旧横浜市役所跡地の再開発は正解だったのか
372万の横浜市民の皆さま、お疲れ様です。
本日も横浜市政のおかしな点をお伝えしてきたいと思います。
本日は、旧横浜市役所売却後の再開発についてです。
格安で売り払った旧横浜市役所
市民の方がご存知の通り、JR関内駅前にあった旧横浜市役所は現在工事中です。
歴史的な価値があるこの建物を横浜市はたたき売りしました。詳しくは異界の記事に書いていますのでご覧ください。
2億円以上の価値があるのに格安で市民の財産を売り払った市に対して訴訟が起きています。
この裁判の進捗も取材できればnoteで記事にします。
旧横浜市役所跡地には何ができるのか？
旧横浜市役所はJR関内駅前の好立地にありました。横浜市は、建物を格安で売り払い、土地を民間に貸し出すそうです。
跡地にはどんな建物が建つかと言いますと、こんなのです。
いわゆる複合施設というやつです。近年都内でもたくさんできています。
神宮外苑もイチョウ並木を伐採して複合施設を作るそうです。住民がイチョウの伐採ろい再開発に反対しています。しかし東京都と三井不動産がタッグを組んで、進めているそうです。
因みに関内駅前の複合施設も横浜市と三井不動産がタッグを組んでいます。
どんな施設かと言いますと、イメージ図が下になります。
三井不動産のHPによるとこんな施設になるそうです。
旅のテンションをあげる都市ホテルブランド「OMO by 星野リゾート」は、8階建ての旧市庁舎行政棟を保存活用し、国内外の観光客を受け入れ、新たな横浜探訪の拠点となる都市観光ホテル「OMO7横浜 by 星野リゾート（仮称）」を開業予定です。OMOブランドとしては初めての横浜進出となります。OMOの後ろにある数字はサービスの幅を表しており、本ホテルの「OMO7」はカフェ・レストラン等を備えた都市のランドマークとなるフルサービスホテル（客室数約２８０室）を予定しています。
旧市庁舎行政棟を保存・活用し、横浜の歴史や文化を継承
「新旧融合」の新たな街が2026年春グランドオープン
●ライブビューイングアリーナ
開発エリアの中心には約3,000m2を誇る、日本初※1の常設型ライブビューイングアリーナを計画。大迫力のスクリーンと高性能の音響設備を擁し、様々なスポーツのライブビューイングを楽しめるだけでなく、音楽や飲食等も一緒に楽しめる新たなエンターテインメント空間・体験を創出します。
●エデュテインメント施設
タワー棟の一角には、3フロアで構成される約6,800m2のエデュテインメント施設を計画。遊びとテクノロジーの融合で、楽しみながら心と身体の成長をサポートする新しい体験型施設を創出します。
●新産業創造拠点横浜市最大級のビジネスイノベーションの場を設けます。企業が注目するアイデアをより具体化するためのコワーキングルーム、イベントスペース、ミーティングルーム、小規模オフィスを整備し、横浜における新産業創造を支援します。
リゾートホテルやエンタメ用のアリーナ、アミューズメント施設を建設する予定です。他にはこんな施設もできます。
●環境配慮型オフィス
横浜港や横浜公園、横浜スタジアムを望むタワー棟11階から33階のオフィスフロアは、関内エリア最大級のフロアプレートを有し、開放的なオフィス空間を実現します。オフィス基準階は、1フロア2,000m2超、天井高2,800mm、奥行き最大約18mの整形無柱空間を実現し、内階段の設置にも対応可能な効率的なオフィスレイアウトを実現します。さらに、11階スカイロビーには、企業の枠を超えたオフィスワーカー同士の交流やイノベーション創出を誘発するラウンジを設置する計画です。
また日射を考慮した外装の開口設定、Low-E複層ガラスの全面的採用、熱回収システムの導入等による熱負荷の軽減に加え、個別空冷ヒートポンプ等高効率設備の導入により省エネルギーを実現します。
オフィスタワーを作って企業を誘致するそうです。広さはワンフロアで2000平方メートル。企業以外に大学も誘致していくと、三井不動産のHPによるとには記載されています。
因みに該当の土地の地価は以下の通りです。
横浜市中区尾上町1丁目4番1の外
