物件の評価方法（ROI）

こんにちは。ジェイです。

今回は物件の評価方法のひとつである「ROI」についてご紹介します。

1. ROIとは

ROI（Return on Investment）は物件を購入するときに支払った自己資金を、1年間でどのくらい回収できるか計算した数値です。

　ROI　＝　1年間の利益　÷　支払った自己資金

ここで言う「1年間の利益」とはキャッシュフローのことです。

キャッシュフローの計算方法は「物件の評価方法（キャッシュフロー）」をご覧ください。

この記事は長いので、がんばって読んでください。

次の「支払った自己資金」とは、頭金や諸費用など、ローンでまかなえなかった金額です。

例えば、物件価格1,000万円、諸費用100万円が必要な物件を、900万円の融資を受けて購入した場合、必要な自己資金は200万円になります。

仮にこの物件のキャッシュフローが20万円だとすると、ROIは10%です。

　ROI　＝　20万円　÷　200万円　＝　10%

ROIはキャッシュフローがわかれば簡単に計算することができます。（キャッシュフローの計算が大変）

2. ROIと融資の関係

ROIが大きいほど投資したお金がすぐに回収できるので、次の投資が早くできるようになります。

実は融資を受けることで、このROIを高くすることができます。逆を言うと、自己資金だけで物件を購入するとROIは低くなります。

上の例で900万円の融資条件が返済25年、金利3%、元利均等だったと仮定すると、融資を受けずに自己資金だけで購入した場合、キャッシュフローはだいたい70万円くらいになります（税金は考慮してません）。

最初に必要な自己資金は、物件1,000万円、諸費用100万円の合計1,100万円になります。

これに対して、キャッシュフローが70万円なので、ROIは6.4%くらいになります。

　融資を受けない場合のROI　＝　70万円　÷　1,100万円　＝　6.4%

900万円の融資を受けたときはROIが10%だったので、融資を受けないときと比べて1.6倍くらいの大きさになっています。これが融資のレバレッジ効果（てこの原理）です。

3. ROIはどのくらい必要か

ではどのくらいのROIがあれば良いのでしょうか？

これは人によって判断基準が違うと思いますが、わたしはROIが10%を足切りラインとしています。20%あれば◎です。

わたしは詳しくないのですが、株のインデックス投資であれば平均で3～5%くらいの利回りが出せるそうなので、少なくともROIは5%以上ないと不動産投資をする意味がないと思っています。

またローンの返済方法が元利均等の場合は、ROIは年数が経過するごとに下がります（キャッシュフローが減少します）ので、初年度のROIは12～14%くらい欲しいところです。

余談ですが、ROI（＝キャッシュフロー）が減少していくとマイナスの状態になることがあります。（逆にお金が減っていく状態）

これは元本返済の割合が増えるからなので、利益は出ている（物件に貯金されている）状態なのですが、手元のお金は減っていくので、この状態になったら物件を売却するのもひとつの選択肢です。

ただしローンの返済がおわればROI（＝キャッシュフロー）が一気にプラスになるので、収益性の高い物件であれば持ち続けることをおすすめします。

年数ごとのROIはファイナンシャルアカデミーの「マネログ」というシミュレーションツールで計算できます。

いくつかの物件をシミュレーションしていくとROIの変化が実感できると思うので試してみてください。