絶対やめよう新築ワンルーム投資〜ワンルームを即損切りした話〜
はじめに: 損ばかり生む新築ワンルーム投資
1年前に掴まされた投資用新築ワンルームを6月に損切りし、諸々落ち着いてきたので、詳細はぼかしつつ経緯や教訓をまとめたいと思います。「新築ワンルーム投資って実際どんな感じなんだろう？」と気になっている方の参考になれば嬉しいです。ちなみに結論から言うと（世に数多出ている情報で触れられているとおり）この投資(笑)は全くオススメできません。負債を生むだけで人生にとって何もプラスになりません。NISAでSP500とオルカンに全ベットした方がマシです。
念のため但し書きしておきますが、本noteは投資について推奨するものではなく、本noteにより生じた一切の不利益、損害について、理由を問わず一切の責任を負わないものとします。
私がカモになるまで
1年前、アラサーになったこともあり、将来のことを考えこれまで一切手を付けてこなかった節税と投資について情報収集をしている中、会社で契約していた福利厚生サービス経由で不動産会社主催のマネーセミナーに申し込みました。
セミナー自体は「節税 サラリーマン」でググると1ページ目で情報収集できる内容そのもので正直新しい知見が得られるものではかったですが、セミナー後に営業から、低リスクでできる投資、将来の年金代わりになるし節税もできる、という触れ込みでワンルーム投資を紹介され、興味を持ち対面で話を聞きに行きました。
いくつか物件を紹介されましたが、初期費用とCFの低さから、新築ワンルームに興味を抱き、サブリースはなんかヤバい以外の知識がない状態で営業の話を聞き、営業が提示してきたシミュレーションを見ると10年弱でしっかり利益が出る感じだったのと、長期的な入居が見込める人が契約を進めているので家賃収入も長期間見込めるという話を信じて、35年ローンを諸費用ローンで組んで物件を購入しました。
消えた入居者
……そんな訳で、アンチパターンを99%踏んだ状態（ダメな理由についてよく分からない人は、この方のnoteとか東京1Rさんの記事とか楽待の潜入ドキュメンタリーなどを履修するか、不動産に詳しい人に聞いてみましょう）で始まったワンルーム投資ですが、購入した直後に早くも長期的な入居が見込める人さんが契約をしないことにしたと営業から連絡があり、開始早々入居がつかない状態でスタートするハメになりました。ち、長期的な入居が見込める人さ〜〜〜〜ん！！！！
嘘のシミュレーション
不動産投資の雲行きが早くも怪しくなって初めて、（実はシミュレーションも大嘘なのでは…？？？）と思い始めて別の会社数社に査定を出した結果、各社とも買って1年経ってない段階で営業のシミュレーションよりだいぶ低い査定額がつきまぁまぁ絶望しました。シミュレーションさん大嘘で草ｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗ
いや草じゃないが……
シミュレーションと現実の乖離具合に焦った結果、今更ながら自分でもワンルーム投資について調べ、色んな人に話を聞きつつ、改めて現実的と思われるシミュレーションを組んでみました。細かい数字は書きませんが、大体こんな感じの前提を置いています。
期間: ローン完済までの35年間。
家賃下落: 更新時（2年に1回）に退去が発生し、家賃が2%下落するものと想定。
空室率: 購入したエリアではワンルームが供給過多気味になっていることから、退去の度に2ヶ月は空室になると想定。
修繕積立金: 業者の提示した長期修繕計画に従う。
売却予想額: 実質利回りベースの収益還元法で計算
※（家賃 - 管理費 - 修繕積立金 - 集金代行手数料）÷実質利回りで計算想定利回り: 業者の査定結果から、新築〜築10年で4.5%、築11〜20年で5%、築21年以降で6%とする。
突発的な費用: 設備費、原状回復費、AD2ヶ月分が発生すると想定。発生する頻度・金額についてはネットの情報を元に仮置き。
そんな感じで作成したシミュレーションの結果がこちら。
おわかりいただけたでしょうか？ローン自体は売却によって15-20年程で手残りなく完済できるものの、利回りの上昇に伴って年数が経つほどトータルの損失は拡大、手出しなく手放せる時にはトータル800-1000万失って一生損益分岐しません。建物自体はいいけど資産形成目的としては役満級のゴミってヤツですね。
