見出し画像

マンションを買うことは資産形成なのか。

稲垣ヨシクニ

こんにちは、株式会社KIZUNA FACTORY代表の稲垣ヨシクニです。
久しぶりのnoteは「不動産購入」×「資産形成」です。
不動産投資、という観点ではなく、マイホーム購入に焦点を当てて執筆をしました。

そして、結論から言ってしまうと、マンションを買うことは資産形成です。その理由を解説していきます。

①自宅を購入するとは

自宅を購入する動機の最も大きなものは『資産形成』でしょう。
毎月の支払いが同じ15万円でも、家賃は掛け捨ての　"コスト"である一方、マンション購入におけるローンの返済は自分の"資産"と暫定的に言えます。「家賃は他人の住宅ローンを肩代わりしているようなものだ」という表現は的を得ていると思います。

では、何故全ての人が自宅を購入しないのでしょうか。
考えらえれる主な理由は下記の通り。

・購入時の金額から資産価値が増減することがリスク
・購入しても定住するか分からない
・金利が発生する
・住宅ローンを組む与信が不十分

現在、日本の空き家問題は深刻です。全国の住宅総数は6242万戸、空き家数は846万戸、空き家率は13.55％という数字は一般的で、住宅に価値を見出せなくなる気持ちは十分理解できます。

また、5000万円の住宅ローンを35年、金利1％で組んだ場合、約900万円(9279996円)もの利息を支払うことに。
1％、という低金利でも本体代金の約20％にあたる金利を負担することになるのです。由々しき事態...

上記の理由で「賃貸派」がいることは皆様納得できると思います。


続いて、不動産に関わらず、「資産形成」をしていく動機について考えてみましょう。主なところとしては、

・仕事引退後の生活を成立させるため
・後世に残すため
・より豊かな生活をするため

この辺りでしょうか。

仕事を引退した後の生活について、具体的にイメージできている人は多くないでしょう。

その中で皆さんが不安になられていること、いわゆる「老後2000万円問題」があります。
2000万円の算定根拠としては「引退後30年間家計が毎月55000円の赤字の場合、1980万円必要となる」とのこと。

スクリーンショット 2021-05-12 午後10.38.39 午前

https://www.chibabank.co.jp/blog/after-retirement-20million-yen.html

ここで注意しなければならないのは、上の画像の毎月の消費支出235477円の内、住居費は13657円と持ち家の維持修繕が前提となっていること。

つまり家賃10万円の家に住んでいると仮定すると、更に約3000万円必要となります。老後も賃貸にお住まいの方は老後5000万円問題として考えなければなりません。

※将来改善されるとは思いますが、高齢者は賃貸の審査が厳しく借りること事態が困難だったりします

現役時代に住宅ローンを完済、老後の住まいを確保しておくことは大きな意味があると言えるのではないでしょうか。

②資産について考える

ここでは資産を、
・キャッシュフローを抑える
・キャッシュを生む
と定義します。

30歳から90歳までの持家と賃貸のキャッシュフローを比較してみましょう。

【賃貸の場合】
30歳～60歳　家賃17万円　6120万円
60歳～90歳　家賃10万円　3600万円
支払い金額合計　9720万円

【持家の場合】
50000000円　35年固定金利1％　管理費修繕積立金20000円
でマンションを購入したと仮定します。

30歳～65歳　住宅ローン　約5928万円　管理費修繕積立金　840万円
65歳～90歳　管理費修繕積立金　600万円
合計　約7368万円

支払い総額では2352万円持家の方が低いという結果に。
そして、リタイア後の期間、65歳から90歳の月のキャッシュフローでは当然80000円の差が発生します。

また、持家の場合は物件に「残存価値」があり、様々な方法で換金が可能です。

・売却
・リースバック
・リバースモーゲージ

などなど。
目安ですが、都内の中古物件であれば、購入価格の35％程度の残存価値があると考えられます。つまり5000万円のマンションだと1750万円の換金価値が残ると言えます。※経済情勢によっても大きく変わります。

こちらの動画で物件の残存価値について話しています！
▼ぜひご覧ください▼
築浅中古VS新築マンション どっちがオトク！？　書籍「絶対に満足するマンション購入術」より　https://www.youtube.com/watch?v=Cpwl23nHFDg

