローンを組ませ
・ワンルームマンションを買わせる

という事を延々とやり続けるという、
私の様なガラスハートの男には絶対できない芸当をする営業マンたちです。
別に不動産に詳しくなくてもいい、というか、
会社によってはあえて不動産に詳しくさせない、
ひたすら営業の事だけ考えろ！という方針でひたすら若者の労働力を搾取している会社もあるようです。

結論から言うとこの商品を買って、困った事になる人は後を絶ちません。
まず返済金額に対して、家賃が追い付かない。
追いついてもほんのちょっとの利ザヤです。
中には堂々と逆ザヤ（返済額の方が家賃より多い）
になっているケースもあり、
そういう案件については
「生命保険です」
という。

なるほど、逆ザヤ分の自己負担が保険料、
おそらく団信に入ってローンを組むので、
契約者が亡くなる事があれば、
・家賃収入が丸ごと入るので、「収入保障保険」
・家賃はいらないから物件を売る、というなら一時金で「定期保険」
・無事ローンを完済すればあとは家賃収入もらえるor物件を売れば売買代金がそのまま入る事になるので「養老保険」
・マーケットの状況によってはより高くで売れる「変額保険」

誰が考えたのか知りませんが、このロジックはすごいですよね。

ですが、ただでさえ利ザヤギリギリもしくは逆ザヤの状況で、
もし入居者が退去でもすれば、
・退去費用の負担
・次の入居者が決まるまでローン丸ごと負担
・場合によっては募集の際に広告料も発生
に加え、
・設備トラブルも当然自己負担
・ほとんどが築浅のRCなので固定資産税も高い。

で、たまらず売りたい！
となっても元々割高で買っているので、
売却額が返済残高に追いつかないケースが多分にある。
となり、ここまでくると地獄の一丁目が見えてきます。
物件を任意売却して銀行と折り合いをつけるか、
自己破産をしてしまうか。
ほったらかして競売だろうが差し押さえだろうが逃げ切りを決め込むか。
いずれにしてもそれ以降は個人信用が大きく傷つき、
銀行ローンもクレジットカードも数年間は組めないでしょう。
結婚していれば家族仲にも大きな禍根を残すかもしれません。

という話なんですが、この営業を受けてしまって区分マンションを買ってしまう高属性サラリーマンはまだまだいっぱいいるのでしょう。
私のサラリーマン業である家賃保証業務でも、長期滞納者の物件の大家が、
この手の区分オーナーである事がたまにあり、
いよいよ訴訟を検討するとなったときに、家賃保証について心配されます。
さらに良くないケースだと
「妻に物件持ってること言ってないから穏便に進めてほしい」
という事もあり、猶更オーナーさんとしてはピンチを感じる事だと思います。

これが、例えばファミリー向けの築古で、
ローンを組む際に自己資金を多めに出す、もしくは現金で買ってしまう、
等であれば、全然話は違ってきます。
ファミリー物件だと一度住むと傾向的に当分出て行かないですし、
家賃自体も単身者用より高めを狙える。
築古であればうまく買えれば売却時に利ザヤも取れる。

これは結局「不動産を買うなら自分で足と頭を使って物件を選ぶ」
という事に尽きると思います。
営業マンの言われる事を丸まま受けるのではなくて、
他の不動産屋に相談してみる。
じゃあ全否定されて目が覚める、そのあとで自分はどんな物件だったら持っていいのか。そもそも不動産を買う事自体アリなのかなしなのか。
もう少し他の不動産屋にも話を聞いてみようか。等など。

そうやって手に入れた物件の大家さんになるのは、
たまらなくエキサイティングです！^^

お読み頂き、ありがとうございます。