関係ないけどこれの影響で買うはずだったマイカーをキャンセル料を支払って諦め、彼女とも別れました。ウケる。
引用元：星来, "ガチ恋粘着獣〜ネット配信者の彼女になりたくて〜 (1)", コアミックス(2020)
で、お前はどうしたの？
管理会社の変更や原状回復時の業者の自主手配、ADに依存しきらず客付けを頑張るなど、真っ当に大家業をやってランニングコストを抑えて持ち続けた上で損切りすることも考えました。しかし、年数が経てば経つほど損失が広がるゴミや、会うたびにサブリースを押し付けようとしてくる業者に付き合って10年ちょっとを費やしても人生の幸福度は下がる一方と考え、早々に損切りすることにしました。
投資用不動産の売却をする場合、普通にやるなら選択肢は「①仲介業者に依頼」「②他の業者に直で売却」「③買い戻させる」の3択です。
①について、購入したエリアは現時点で既にワンルームが供給過多になっていたことから、仲介手数料も含めて400万強でローンを完済する羽目になるのが目に見えていました。400万も払えねぇ……
②についても、H●wM●経由で何社か買いたいとメッセージが来ましたが、「このエリアの物件が欲しかったので言い値で買いますよ！」など、頭ハッピーセットな話を持ちかけるボンクラが多すぎたのでやめました。そんなうまい話はない。
色々調べているうちに、③については弁護士をつけて交渉すれば①②よりは手出しを抑えて売却できそう、と判断したため、買い戻し交渉をして売却しました。買い戻し交渉をする時の流れなどは↓にまとめているので、よかったら読んでみてください。
最終的にどんだけ損した？
色々あったけど何とかゴミを手放せたので、最終的な収益をざっくりとまとめてみました。
ローン頭金(笑): -10万 ※ワンルーム屋にありがちな少額の頭金を入れさせ実質フルローン組ませるやつです
確定申告での還付金: +11万
固定資産税: -8万
ローン残債: -2660万
売却価格: +2600万
売却時諸費用（ローンの一括返済手数料とか弁護士代とか）: -238万
CF合計: -15万
トータル: -350万
シミュレーションでは最初の10年間で-550万前後、長く持ち続けたら-1000万だったのを考えると、まぁ上出来じゃないでしょうか？
……
…………
………………嘘です貯金全部吹き飛んだので死ぬほど悔しいです。絶対やめよう！！！新築ワンルーム投資！！！！糞だよ糞！！！！ハハハハ！！！！！！
おわりに: 石橋は叩いて壊せ
ワンルームを掴まされて改めて実感したのは、何経由だろうとどんな内容だろうと節税なり資産形成なりの営業を信じても何もいいことはないな、ということです。
会社の先輩、FP、リ●クラ●、T●nd●r、Li●k●dIn、街頭アンケート……彼等はどんな所からでもやって来ます。「●●経由だから安心！▲▲さんは信用が置けるから言うことは信じてOK!! 」は一切通用しないです。私みたいに死にます。「や、俺/私は大丈夫だから……」とか思ってる人は正常性バイアスって単語をググってみてください。儲け話は向こうからやって来ませんが銭を失う話はいっぱいやって来ます。不思議だね。
自分にとって何らかのメリットがありそうな儲け話を勧められても、まず第三者（特定の分野に強い法律事務所とか税理士とか）に相談してみたり、本を読んできちんと勉強したり入念にシミュレーションしてみるなど、石橋を叩いて渡らないくらいの勢いでいくべきでした。1年前の自分にそう言い聞かせてやりたいくらいには後悔してもしきれないです。マジで。
さて、不動産の損切りによって雀の涙の預金もほぼゼロにはなってしまいましたが、これからはゼロからカネを稼げるのを楽しむことにしたいです。当面の目標は貯金を戻して今度こそクルマでも買うことかな。
引用元：住吉九, "ハイパーインフレーション (6)", 集英社 (2023)
最後に……この記事が面白い、ためになる、他人の不幸で飯が美味いと思った方、良かったら↓からおひねりいただけるととても嬉しいです！
ここから先は
¥ 500
この記事が気に入ったらサポートをしてみませんか？