不動産投資で節税は出来るのか？仕組みや注意点を解説！減価償却費も

こんにちわ。F元でございます。

今回は、不動産投資で節税する仕組みの解説と、注意点などについてもお話しできればなと思っております。

この記事では、主に高所得(年収2000万以上)の方が節税する方法を
お伝えする記事ですが、その他にも…

📍 給与所得を得ながら不動産を持っている方
📍 自身で行う不動産事業にて赤字が出ている方

にも役に立つ内容となっておりますのでぜひ、最後までご覧ください。

不動産投資で節税できるの？

まず、不動産投資によりどのような税金が節税できるのでしょうか。

▼不動産をうまく使うことにより節税できる税金は、以下の通りです。

📍 所得税・住民税
📍 法人化する（所得税から法人税への変更）ことで節税できる税金
📍 相続税（現金から不動産に変更）

「所得税・住民税」「法人化する」「相続税」について、1つずつ解説していきます。

不動産投資で節税できる税金：①所得税・住民税

今回の記事でお伝えする内容のメインとなります。

所得税・住民税は、所得によって税率が定められています。高所得者の方の中には、税金が多くて困っているといった悩みがあるのではないでしょうか。

そんな時に不動産を購入し、あえて会計上の赤字を作り出すことによって所得を少なく見せることができます。※詳細はもう少し後に解説します

不動産投資で節税できる税金：②法人化することで節税できる

今回の記事ではメインとしては扱いませんが、不動産投資による所得が多い方は、法人化すると税率が減り、節税できる場合があります。

個人事業主として支払う所得税よりも、法人が支払う所得税の方が税率は低く設定されているため、節税を行うことができます。

今回のこの方法は、すでに不動産投資により多額の所得を得ている人に当てはまる方法なので、簡略説明といたしますが、
法人化することは、労力やコストなど様々な要因を含む方法でもあるので、実際に行う場合は専門家や税理士の方などとしっかりと相談してみることをお勧めします。

不動産投資で節税できる税金：③相続税

最後の節税できる税金は、相続税です。

相続税とは、相続する財産が高額になればなるほど税率が上がってしまいます。そんな時に、現金として財産を相続するのではなく、不動産にカタチを変えてあげることで節税できる場合があります。

不動産を相続する場合、相続税の基準が、『固定資産税評価額』という評価基準に移り変わります。1億円を現金で相続する場合、1億円は1億円の価値として評価されてしまいますが、1億円の不動産は5000万～7000万まで評価が下がります。

（※理由：不動産の相続税評価額は、不動産の購入時の5割～7割まで下がるため。）

こちらの方法も、今回の記事のメインテーマではないので詳しくは扱いません。1つの知識として頭に入れておいて頂ければ大丈夫です。

​不動産投資における節税の仕組み

それでは、”高所得の方が不動産を購入し節税する”という方法（上記①所得税・住民税）をメインに解説していきます。

それでは、不動産投資で節税する方法について仕組みを解説していきます。

その仕組みとは、不動産を購入し「不動産事業で赤字が出た」と確定申告することで”所得税や住民税を減税することができる”というものです。

イメージとしては、年収1000万円のサラリーマンが、不動産事業により300万円の赤字を計画的に出すことで、『年収700万円のサラリーマン』として扱ってもらい所得税率を少なくするという方法です。

多く支払った分の税金が、赤字が出たことで確定申告時に返ってくるというのが、この節税方法のロジックとなっています。

不動産投資で節税を行うカギとなる『減価償却費』

おそらく、ここまで読んでくださった方は、「節税できたとしても不動産投資で赤字が出てしまったら、結局マイナスになるのでは？」と考えるでしょう。

ご安心ください。これは実際に赤字なのではなく、あくまで表向きの赤字なのです。
手元のお金は減らずに、『経費として計上できる減価償却費』というものが今回のキーワードとなります。