175万0000円/m2 578万5123円/坪
1坪あたり約578万円とかなりの高額。現在の相場は広さにもよりますが、月20万円から80万円くらいです。
みなとみらい地区のオフィスビルの入居上京は？
横浜でオフィス地区といえばみなとみらいです。日産自動車を始め、多くの企業がオフィスを構えています。
みなとみらい21中央地区37街区では、パナソニックホームズ、鹿島建設、ケネディクスが地上 28階建て・延床面積約12.2万㎡・オフィス貸室総面積約6.3万㎡の「横浜コネクトスクエア」を開発しています。
また、みなとみらい21中央地区60・61街区で、ケン・コーポレーションが音楽アリーナ、ホテル、オフィスを併設した「ミュージックテラス」を2023年9月に開業しました。
2024年は、みなとみらい21中央地区53街区で、大林組、京浜急行電鉄、日鉄興和不動産、ヤマハおよびみなとみらい53EASTが完成予定です。
みなとみらい21中央地区53街区で、大和ハウス工業と光優が世界初のゲームアートミュージアム、地域熱供給プラント、オフィスを併設した施設が7月に開業予定です。
これだけのオフィスビルが開業するのは構いませんが、果たしてすべて入居するのでしょうか。
気になったところに東洋経済がこんな記事を掲載していました。
実は2021年から、みなとみらい21地区の空室率は大幅に上昇している。首都圏の不動産管理会社の中堅社員は、「みなとみらい21地区ではテナント集めに苦労している。供給が少なく需給バランスが保たれている横浜駅周辺と違って、オフィスの供給が過剰だ」とこぼす。
背景にあるのが、新築の大型オフィスビルの大量供給だ。横浜市では2020年以降、フロア面積が100坪以上の大型ビルが相次いで開発されている。その中心地が、みなとみらい21地区だ。2023年には約4.5万坪のオフィス床の新規供給があり、翌2024年にも約5.5万坪の供給が計画されている。
しかもこれからもオフィスビルが開業されるので空室率が高くなるでしょう。記事によると、企業は横浜よりも汐留や品川へオフィスを構えていくそうです。
みなとみらい地区の近隣にある関内駅前も影響を受けるでしょう。そんなところに巨大なオフィスビルを作って利益が出るのでしょうか。
横浜市のオフィス地区は地価が下落中
この事実を横浜市は間違いなく知っています。理由はこれです。
上記のURLは横浜市が出した「地価水準･賃料･利回り動向レポート 」です。令和4年4月１日時点なので最新版と言っていいでしょう。
そこにはこんな記載があります。
３ オフィス賃料
横浜駅西口・きた西口地区のオフィス賃料は街区やビルによってやや異なるものの、地区内の募集賃料、成約賃料は横ばい若しくは緩やかな上昇傾向で推移している。
関内地区のオフィス賃料は堅調な需要に支えられ、賃料は概ね横ばい傾向にある。 新横浜駅北口地区のオフィス賃料は概ね横這いであるが、大手企業によるテレワークの進展や企業の経営戦略による固定費の削減から大規模な企業再編や移転等による大型の解約による空室が増加し、新規テナント契約に苦戦している物件も見られる。
みなとみらい２１中央地区では特に規模が大きな賃借区画に対する需要減少から賃料水準は弱含みであるが、地区内でも立地条件に優れ、様々な賃借規模や用途等に対応可能な物件の賃料水準は概ね維持されているなど、物件間の個別性は強い。 また同地区ではコロナ禍及びそれ以前から決まっていた大規模なオフィスの解約により、今年に入り空室率は上昇している。一部にテナント獲得のための競合もあり、賃料は下落傾向に転じている。
空室率が上昇しているのに、新たにオフィスビルを作ってどうしたいのでしょう。まさか、オフィスビルができたら企業が増えるなんて思っていませんよね。
このあたりのチグハグさがどうしても気になります。
最後にご興味のある方向けに「横浜市 地価水準･賃料･利回り動向レポート 令和4年4月１日時点」の書類をスクリーンショットでアップしておきますのでどうぞ。
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