物件の評価方法（表面利回り）

こんにちは。ジェイです。

今回は不動産投資の評価指標である「表面利回り」について説明します。

1. 表面利回りとは

表面利回りは最も簡単な収益性の指標です。

不動産投資で「利回り」といった場合、ほとんどはこの表面利回りを指しています。

表面利回りは年間の家賃を物件価格で割った数字です。

　表面利回り ＝ 年間家賃 ÷ 物件価格 × 100％

例）年間家賃120万円、物件価格1000万円の場合、表面利回りは12%。

例のような物件であれば、1年間に12%のリターンが得られる、という考え方です。

2. 表面利回りの注意点

しかし、実際の利回り（実質利回り）はもっと低くなります。

表面利回りは以下が考慮されていないのです。

・定期的にかかる費用（固定資産税、委託管理費など）

・物件価格以外に購入時にかかる費用（仲介手数料など）

・空室率

表面利回りは実態とのズレがありますが、計算が簡単なので、投資用物件を検索できるポータルサイト（楽待、健美家 など）では表面利回りが表示されています。

3. 表面利回りの活用方法

表面利回りはたくさんある物件を最初に絞り込むのに便利です（例えば、表面利回り12%以上で検索するなど）。

絞り込んだなかで良さそうな物件があれば、さらに実質利回りやキャッシュフローなどを計算すると良いでしょう。

なお、ポータルサイトに表示されている表面利回りは、家賃設定を高めにして計算されている物件もあります。

空室であれば家賃は自由に設定できるので、実際には入居しないであろう高めの家賃で表面利回りが計算されているのです。

実際の利回り（実質利回り）を計算する際は、家賃設定が適性であるかもチェックするようにしましょう。