ここからは『減価償却費』についてさらに詳しく解説していきます。

減価償却費というのは、購入したモノの費用を使う年数で割って経費計上するというものです。

現時点だと頭の中が「？？？」になってしまうと思うので、更に詳しく解説していきます。

例えば、年収5000万円の企業が、1億円の設備投資をした場合、その年の売り上げがいきなり‐5000万円となってしまい、赤字となってしまいます。

この設備は、1回きりのものではなく、長い年月をかけて使っていくものなので、使う年数で購入金額を割って数年にわたって経費計上しよう。という事なのです。

さっきの例でいいますと、5000万円の設備を10年間使うのであれば、

▼5000万÷10年＝500万円

つまり、毎年500万円を経費として計上し、それを10年間続けるという事です。これが減価償却費です。

（※実際はここまで簡単な計算ではないので注意！また、詳しい解説は省きますが、正確には使う年数ではなく、購入したモノごとに『耐用年数』というものが定められてあります。）

減価償却費を使うことで支払いせずに経費計上できる？

この減価償却費というものを使うことで、会計上の赤字を作り出すことができます。

例えば、あなたが年収1200万円で、その他に不動産を持っていて、そこからも収入を得ているとしましょう。

家賃収入が年間600万円入ってきますが、実際には諸経費などで500万円の支出があるとします。つまり、年間の純家賃収入は100万円ですね。

このままではプラスになってしまいますが、ここに、先ほどの減価償却費を計上してみてはどうでしょうか。

1200万（基本給料）＋100万（純家賃）－500万（減価償却）
＝800万（会計上の総収入）

あなたは、年収800万円のサラリーマンの肩書きを手に入れることができました。これが、高収入の方が不動産を購入することで（計画的に赤字を出すことで）節税できる仕組みなのです。

不動産投資で節税する上での注意点

また、節税することは確かに可能ですが、物件の売却時の譲渡税など、忘れてはならない注意すべきポイントがいくつかあります。

しっかりと、不動産投資で節税をする時の注意点やリスクについても理解しておきましょう。

不動産投資で節税する注意点は、以下の5つです。

① 物件売却時に、譲渡税の支払いがあることを忘れない。
② 向く人・向かない人がいる。
③ 銀行からの融資が受けにくくなる場合がある
④ 向く物件・向かない物件があるということ。
⑤ 確定申告は青色申告をしよう

それぞれ細かく解説していきます。

『不動産投資 節税』の注意点：①譲渡税の支払いがあることを忘れない

節税をすることを目的として不動産投資を行う場合、そして不動産を手放すことを考えているのであれば、譲渡税の支払いを忘れてはいけません。

譲渡税とは、不動産の売却時にかかる税金のことです。短期と長期の2種類があり、所有していた期間ごとに税率が変わることにも要注意です。

📍 短期譲渡：30%の税率
📍 長期譲渡：20%の税率

節税目的で不動産を購入した場合、減価償却期間を過ぎると節税の役目をほぼ果たさなくなるでしょう。ここで起きる問題が、売却時の譲渡税問題です。

しっかりと計算してからの購入をしないと、単なる納税時期の先送りになってしまいます。

納税時期の先送りにせずに、本当に節税するためには、譲渡税率と所得税率（＋住民税）の割合に差を作ることがポイントとなってきます。

例えば、年収2500万円のサラリーマンは、所得税と住民税を合わせて所得の約50％を納税しなければなりません。（＝1250万円）

ですが、譲渡税が長期譲渡（20％）のタイミングで上手く売却すれば、かなり大雑把な計算にはなってしまいますが、差額の30％分だけが節税に成功したという事になります。

この所得税（＋住民税）と譲渡税の差を大きくしない限り、特に所得税と住民税の率が同じだと、ただの納税の先送りになってしまう可能性があるので要注意です。（むしろ節税金額よりも減るケースもあるので、それらのことも考慮の上で不動産投資をしましょう。）

※譲渡税の支払いを忘れてしまうと、のちに税金を払いきれなくなってしまうことになり、大変つらい思いをすることとなるので注意が必要です。

『不動産投資 節税』の注意点：②向く人・向かない人がいる

また、不動産投資を節税を目的として行う場合、適切な人は給与が高く、所得税・住民税を多く払っていることが条件となります。

年収が900万円以上の人は、不動産投資により節税をすることができます。ですが、年収が900万円以下の場合は節税をすることは、ほとんどできなくなりリスクだけある状態にもなりかねないので注意しましょう。

