マンション投資サブリースのメリデメ

昨今NISAやiDeCo、国債や株式…さまざまな”投資”への意識が高まって来ましたが、その中でも常に物議を生んでいるといっても過言でもないマンション投資の中の、更にサブリース契約について焦点を絞ってみました。

①そもそもサブリース契約とは？

サブリース契約は、不動産オーナーが自身の物件をサブリース業者に貸し出す契約形態です。これは、投資家たちにとって新しい収益の機会を提供するものであり、マンション投資においても広く利用されています。サブリース契約では、オーナーはサブリース業者に対して一定の条件で物件を貸し出し、業者は入居者を見つけ、家賃を取り、残りをオーナーと分配することが一般的です。

例えば、オーナーが不動産会社（=サブリース業者）に家賃10万円で賃貸契約を交わしたとすると、不動産業者はその物件を家賃12万で入居者を見つけ賃貸契約を交わす。
いわゆる又貸しになります。
この差益2万円と物件管理費が不動産会社の収益になります。

②サブリース契約のメリット

なら自分で12万で借りてくれる入居者を見つければいいのでは？と思うと思いますが、様々なメリットがあります。

1. 手間の軽減と安定収入の確保： サブリース契約により、物件管理や入居者募集などの手間を業者に委託できます。これにより、オーナーは自身の生活や仕事に集中しやすく、安定的な家賃収入を期待できます。

2. リスク分散とプロの知識の活用： サブリース業者は不動産市場において豊富な経験と専門知識を有しています。オーナーはこれらの専門家に物件管理を任せることで、リスクを分散し、効果的にプロの知識を利用できます。

3. 空室リスクの低減： サブリース業者とオーナーで賃貸契約を交わしているため実際の物件に空室があっても毎月の家賃は振り込まれます。空有室ですとサブリース業者は赤字になってしまうので積極的に入居者を募集し、物件の空室リスクを低減するための施策を講じます。これにより、オーナーは安定したキャッシュフローを維持しやすくなります。

④サブリース契約のデメリット

1. 利益分配の制約： サブリース契約において、業者との利益分配の条件が契約で定められているため、（上記の例ですとオーナー10万業者2万）オーナーが得る家賃収入は一定の割合に制約されます。これが、最終的な利益に影響を与える可能性があります。

2. 信頼性の問題： サブリース業者の信頼性はダイレクトに投資の成功に直結します。悪質な業者との契約では、業績不振による家賃の滞納や物件の状態の悪化などが発生する可能性があります。事前の十分な調査が必要です。

3. 契約期間と制約： サブリース契約には一定の契約期間や制約が存在します。オーナーが急に物件を自身で利用したくなった場合や他の投資機会が生まれた場合でも、業者の先に入居者がいますので契約を解除出来なかったり、家賃が勝手に下げられるや、上げられないという問題もあり、契約の制約により柔軟に対応できないことがあります。

まとめ

サブリース契約には手間軽減や専門知識の活用などのメリットがありますが、利益分配の制約や信頼性の問題、契約期間の制約などのデメリットも存在します。投資家はこれらの要素をじっくりと検討し、自身の目標や状況に合った判断を行うことが重要です。
契約前に一度賃貸契約書、転貸契約書の案を受け取り良く確認することが重要です。
良質な業者の選定と契約条件の細かな確認が、成功するサブリース契約投資の鍵となります。

どうするべきか困ったら無料相談できる専門家を頼ってみましょう。