③まとめ

キャッシュフローを長期的な視点で考えると持家を選択することは大きな意味があります。

引退して収入が減少した際に大きな差が出るのは説明した通り。
そしてこのnoteで特にお伝えしたいことは、物件の残存価値についてです。
エリア問わずキャッシュフローの観点で持家のメリットは感じてもらえたと思いますが、物件の残存価値についてはエリアによって大きな差が生まれてしまいます。

エリアを比較する際に何が具体的に大きな影響を与えるのか。それは人口動態の差です。

人口が減少している、最悪の場合殆ど住む人がいない様なエリアは「家」の需要もなくなり、当然残存価値もほとんど無い状態に。また、行政が維持できなくなり、インフラも衰退。

それは東京でも例外ではありません。

また、今年の1月末に『完全オリジナル！23区徹底比較スプレッドシート』という有料noteを書きました。このnoteは23区を様々な要素で比較したものです。23区の中でもエリアによってこれだけ違うんだよ、そしてこのシートをあなたがあなたのスタイルに合わせて活用でき、マイホーム探し失敗の確率を少しでも下げる方法を記してあります。

そしてそのnoteをいつもお世話になっているフォロワーの皆さんにはキャンペーンとして無料で配布させていただきました。

無料配布後も沢山の方に購入していただけました。本当にありがとうございます。

折角の機会なのでこのnoteを読んでくださった方にそのnoteを無料で再配布しようと思います。秘密の合言葉は「23区」です。これを僕のLINEに送って下さい。

【配布の手順】
① https://lin.ee/gP7eWbK で稲垣ヨシクニの公式LINEを追加
②チャット欄に合言葉「23区」と送信

自動でURLが送られてきますのでタップして下さい！
以下のような感じです。

画像2


④～番外編～　キャッシュを生む資産

不動産を使ってキャッシュを生むことも可能です。

・インカムゲイン＝固定収益≒家賃収入
・キャピタルゲイン＝売却益

不動産を使ってキャッシュを得る代表的な方法を3つ紹介します。

①【ワンルーム投資】
インカムゲンイン寄り。
月々のキャッシュフローは0から-数万円。
フルローンで投資できることが多い。
完済後家賃収入を得ることができる。

②【一棟物件投資】
インカムゲイン寄り。
月々のキャッシュフローは残ることが一般的。
頭金で20％程度必要。
管理や募集等難易度は高いが成功すれば大きな資産形成となる。

③【海外不動産投資】
キャピタルゲイン寄り。
東南アジアを中心に1000万円前後で投資できる。
人口が増加している国は数年後に売却益を得ることができる。

メリットデメリットはありますので興味がある方はご自身で調べてみるか、「お知らせ②」のセミナーに参加して下さい！


お知らせ①

個別相談の窓口を本日リリースしました！
不動産購入についてわからないことがあれば是非お話ししましょう！

お知らせ②

5月15日土曜日の11時30分から、海外不動産投資のプロである風戸裕樹さんと共同で無料オンラインセミナー「初心者必見！資産形成を考えた不動産購入」を開催させていただきます！

風戸さんはファンド→起業した会社をソニーに売却→ソニー不動産（現SRE）を創業→プロパティアクセスという海外不動産取引に特化した不動産会社を経営しているハンパない実績をお持ちの方。一緒にセミナーをやらせてもらえるのが光栄です！

私の発信は「マイホーム＝実需」よりですが、風戸さんはTwitterやYouTubeで「不動産投資」の情報発信をガッツリされているのでフォロー推奨です。

セミナーでも私はマイホームの購入という目線から「マイホーム購入による資産形成」を解説します。そして風戸さんには「不動産投資による資産形成」を解説していただきます。

参加特典として稲垣と風戸さんの二人と個人面談もできますのでお気軽にお申し込みください！

最後まで読んでいただいてありがとうございました！
また近いうちにnote書こうと思います。頑張ります。
この記事が参考になった方はSNSで拡散してもらえると嬉しいです！感想、相談はDMやLINEでお待ちしております！


この記事が気に入ったらサポートをしてみませんか？