向く人は、年収が900万円以上の人です。そうでない場合は、節税を目的として不動産投資を行うのではなく、収益を目的として購入するようにしましょう。

『不動産投資 節税』の注意点：③銀行からの融資が受けにくくなる場合がある

こちらは単純に、赤字経営が続いている状況を銀行側から見ると、融資金額の回収ができなくなると思われて融資をしてもらえなくなる可能性があります。

購入した不動産の補修などを行いたい時に融資してもらえなくなってしまうと、修繕できずに入居者がいなくなってしまい、本当に赤字になってしまう危険性があります。

また、不動産以外に融資を受けたい場合、悪い影響が起こりかねないことにも十分注意しましょう。

『不動産投資 節税』の注意点：④向く物件・向かない物件がある

また、節税をしようとした時に、購入するべき物件とすべきでない物件というものがあります。

節税するのに最適な物件とは、どのようなものでしょうか？

節税の効果を最も大きくするために最適な物件は、『築古木造物件』です。
築古木造物件では、耐用年数が少ないため1年あたりの減価償却費を大きくすることができます。

赤字となる数字を大きくすることができれば、所得税率はかなり下がることでしょう。

また、避けるべき物件は『新築の区分マンション』です。
築古木造物件とは違い、新築区分マンションは減価償却費として費用を計上できる期間が少ないので節税するのにはあまり向いているとは言えません。

『不動産投資 節税』の注意点：⑤確定申告は青色申告をするようにしよう

不動産投資にて節税を考える時、確定申告をすることになると思いますが、確定申告時に何色での申告すれば良いのかについても触れていきます。

結論から申し上げますと、青色申告です。

確定申告には『青色申告』と『白色申告』の2種類がありますが、『青色申告』をしましょう。

青色申告をすることで、複式簿記という少し複雑な方法での記帳をすることにはなってしまいますが、控除額を大幅に下げることができます。

白色申告のメリットとしては、単式簿記なので記入が分かりやすく簡単です。しかし、控除額は青色申告よりも劣ってしまいます。

目的は節税することなので、青色申告をするようにしましょう。複式簿記での記入をする労力よりも大きな対価を得ることができます。

節税ではなく、不動産投資で収入を大きくする手段

当記事のテーマでは、高収入の方が不動産投資をすることで節税をする方法や、仕組みの解説を行ってきました。

節税することも、不動産投資を行う上での大きなメリットにはなるのですが、不動産投資の本来の本質は収益をあげることなので、収益拡大に関する事も少しだけ触れていきます。

今回は、初心者向けに、初めての不動産投資をする場合のおすすめ物件をご紹介します。
F元が初めての不動産投資におすすめしているのが、ずばり『中古物件』や『不動産競売』です。

初心者の中には、"失敗した場合のリスクを下げておきたい"と考える方もいらっしゃるでしょう。そんな時に最適な物件が、中古物件や競売物件なのです。

また、失敗する場合のパターンもある程度決まっています。

失敗する場合の大きな理由としましては、勉強不足、知識不足、計画不足が主な原因となります。

引用：不動産投資で失敗する5つの理由とは？

知識や計画の不十分により、失敗してしまうのは勿体ないことです。

失敗するリスクを下げるためにも、しっかりと勉強し、入念に計画を立てましょう。専門家からのサポート（981.jpさんなど）もあればさらにリスクは減るでしょう。

不動産投資における節税の仕組み・メリットとは？注意点も解説！｜まとめ

いかがでしたでしょうか？最後にまとめです。

不動産投資で節税するには、意図的に不動産投資で赤字を出すことで確定申告時に税金が戻ってくるという方法を使うことができます。

また、注意点もいくつかあり、譲渡税に注意したり、自分の給与との兼ね合いがあることを忘れてはいけません。

注意しつつも、節税することで資金を作りうまく活用していきましょう。

最後までご覧いただき、ありがとうございました。