【まとめ】やめとけ新築ワンルーム投資
エリートサラリーマンである人ほど、買ってしまう新築ワンルーム。
「貯蓄するよりもワンルームに投資した方がいいですよ」
「将来の年金になりますよ」
「節税の対策にもなります」
営業からこんな説明は受けませんでしたか？
これ、全部嘘ですから信じないでください。
本記事では新築ワンルーム投資がなぜダメなのかを徹底解説します。
営業を受けている方、購入を悩まれている方は是非最後までご覧ください。
1. 新築ワンルーム投資の嘘
営業から説明を受けるときに、投資や節税、年金などと言葉巧みな説明を受けたと思いますが、そもそも美味しい話は向こうからやってくることなんてあり得ないんです。
大体その手の話は詐欺なので、そもそも人から勧められる美味しい話を信用しないという精神性を持つべきだとは思いますが、それでは内容が薄い記事になるので、営業マンが語る新築ワンルームの嘘を一つずつ解剖していきたいと思います。
投資という観点の嘘
投資である以上、リターンを望んでいるはずです。
しかし、新築ワンルームの毎月のキャッシュフローは如何でしょうか？
家賃の高い新築時でも月の収支は良くてトントンで大体がマイナス1万円だと思います。
それに加えて、入退去の度にクリーニング費や広告費が重なり、建物や設備の修繕費なども発生するので保有期間中はキャッシュアウトが多くなります。
普通に考えて、収支がマイナスなので投資としては不適切です。
売却益でプラスになる！と言う意見もありますが、売却益に対して仲介料や税金なども発生しますし、そもそも将来本当に高値で売却できるかは分からないと思います。
つまり、売却益が出るか定かではない中、ワンルーム保有中はキャッシュアウトしていると言うことになります。
客観的に考えたときに、決して良い状態とは言えず、投資という側面から見てもダメな投資であることがわかります。
節税という観点の嘘
ご存知の通り、日本では累進課税制を採用しており、所得が増えれば増えるほど税率が上がっていきます。
なのでワンルームの営業マンは、高属性のエリートサラリーマンに営業をかけるのですが、その際の決まり文句が節税です。
しかし、聞こえの良い言葉に騙されずトータルメリットがあるのか今一度考えてみましょう。
ワンルームの営業マンからは、不動産を持つことで、サラリーマンでも一部経費計上ができ節税の対策になるという説明を受けると思います。
これは半分正しいですが、半分間違いです。
説明自体は正しいですが、同時に不動産所得が加わるのでその分も計算に入れる必要があります。
また、経費計上できるものも限られています。
参考：ワンルーム経営において経費計上できるもの
租税公課
損害保険料
修繕費
管理費
接待交際費
広告宣伝費
借入金利息
仲介手数料
通信費弁護士や税理士への報酬
新聞書籍代
消耗品費
交通費
減価償却費
つまり、節税というのは経費計上できるということですがその分キャッシュアウトをするということなので、うまくやらないと結局手元に残るお金がすくなる可能性があります。
そもそも、ワンルーム投資を行う人は投資目的の人が大半だと思いますが、上述の通りお金を稼いでいないのに節税目的で投資するのはお門違いです。
ワンルーム投資に取り組む方の年収は500〜1,000万円くらいの方が多いと思いますが、このレンジの節税と言っても正直、節税効果の期待値は高くないです。
家賃収入によって所得が増える部分と経費計上ができる部分、自分の所得を総合的に計画してトータルメリットが望めるかをしっかり計算する必要があります。
年金という観点の嘘
35年のローンが完済し終わったら、あとは家賃収入を受け取るだけで年金になりますという説明も受けると思います。
これも事実ではあるのですが、それであれば保険や積み立て投資の方が圧倒的に利率が良いです。
逆に考えてみると分かりやすいのですが、年金が欲しいと考えたときには多くの人が保険を購入すると思います。不動産を買う人はあまりいないと思います。
つまり、ワンルームの営業マンから色んなメリットを提示されますが、自身の目的に応じて商品選びをしっかりと行うことが大切です。投資、節税、年金、全てをカバーできる商品なんてありません。
2. それでも新築ワンルームが売れている理由
ボロボロに言いましたが、なんでそれでもワンルームが売れているのか。
大半が会社の先輩からの紹介だと思います。
やはり身近な人の紹介だと、敷居が低くなるのに加えて、会社の先輩がやっているから大丈夫だろうという先入観もあると思います。
実は筆者も会社の先輩の影響でワンルーム投資の話を聞き、購入寸前までいきました笑
ただ最後の最後で踏みとどまり、自分で不動産を勉強した結果、アパートを一棟購入に行き着きました。
現在、毎月＋15万円の収支で売却時の含み益も1,000万円以上取れる査定結果が出ています。
少々話が脱線しましたが、数年前ワンルームを購入した先輩方は、現在市況が上がっているので確かに売却益が数百万円の売却益が望めると思います。
なので、会社の先輩方も悪気なく自分が儲かっているから本心で人に勧めていると思います。
たしかにこれからも市況が上がり続ければ売却益も出ると思いますが、バブルはいずれは終わるものです。
既に過熱感のあるマンション市況で、日本は人口も減少しています。
いつ弾けてもおかしくない状況の中で、売却益を頼りに“投資”をするのは如何なものでしょうか。
諸先輩方のアドバイスは伺いつつ、現在の市況感、自身の目的などと照らし合わせて自分の頭で考え判断することが何より大事です。
3. それでもワンルームの購入に迷ったら、、、
繰り返しになりますが、目的によって取るべき行動は変わってきます。
少なくとも投資、節税、年金いずれの観点からも新築ワンルームはおすすめしませんが、それでもまだワンルーム購入に迷いがある方、既にワンルームを購入してしまった方、不動産に興味がある方は以下連絡先までご連絡ください。
お金は一切とりませんが、相談を受け付けます。
当日中のレスポンスをしておりますので、気兼ねなく何でも聞いてください。
そして、今ワンルーム購入を迷われている周りの方にも是非この記事を教えてあげてください。
私の周りでもワンルームを購入し、後悔している人がたくさんいます。
後悔する人を少しでも減らせるように真摯に相談にのります。
bloooom1215@gmail.com
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