新築？中古派？日本と海外の住宅事情と今後の予測

お住まいを購入された方、新築・中古どちらを選びましたか。

家を購入検討する際に新築と中古で考える方は多いと思います。

特にマンションを検討する方にとっては約半数の人は新築・中古を並行して検討している下記のようなデータもあり、実際に私のお客様でも並行して検討される方は多いです。

そこで今回は、新築・中古市場についての海外との比較や、今後の日本の住宅市場の変化の見通しなど考察したいと思います。

日本は海外と比較して新築割合が多い

日本は欧米各国と比べて新築住宅の割合が非常に多い国です。少々古いデータですが、逆にアメリカやイギリスなどは中古物件の割合が圧倒的に多いのがデータよりわかります。

理由として、アメリカでは日本と比べ新築建築に対するハードルが厳しいこともあるのですが、それ以外にも建物の資産価値を見出す方法が異なる点も大きいです。

日本では、原価法での建物評価が根付いているため、例えば木造住宅だと築２２年もすれば建物の価値は０円と判断されることが多いのが特徴です。
居住用の法定耐用年数の目安一覧は以下の通りとなっております。
※法定耐用年数の数字であり、寿命年数ではございません。

一方、アメリカでは内装や設備まで評価に盛り込んで建物の劣化状態や維持修繕の状況等を判断した上で「実質的な経過年数」が決定されます。そのため、管理状況によっては、築年数が経過した物件でも新築と変わらないまたは同等以上に見出されることもあります。
こういった理由から、アメリカでは家の資産価値の維持・向上に対して日本よりも積極的であるため中古市場がメインとなっております。

日本でも近年は中古市場の活性化が目立つ

日本では、税制面の優遇や融資などの関係もあり新築が好まれることが多いですが、新築の販売個数はここ数年は減少傾向になっております。首都圏においては2016年以降は中古マンションが新築マンションを上回る戸数となりました。

中古市場が増えている主な理由としては
①空き家の増加により中古物件への施策の整備が進みつつある
②中古を活かすリフォーム・リノベーションなどの発達や価値観の変化
③新築と比べると価格を抑えることができる
などからこういった逆転現象が起こったと考えられます。

①空き家の増加により中古物件への施策の整備が進みつつある
日本は空き家物件が増加しており、今後も増加予測がされております。
国も空き家対策の一環として、中古住宅に対しての施策を強化しつつあります。今後、住宅価値の基準の見直しが進めばさらに中古住宅の流通量は増えると予測されます。

②中古を活かすリフォーム・リノベーションなどの発達や価値観の変化
中古市場が伸びている理由の１つにリノベーションによる住宅価値の向上があります。リノベーションは内装だけでなく、設備や間取りも変更ができるため住宅の資産価値の向上にも繋がります。
ただし、マンション規約や物件の構造により制約もあるため、なんでもかんでも変更できるわけではないのでご注意ください。
リノベーションについてはまた別の機会に記事を投稿したいと思います。

（リノベーション例）

③新築と比べると価格を抑えることができる
下記データは首都圏マンションの例ですが、新築マンションより中古マンションのほうが安く購入できることは大きいです。
※地域や物件の築年数、管理状況などにより差額の幅に変動があります。また新築時より資産価値が上がっている物件も一部ございます。

新築マンションは、建築費や人件費の高騰でマンション価格も高額が続いております。中古マンションも近年値上がりは目立ちますが、新築よりはお得に購入できることが多いため、コロナの影響がある今後も中古マンション市場の拡大は広がるでしょう。

さいごに

今回は、日本の新築割合の多さや中古市場の増加について書きました。
日本は欧米諸国などと比べ新築割合が多い国ですが、昨今の社会情勢も踏まえ、今後新築市場は縮小し、中古市場の拡大は継続すると予測されます。

新築マンション・中古マンションともに一長一短があり好みもあります。
そのため、絶対にこちらにすべきという指標はございません。
※個人的には中古物件で購入をすることが好みですが。

正しく住宅を見定めることで、物件のメリットもわかり資産価値を残すための物件選びもできると思います。
「とりあえず新築が良い！」という考えだけで選ぶのは少々リスクもあります。物件選びの際には双方のメリット・デメリットを比較した上、さらに、エリア・災害リスク・相場など総合的に判断した上で物件選びを行ってくださいね。

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